У 2025 році в Україні заплановано відкриття щонайменше 14 нових торгово-розважальних центрів. Про це свідчать анонси великих девелоперських компаній, оприлюднені у профільних джерелах. Активне будівництво нових об’єктів триває не лише в західних областях, а й у столиці, центральному регіоні та навіть у містах, які знаходяться під постійними обстрілами. Водночас четвертий рік поспіль в Україні тисячі підприємств працюють у режимі виживання, критична інфраструктура постійно зазнає руйнувань. У цьому контексті пожвавлення у сфері комерційної нерухомості, передусім торговельно-розважальної, викликає закономірне питання: на що розраховують інвестори? Чи є підґрунтя для розвитку ритейлу в умовах скорочення купівельної спроможності українців? Як пояснити зростання девелоперської активності, коли ризики залишаються високими, а економічна невизначеність — системною?
ТРЦ під час війни: дисбаланс попиту, ризик перенасичення і логіка девелоперів
На 2025 рік девелопери в Україні заявили про запуск щонайменше 14 нових торгово-розважальних центрів. При цьому більше половини з них заплановано у центральних і західних областях: Тернопільській, Хмельницькій, Івано-Франківській та Чернівецькій. Ще кілька об’єктів мають з’явитися в Києві та Київській області, навіть в Одесі й Запоріжжі. На тлі тривалої війни, системних економічних втрат і скорочення платоспроможного попиту така активність у секторі ритейлу виглядає суперечливою.
Загальна картина ринку свідчить про відновлення і розширення торговельної нерухомості. Згідно з даними Української ради торгових центрів, в країні нараховується 311 ТРЦ з загальною площею 9 млн квадратних метрів, з яких 6 млн є площами, призначені для оренди. При цьому в багатьох містах кількість комерційної нерухомості не відповідає реальному економічному потенціалу, а у деяких випадках перевищує його.
Після 2022 року в Україні знову зросли обсяги будівництва ТРЦ: йдеться про 56 об’єктів, які перебувають у процесі зведення або відновлення. Загальна площа нових торгових центрів сягнула близько мільйона квадратних метрів. Лише у 2025 році в експлуатацію планується ввести понад 250 тисяч квадратних метрів, а у 2026-му — ще 280–290 тисяч. Про це повідомив голова Української ради торгових центрів і операційний директор Budhouse Group Максим Гаврюшин.
Він зазначив, що навіть за нинішніх темпів будівництва рівень забезпеченості торговельними площами в Україні залишається приблизно удвічі нижчим за середньоєвропейський. До початку повномасштабної війни на 1000 мешканців припадало орієнтовно 130 кв. м комерційної площі. Зараз, за оцінками експертів, загальний обсяг ринку (враховуючи тимчасово окуповані території) складає близько 6 мільйонів квадратних метрів. Це дає показник 150–170 кв. м на 1000 осіб, залежно від того, яке саме населення береться за основу — 35 чи 40 мільйонів. У будь-якому разі, ця цифра суттєво нижча за європейські стандарти, де середній рівень насиченості перевищує 300 кв. м, а в таких країнах, як Швеція, Норвегія чи Велика Британія, може сягати 700–1000 кв. м на 1000 жителів.
Отже, основним аргументом девелоперів є те, що навіть з урахуванням нових обсягів, ринок торгової нерухомості в Україні не досягає рівня насиченості, характерного для європейських країн.
Це співвідношення, на думку девелоперів, виправдовує подальше розширення. Проте формальна «відсталість» за середніми показниками не враховує специфіку розподілу об’єктів у межах країни, регіональні диспропорції, військову нестабільність, падіння доходів і зміну споживчої поведінки. Так, є міста, які ще до війни демонстрували надмірну концентрацію мешканців в торговельних площах. Наприклад, в Києві — 561,7 кв. м на 1000 мешканців, у Черкасах – 436,7, Одесі – 428, Львові – 360, Дніпрі – 344,3, Харкові – 226,5. І вже тоді виникали труднощі з заповненням площ орендарями, тому частина ТРЦ була змушена скорочувати роботу або припиняти її повністю.
Війна лише загострила ці проблеми. ТРЦ у багатьох містах наражаються не лише на економічні ризики, але й прямі загрози обстрілів і перебоїв з енергопостачанням. При цьому кількість орендарів скорочується, середній чек знижується, а витрати на охорону та експлуатацію зростають. Проте інвестори, зокрема великі девелопери, продовжують будівництво. Це свідчить або про розрахунок на віддалений післявоєнний попит, або про наявність інституційних інтересів, які не завжди пов’язані з реальними споживчими перспективами.
