Український ринок сільськогосподарської землі: як змінилися вартість, попит і географія угод після скасування мораторію

Минуло чотири роки від дня, коли в Україні було офіційно скасовано 20-річний мораторій на продаж сільськогосподарських земель. Це рішення, яке здавалося політично самогубчим впродовж двох десятиліть, сталося в умовах пандемії, економічної турбулентності та передчуття війни. Однак попри всі обставини, ринок землі не лише не провалився, а поступово перетворився на потужний економічний індикатор. Цікаво оцінити, як після відкриття ринку змінилася фактична динаміка процесу і що визначає географію вартості землі сьогодні.

Між війною і ринком: які відбулися трансформації

У липні 2021 року в Україні було скасовано мораторій на продаж сільськогосподарських земель, який діяв понад два десятиліття. Це рішення мало комплексні наслідки як для аграрного ринку, так і для економічної, соціальної та політичної структури країни. Очікування були різними: від побоювань тотального викупу земель великими гравцями — до прогнозів швидкого зростання інвестицій та модернізації сільського господарства. Через чотири роки

За даними Держгеокадастру, від липня 2021 року й до червня 2025-го українці інвестували в землю понад 30 мільярдів гривень. При цьому було укладено понад 339 тисяч угод, а загальна площа проданих ділянок сягнула 636 тисяч гектарів. Однак найважливішим в цьому є не кількість угод, а динаміка: упродовж чотирьох років середня вартість гектара зросла на 60%, попит стабілізувався, а географія цін відбила реальні контури соціального та безпекового ландшафту країни. Ринок, який розпочинався з нервового очікування та страхів, за ці чотири роки встиг пройти всі стадії: ажіотаж, розчарування, зупинку, адаптацію, помірне зростання і структурне зміцнення. Його еволюція є історією про ставлення до власності, межу між державним і приватним, роль інвестора в агросекторі та про те, як війна впливає на ціну гектара більше, ніж родючість чорнозему.

У перші місяці після відкриття ринку попит був передбачувано високим. Липень 2021 року дав понад дві тисячі угод — і це було лише початком. Покупці були готові платити багато: середня вартість гектара становила рекордні 95 тисяч 700 гривень. Це був етап, коли ціна визначалась емоцією, страхом втратити шанс і бажанням якнайшвидше закріпити власність. Однак ринок не обманеш — вже восени стало зрозуміло, що надлишкова вартість триматися не буде. До грудня 2021 року ціна знизилася втричі й становила трохи більше 33 тисяч за гектар. Втім, зниження вартості не означало падіння інтересу, а навпаки кількість угод лише зростала. Це означало, що ринок почав працювати у нормальному режимі з більш реалістичними очікуваннями.

Але все змінилося 24 лютого 2022 року. Повномасштабне вторгнення Росії зупинило ринок майже повністю. У березні та квітні угоди майже не укладалися, тобто фактично ринок замер. Проте з травня почали з’являтися поодинокі транзакції, але цифри були символічними: 323 угоди на всю країну. Це був період глибокої тиші, але не через закон, а через війну. Страх, невизначеність, юридичні й фізичні труднощі, руйнування нотаріальної інфраструктури на півдні й сході, мінування полів, втеча власників, недоступність даних — все це створювало атмосферу стагнації.

І все ж ринок виявився здатним до самовідновлення. Вже влітку 2022 року кількість угод почала поступово зростати. Їх було небагато — тисячі три-чотири на місяць, але це був сигнал, що попри війну, земля залишається не лише ресурсом, а й капіталом. Ціни стабілізувались на рівні 35–39 тисяч грн/га. До кінця 2022-го ринок остаточно адаптувався до воєнної реальності. З’явилися нові нотаріальні точки, цифрові сервіси, а для багатьох аграріїв купівля ділянки стала способом зберегти гроші в ситуації, коли банки були слабкою опцією.

