Скасування приватизації житла в Україні: що це означає для тих, хто роками проживає в державних квартирах, гуртожитках або службових приміщеннях

Після ухвалення нового Закону України «Про основні засади житлової політики» питання неприватизованого житла знову опинилося в центрі уваги, адже йдеться про новий підхід держави до права на житло. Для тисяч родин, які багато років мешкають у державних квартирах, гуртожитках або службових приміщеннях, це означає, що звичний механізм набуття житла у власність фактично відходить у минуле, а натомість на перший план виходять користування, оренда, соціальні гарантії та нові умови державної підтримки.

Юристи адвокатського об’єднання «Репешко і партнери», до яких звернулася наша редакція, прокоментували, як скасування приватизації державного житлового фонду вплине на мешканців неприватизованих квартир і гуртожитків, які правові наслідки матиме збереження такого житла у власності держави або громади, а також на що варто звернути увагу тим, хто й надалі користуватиметься житлом без набуття права власності.

14 лютого 2026 року в газеті «Голос України» було опубліковано Закон України «Про основні засади житлової політики», який змінив правила на житловому ринку країни.  Він прийшов на зміну Житловому кодексу, який діяв ще за радянських часів і втратив свою чинність за виключенням деяких статей, які наразі ще продовжують діяти.

Крім того, втратить чинність  Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду», який регулював процес відчуження квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках, призначених для проживання сімей та одиноких осіб, кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду на користь громадян України. З  1992 року цей закон дозволив мільйонам українців набути безоплатно власне житло від держави, яке не рахувалось як спільна сумісна власність подружжя, а передавалось окремо кожному громадянинові як подарунок від держави. Зазначимо, що Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду» втратить чинність через один рік з дня припинення або скасування воєнного стану в Україні

Фактично нове законодавство скасувало інститут приватизації. Наразі статті 12 та 13 Закону України «Про основні засади житлової політики» зазначають наступне:

• житло житлового фонду територіальних громад не підлягає обміну, поділу, використанню для вселення інших осіб без згоди власник, приватизації, продажу та іншому відчуженню, крім передачі в оренду з правом викупу та інших випадків, передбачених законом.
• житло державного житлового фонду не підлягає обміну, поділу, використанню для вселення інших осіб без згоди власника,  приватизації, продажу та іншому відчуженню, крім випадків, передбачених законом.

Як бачимо, приватизацію не тільки скасували, але й фактично заборонили.

У новому законі визначено, що його дія  поширюється на житлові відносини, що виникли після набрання ним чинності. До правочинів про заселення у житлові приміщення, службове житло та житлові приміщення у гуртожитках, дійсних на день набрання чинності цим законом, застосовується законодавство, що діяло на час їх укладення.  Що це означає в практичній площині для мешканців неприватизованого житла? Основними моментами тут будуть наступні:

• житло залишається у власності держави або громади або підприємства-балансоутримувача;
• користування житлом не припиняється автоматично;
• право проживання зберігається за наявності чинного договору найму, ордера або іншої законної підстави;
• житло не буде приватизоване, а от же неприватизоване житло не можна продати, подарувати або передати у спадщину, оскільки право власності на нього у мешканців не виникає скільки б вони в ньому не проживали.

Звертаємо увагу, що наявність у Цивільному кодексі України норми про набувальну давність не означає, що вона може замінити приватизацію житла. Ідеться про правило, за яким особа, що добросовісно заволоділа чужим майном і відкрито та безперервно володіє нерухомістю протягом десяти років, за певних умов може набути право власності на неї. Однак цей механізм не є альтернативою приватизації і не дає підстав автоматично оформити у власність державне чи комунальне житло лише через тривале проживання в ньому.

З урахуванням судової практики, норма про набувальну давність переважно застосовується у спорах, пов’язаних із приватною власністю, а не з майном держави або територіальної громади. Крім того, право власності за набувальною давністю може бути визнане лише за рішенням суду. У випадку з державним або комунальним житлом розраховувати на такий шлях вкрай складно, оскільки суди дуже обережно підходять до подібних справ, а державні органи, як правило, оскаржують рішення, ухвалені не на їхню користь, аж до Верховного Суду України.

Певною мірою така перспектива теоретично може розглядатися щодо житла, яке перебуває на балансі підприємства, але й тут усе залежить від конкретних обставин. Значення мають форма власності самого підприємства, його фактичний статус, наявність правонаступника, а також те, хто саме нині управляє цим майном і на яких підставах. Саме тому набувальну давність у подібних ситуаціях не варто сприймати як простий або універсальний спосіб отримати житло у власність.

Виходячи з Закону України «Про основні засади житлової політики» підтримка держави в напрямку надання житла буде йти двома шляхами:

1. Доступне житло – житло, право власності або користування (крім користування соціальним житлом) на яке набувається особою за підтримки держави чи органу місцевого самоврядування, з урахуванням рівня доходів та майнового стану особи, шляхом використання фінансово-кредитних механізмів підтримки будівництва, придбання або оренди житла. Це іпотечні та лізингові програми.
2. Соціальне житло – житло, що надається особам, які потребують соціального захисту, особам, які були змушені залишити своє місце проживання з підстав, що загрожують їхньому життю чи здоров’ю або стану та безпеці займаного житла, іншим категоріям осіб, визначеним законом, на підставі договору оренди соціального житла за доступну орендну плату залежно від рівня доходу особи (сім’ї), домогосподарства та з урахуванням пільг, гарантій і субсидій, на які вони мають право відповідно до закону. Це фактично орендні відносини.