У регіонах, де насиченість ринку вже зараз є критичною для попиту, відкриття нових ТРЦ не гарантує стабільної заповненості. Навпаки, воно створює конкуренцію між майже порожніми об’єктами, витісняючи дрібніших гравців і посилюючи залежність від великих мереж. У таких умовах орендна політика стає агресивнішою, а дрібний бізнес — ще вразливішим.
Питання фінансування також залишається відкритим. Частина проєктів реалізується за рахунок раніше залучених коштів, частина — за підтримки зовнішніх інвесторів, які не завжди оцінюють ризики з урахуванням повного контексту. Існують підозри, що в деяких випадках будівництво ТРЦ може бути формальним прикриттям для утримання ділянок або консервації капіталу в матеріальних активах.
Як зазначають українські девелопери, характерною тенденцією цього року стало будівництво невеликих ТЦ у західних областях країни. Причиною цього є обмежені можливості для масштабних проєктів, з одного боку, й орієнтація на локальні ринки з відносно стабільним попитом — з іншого. Серед ключових відкриттів цього року є два торговельні центри мережі «Епіцентр» у Київській області (один з них частково відкрився раніше) та нова черга ТРЦ Podolyany у Тернополі. Також будівництво нових ТРЦ триває в Одесі, Ужгороді, Івано-Франківську, Львівській, Чернівецькій областях.
Найбільшим анонсованим проєктом залишається ТРЦ Ocean Mall біля станції метро Либідська в Києві. Загальна площа цього об’єкта складає 300 тисяч квадратних метрів, з яких 117 тисяч — комерційна орендна. Формат — retail resort: частина площ (понад 30 тисяч кв. м) відведена під розважальні зони. Загальна сума інвестицій у будівництво перевищує $400 мільйонів. Попри численні перенесення термінів, девелопер обіцяє відкриття восени 2025 року. Подальший розвиток спостерігається і в регіональних проєктах. У Тернополі в межах другої черги Podolyany Mall заплановано відкриття великого розважального парку, а у майбутній третій — комерційні офісні площі та коворкінги. Девелопери підкреслюють, що мова йде не про реконструкцію, а нове будівництво, включно з підземними паркінгами й сучасним архітектурним рішенням.
За словами СЕО Retail&Development Advisor Андрія Лотоцького, у жовтні–листопаді 2025 року мають запрацювати нові ТРЦ в Ужгороді й Мукачевому, а в Івано-Франківську — об’єкт A7. Усі проєкти знаходяться на завершальному етапі — тривають фасадні й інженерні роботи, а в липні девелопери очікують на вхід орендарів для облаштування приміщень. Також у четвертому кварталі мають відкритися ТРЦ «Ритм» у Хмельницькому (50 тис. кв. м) і IT Town Mall в Одесі (21 тис. кв. м). У компанії UTG, що займається брокеруванням об’єктів, уточнюють, що не всі заплановані проєкти будуть здані цьогоріч: зокрема, ТЦ Phoenix у Буковелі, ймовірно, відкриється не раніше 2026-го.
Слід зазначити, що за даними Української ради торговельних центрів, незважаючи на війну, середня заповнюваність традиційних ТЦ на травень 2025 року, становить 98%, спеціалізованих — 91%. Це свідчить про стабільний інтерес орендарів до комерційних площ, попри всі ризики. При цьому орендні ставки в першому кварталі 2025 року варіювались залежно від площі приміщення: до 50 кв. м — $38/м², 50–250 кв. м — $21, понад 250 кв. м — $17. Це свідчить про те, що попит на нові комерційні формати зберігається навіть в умовах тривалого конфлікту. Паралельно, на ринку закріплюється орієнтація на проєкти з мультифункціональним наповненням з коворкінгами, розвагами, освітніми чи офісними просторами. Це підвищує шанси об’єктів на стабільну заповнюваність, а девелоперам дозволяє диверсифікувати ризики.
Як війна, онлайн-ритейл і зміна пріоритетів трансформують споживчу поведінку українців
Купівельна поведінка українців зазнала суттєвих змін під впливом повномасштабної війни. Повітряні тривоги, психологічне виснаження та зниження рівня доходів змусили переосмислити не лише те, як і де купувати, але й навіщо. Торговельно-розважальні центри, які ще кілька років тому були важливими соціальними просторами — місцем дозвілля, спонтанних покупок, сімейного відпочинку, — поступово втрачають свою первинну функцію.
Згідно досліджень девелоперів, сьогодні люди відвідують ТРЦ рідше, менш охоче і менш емоційно. Головними причинами такої зміни відвідувачі називають регулярні повітряні тривоги, відсутність настрою для шопінгу, а також банальну нестачу грошей. Кількість тих, хто бере участь у заходах на території ТРЦ — показах, подіях, концертах чи дитячих активностях — скоротилася в рази. Центри поступово втрачають функцію місця зустрічі — і перетворюються на звичайні пункти споживання необхідного.