2023 рік став періодом поступового зміцнення. Щомісячна кількість угод варіювалась від чотирьох до семи тисяч, ціна — зростала помірно, але стабільно. Якщо на початку року гектар коштував у середньому 39 тисяч, то до кінця — вже понад 42 тисячі. Поступово ринок повернувся до ділового темпу, бо купували переважно фермери, які орендували землю багато років і тепер хотіли закріпити за собою ділянку юридично. Водночас з’явився ще один важливий елемент — ринок почали уважно моніторити. Стало зрозуміло, що ця сфера є не маргінальною, а повноцінною частиною національної економіки.

Нову динаміку 2024 року сформувала одна важлива зміна: з 1 січня ринок став відкритим для юридичних осіб. Очікування були високими, бо багато хто прогнозував вибух угод, прихід великих компаній, новий виток конкуренції, але цього не сталося. Причина полягала у законодавчих обмеженнях – компанії з іноземними бенефіціарами не можуть купувати українську землю, а в аграрній десятці лідерів половина має іноземне коріння. Тож ринок залишився в межах національного капіталу. Водночас з березня 2024-го угод поступово становилося більше: понад дев’ять тисяч щомісячно. Угоди на мільярд гривень стали звичним явищем, а середня ціна гектара зросла до 50–52 тисяч. На той час інвестування в землю знову стало виглядати логічним і стабільним.

2025 рік засвідчив, що ринок остаточно «подорослішав». Порівняно з другим півріччям 2021 року кількість угод зросла на 13%, а загальний обсяг капіталу в угодах — майже втричі: з 2,85 до 8,22 мільярда гривень. Зараз гектар коштує в середньому 60,7 тисячі гривень. Це означає, що земля знову дорожчає в результаті формування нового рівня попиту. Тепер землю купують в якості інструменту довготривалого зберігання вартості. Вона стає активом, який має не лише економічну, а й репутаційну вагу.

Слід зазначити, що географія цін відображає безпекову і соціальну карту країни. Найдорожчі землі знаходяться в Івано-Франківській області. Там гектар коштує 126,6 тис. грн. За нею йде Львівщина (118,3 тис. грн), Київщина (89,4 тис. грн) і Тернопільщина (86,9 тис. грн). Це області, віддалені від фронту, з розвиненою логістикою, хорошим попитом на оренду і активним приватним сектором. Водночас у прифронтових регіонах ситуація інша. На Харківщині, Запоріжжі, Херсонщині, Чернігівщині, Миколаївщині та Одещині гектар коштує 38–42 тисячі гривень. Це свідчить не лише про наслідок ризиків, а й про те, наскільки глибоко війна впливає на економіку.

Аналіз динаміки чотирьох років земельного ринку в Україні

Український ринок сільськогосподарських земель став ареною, де зіткнулись уявлення про справедливість, власність, право, страх і довіру. Саме ці поняття, а не виключно економічні моделі, визначили те, як ринок розвивався протягом останніх чотирьох років. У цьому просторі ціна землі є скоріше матеріалізацією колективного уявлення про ризики, перспективи й приналежність.

Найперше, що кидається в очі при аналізі динаміки ринку, — це те, що дерегуляція сама по собі не є гарантією вибухового зростання цін. Очікування, які багато хто покладав на відкриття ринку, ґрунтувалися на моделі, де лібералізація автоматично стимулює активність, а активність — створює додану вартість. Втім, український кейс показує: там, де ринок десятиліттями був «заморожений» політичними компромісами, реальні механізми включаються з великим запізненням, а реакція є фрагментарною й неоднорідною. Брак інституційної довіри, недостатня прозорість угод, а також складнощі з доступом до фінансування затримують реалізацію потенціалу навіть у мирний час.

Однак в Україні мирний час завершився на другий рік роботи ринку. Саме тому аналіз цього періоду не можна відділити від аналізу війни як чинника економічної поведінки. Війна не тільки загальмувала темпи, але й вплинула на логіку угод. Земля перестала бути активом, який купують за інвестиційним розрахунком, її почали купувати в якості певної стабільності. Парадоксально, але земля, попри її вразливість до боїв, окупацій і мінування, виявилась одним з небагатьох типів власності, який не втрачає змісту в умовах війни. У цьому і складається ключ до розуміння, чому після зупинки в 2022-му ринок знову ожив.