Фінансово-кредитні механізми підтримки будівництва, придбання та оренди житла реалізуються за рахунок коштів державного та/або місцевого бюджету, коштів міжнародної технічної допомоги, інших джерел, не заборонених законом, та передбачають:

1) надання пільгового довгострокового кредиту на нове будівництво, реконструкцію або придбання житла у власність з державною підтримкою;

2) сплату частини вартості житла, виплату компенсації за належне для отримання житлове приміщення;

3) сплату частини пайового внеску члена житлово-будівельного (житлового) кооперативу, надання пільгового довгострокового кредиту або виплату компенсації частини відсотків за кредитом на сплату такого внеску;

4) забезпечення житлом на умовах фінансового лізингу;

5) передачу житла за договором оренди, у тому числі з правом викупу.

Новий закон залишив лише деякі категорії громадян, які можуть скористатися державною підтримкою для реалізації права на житло:

• особи, які відповідають вимогам статті 28 цього Закону та мають право на отримання житла у користування безоплатно чи за доступну для них плату, на участь у фінансово-кредитних механізмах підтримки будівництва, придбання та оренди житла;
• військовослужбовці;
• поліцейські;
• особи рядового і начальницького складу служби цивільного захисту та члени їхніх сімей;
• діти-сироти;
• діти, позбавлені батьківського піклування, та особи з їх числа, які мають право на безоплатне отримання житла у власність чи користування;

При цьому житло для зазначених груп надаватиметься через встановлені процедури: військовослужбовці та правоохоронці — будуть отримувати через відповідні відомства, рятувальники — через органи ДСНС, а діти-сироти — через соціальні служби або органи опіки та піклування.

Щодо статті 28 Закону України «Про основні засади житлової політики», то державною підтримкою для реалізації права на житло можуть скористатися особи, які не мають доступу до житла, яке відповідає загальним вимогам до споживчої якості житла, особи, які потребують соціального захисту, та інші категорії осіб, визначені цим Законом та іншими законами України.

Особами, які не мають доступу до житла, вважаються особи, які не мають у власності, користуванні або на інших підставах житла, що відповідає загальним вимогам до споживчої якості житла, або які не мають фактичної можливості користуватися або розпоряджатися таким житлом внаслідок:

1) знищення або пошкодження житла внаслідок воєнних дій, терористичних актів, надзвичайних ситуацій, тимчасової окупації території, на якій розташоване житло;

2) недопуску до житла з боку третіх осіб, що перешкоджають законному володінню, користуванню чи розпоряджанню житлом;

3) інших обставин, що унеможливлюють проживання у житлі, підтверджених відповідними документами.

Зазначимо, що попри тривалий час, який давався державою на здійснення приватизаціє, частка неприватизованого житлового фонду залишається не такою вже й маленькою. Громадяни не приватизували житло з різних причин: хтось хронічно роками принципово чи за збігом обставин не сплачував комунальні послуги та не переводив квартиру у власність, аби її не відібрали за борги; хтось не мав коштів аби пройти судову процедуру та визнати втративши право користування житлом особу, яка вже багато років не тільки не проживає за місцем реєстрації, але взагалі невідомо де знаходиться, що таким чином перешкоджає приватизації, а хтось в силу того, що право власності отримає також син чи онук наркоман/алкоголік, який погрожував вижити інших членів родини з житла, не ризикував.

У нас часто запитують: які ризики чекають тих, хто продовжить мешкати в неприватизованому житлі? Громадяни які багато років проживають в державних квартирах чи гуртожитках і досі не оформили їх у власність, так і будуть проживати в житлі й надалі. Їхні квартири залишаться у фонді держави або громади і будуть передаватися лише в користування або оренду. Іншими словами, мешканці перетворяться на орендарів без права розпоряджатися своїм помешканням. Втім, права розпорядження житлом вони не мають і зараз.

Наступним моментом є жорсткі правила виселення з службового житла.  Службове житло, яке належить до державного житлового фонду або житлового фонду територіальної громади, надається особам у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України. Припинення трудових відносин з особою (крім осіб з інвалідністю, які одержали ушкодження здоров’я, пов’язане з виконанням ними службових обов’язків під час здійснення трудових відносин чи проходженням служби у суб’єкта надання службового житла, та деяких інших категорій осіб, передбачених законом) є підставою для припинення права користування службовим житлом та виселення з такого житла відповідно до законодавства у порядку, передбаченому договором оренди.

Щодо ризиків виселення чи переселення. Так, є певні ризики, що таж місцева громада може вирішити використати неприватизовану квартиру для інших потреб, наприклад надати пільговикам  або  продати на аукціоні. В такому випадку особам, які там мешкають зараз можуть запропонувати інше житло  чи то меншої площі,  чи в іншому районі, або навіть і місце в гуртожитку. Як воно буде на практиці, наразі не відомо, адже закон тільки набрав чинності та викликає безліч питань в практичному застосуванню.

Отже, радимо мешканцям неприватизованого житла не відкладати правову перевірку свого статусу користування, наявних документів та підстав проживання, уважно стежити за змінами у законодавстві й завчасно з’ясувати, які механізми захисту чи державної підтримки можуть бути застосовані у їхній ситуації, аби вчасно оцінити свої ризики та можливості.