Змінилася і структура витрат. Частка грошей, які витрачаються в ТРЦ на харчові продукти та товари, пов’язані зі здоров’ям, помітно зросла. Натомість споживання у сферах одягу, взуття, дитячих товарів, розваг і ресторанів різко скоротилося. Якщо раніше понад 45% відвідувачів ішли до торгових центрів саме за одягом чи взуттям, то тепер це основна мета лише для третини.
Водночас різко активізувався онлайн-сегмент. Частота покупок в інтернет-магазинах серед тих, хто відвідує ТРЦ, зросла в півтора раза. З одного боку, це наслідок закриття деяких фізичних магазинів або обмеження їхнього графіка. З іншого — логічне продовження тренду, що почався ще в часи пандемії. До цього додається й економічний ефект: середній чек в e-commerce виріс на 17%, що свідчить про зростання довіри до великих онлайн-замовлень. Водночас понад 60% покупців залишаються прихильниками традиційного шопінгу, а 17–20% дотримуються комбінованої моделі: спершу шукають інформацію в інтернеті, потім купують офлайн.
Роль самих торговельних центрів у цій гібридній системі змінюється. У 2025 році дедалі більше молів виконують функцію логістичних вузлів, саме там відбувається самовивіз онлайн-замовлень. Яскравим прикладом цього є категорія «одяг і взуття», у якій обсяги онлайн-покупок зросли на 74% порівняно з попереднім роком. Часто покупці не обирають доставку додому — вони забирають товар із пункту в офлайн-магазині. Таким чином, фізичні торгові простори стають не стільки місцем для шопінгу, скільки частиною інфраструктури e-commerce.
Цифрова поведінка споживачів також змінюється. Якщо присутність у Facebook чи Instagram залишається стабільною, то TikTok та Telegram стрімко зростають. Частка відвідувачів ТРЦ, зареєстрованих у TikTok, подвоїлась — з 20% до 40%. Це відображає зміщення вікової структури та інтересів аудиторії, а також загальну динаміку цифровізації споживчого досвіду.
На цьому тлі відкриття нових торгово-розважальних центрів виглядає неоднозначно. З одного боку, це створення робочих місць, податки до місцевих бюджетів, підтримка локального бізнесу. З іншого — вкладення у формат, який втрачає актуальність, особливо в умовах війни, коли будь-який комерційний об’єкт у місті може стати мішенню. Реальні приклади — атаки на ТЦ у Кременчуці, Харкові, Одесі, Херсоні — доводять, що інфраструктура споживання не захищена, а її відновлення після ударів — надзвичайно складне й дороговартісне.
Паралельно з цим — наявна інфраструктура вже недозавантажена. Чимало з діючих ТЦ мають незаповнені площі, а спроби компенсувати недостачу орендарів закінчуються зниженням ставок або збільшенням тиску на малого бізнесу. Конкуренція між офлайн-просторами за аудиторію загострюється, проте загальної картини споживчого оптимізму це не змінює.
Крім того, ТРЦ залишаються частиною міського середовища, але вже не у своїй класичній ролі. Вони все менше є місцем емоційного споживання і більше — точкою перетину логістичних маршрутів, вітриною для онлайн-магазинів, простором тактичної взаємодії, а не тривалого перебування. У такому середовищі нові проєкти мають шанс лише за умови гнучкої, змішаної концепції — з офісними блоками, просторами для самовивозу, місцями короткотривалого перебування, без розрахунку на довготривалу присутність клієнта.
В умовах війни торгово-розважальні центри поступово перетворюються на інфраструктурну складову нової економіки — не як місця відпочинку, а як сервісні платформи. Звичний формат шопінг-центру з кінотеатром, фудкортом і брендовими вітринами відходить. Йому на зміну приходить омніканальна система, де фізичний простір виконує допоміжну функцію для онлайн-продажів. У такому контексті зведення чергового великого ТРЦ є не тільки інвестиційним рішенням, яке сьогодні виглядає неоднозначно.
Наявність численних ТРЦ не означає наявності економічного зростання. Часто — це лише свідчення девелоперської інерції, коли завершення проєктів відбувається не тому, що це потрібно ринку, а тому, що процес вже запущено. У воєнній економіці такі об’єкти створюють не стільки додану вартість, скільки ризик обтяження: вони не приносять дохід, вимагають обслуговування, і знижують ефективність розподілу ресурсів у межах міста.
На тлі хронічного недофінансування критичної інфраструктури, відсутності нових шкіл і медичних закладів, розширення ринку ТРЦ у воєнний період виглядає дисонансно. Потреби суспільства не завжди співпадають з логікою комерційних інвестицій, але саме в умовах обмежених ресурсів варто ставити питання: що будуємо, для кого і з якою довгостроковою метою.
Оксана Іщенко