Цінові показники також вимагають окремого осмислення. Формальне зростання вартості гектара на 60% за чотири роки виглядає як позитивна новина, однак це зростання не є продуктом змагального ринку, а радце скоріше результат структурного перерозподілу. Земля дешевшає у небезпечних регіонах і дорожчає там, де існує запит на довготривале утримання. Івано-Франківщина, Львівщина, Тернопільщина є регіонами з родючими ґрунтами, які сприймаються як безпечні й перспективні у випадку поглиблення воєнної кризи, тому вони формують цінову еліту. При цьому те, що прифронтові регіони продають землю по суті на межі собівартості, демонструє, що вартість тут визначається невпевненістю у майбутньому, а не якістю ґрунтів.

У цьому контексті особливо помітним є розрив між юридичними нормами й реальністю. Формально іноземці не можуть купувати українську землю, але де-факто половина найбільших аграрних компаній має закордонне походження. Обхідні шляхи, корпоративні прокладки, механізми довірчого управління — все це існує, але залишається в сірій зоні, яку державне регулювання поки що не охоплює. Цей дисбаланс формує хибну уяву про справедливу конкуренцію. Поки звичайні фермери купують землю з обмеженим бюджетом, великі гравці маніпулюють юридичними схемами. В результаті виходить не ринок рівних можливостей, а ринок сегментованих стратегій.

Окрему увагу заслуговує логіка нашої держави в цьому процесі, яка протягом чотирьох років перебуває в ролі спостерігача, а не модератора. Вона не пропонувала цільових механізмів захисту малих фермерів, не стимулювала кооперацію, а також не формувала публічної політики щодо збереження цілісності земельного банку. І хоча інфраструктура — кадастр, нотаріат, звітність — функціонувала задовільно, бракувало головного: політичної волі бачити в землі не лише актив, а ще й національний ресурс. В результаті ринок сам себе сформував, без державної рамки, залишившись ринком ситуативних рішень, а не довгострокових моделей.

Існує ще один важливий, але часто непомічений пласт — соціально-емоційне ставлення до землі. Для частини суспільства продаж ділянки є вимушеним рішенням, пов’язаним з відчаєм, хворобою, виїздом чи втратою роботи. Для іншої частини — це інвестиція у нащадків, спосіб закріпитися, створити майбутнє. І хоча в статистиці ці випадки не відрізняються, насправді вони мають протилежне походження. Тому говорити про «успіх ринку» без урахування цих мотивацій — це те саме, що аналізувати попит на нерухомість у зоні бойових дій виключно через обсяг угод.

Усе це підводить до головного: ринок землі в Україні є як економічним інструментом, так і дзеркалом глибших структур — політичних, соціальних, емоційних. За чотири роки він став лакмусовим папірцем, на якому проступили всі травми та сподівання українського суспільства. Від надії на реформу до страху перед знеціненням, від бажання мати своє  до змушеності продати, від прагнення інвестувати до банального виживання.

Отже, ринок сільськогосподарських земель в Україні на четвертому році функціонування демонструє стабілізацію в умовах тривалої нестабільності. Його динаміка сформувалась під впливом кількох визначальних чинників: поступової адаптації суспільства до легального обігу землі, обмеженого допуску капіталу, сегментованої географії попиту й тривалого впливу воєнного фактора.

Цінове зростання, яке зафіксоване за ці роки, відображає не стільки конкуренцію, скільки вибіркову концентрацію капіталу в безпечніших регіонах. Поведінка покупців здебільшого залишається обережною, а характер угод — захисним і утилітарним. Ринок не дав нових інституційних форм господарювання, не змінив структури агросектора і не створив механізмів стратегічної консолідації землі. Він сформувався як інструмент індивідуальних рішень у нестабільному середовищі, що забезпечило його життєздатність, але не зробило його повноцінною економічною опорою. Структурне зростання в подальшому можливе лише за умови перегляду ролі держави, яка має забезпечити рівний доступ, прозорість і довгострокову перспективу для тих, хто працює із землею як виробничим ресурсом, а не лише як з активом. Вона залишилась тією цінністю, яку в Україні готові купувати, берегти й утримувати, і це є головним свідченням сформованого ставлення до землі як до сталого об’єкта власності та економічного інструмента.