Упродовж війни питання житла для переселенців, а також мешканців прифронтових територій залишається вкрай болючим. Багато хто досі живе в орендованих квартирах або тимчасових притулках, не маючи змоги повернутись додому чи купити нове житло. Враховуючи це, держава вирішила посилити програму “єОселя”. Тепер вона має покривати частину першого внеску і допомагає з щомісячними платежами для найбільш вразливих категорій. На перший погляд, це виглядає як реальна підтримка. Проте якщо придивитися уважніше, виникає багато питань стосовно того, хто може скористатися цією допомогою, наскільки легко пройти всю процедуру, і чи справді ця програма доступна тим, хто її найбільше потребує.
“єОселя” стає ближчою: як держава допомагає ВПО та жителям прифронтових регіонів придбати житло
Програма “єОселя” отримала нове дихання і тепер справді може змінити життя тих, кого війна змусила покинути дім або перебувати в небезпечних умовах. З 10 вересня 2025 року держава бере на себе до 70% першого внеску за іпотекою для внутрішньо переміщених осіб та громадян з прифронтових територій. Окрім цього вона покриває більшу частину щомісячних платежів протягом першого року й навіть компенсує витрати на оформлення документів.
На перший погляд це може здатися щедрою підтримкою, однак за цим стоїть чітка логіка: допомагаючи людям купити житло в безпечніших регіонах, держава не лише підтримує громадян, а й підживлює економіку, зокрема будівельну галузь, яка оговтується від наслідків війни.
Заявку можна подати в “Дії”, а далі вже справа за банком-партнером. При цьому є певні умови: житло має бути не старше певного віку (до 10 або 20 років залежно від міста), а його вартість не повинна перевищувати 2 мільйони гривень. Але головним є те, що тепер люди, які роками жили у тимчасовому помешканні, отримують шанс на своє, постійне житло.
Колись квартира була для багатьох чимось далеким, як власний острів чи будинок на березі моря. Просто мрія, яка звучить красиво, але виглядає нереально. Іпотеку взяти не так легко, адже банки зазвичай навіть слухати не хочуть, якщо немає шаленого доходу або багатого родича. А ще ті божевільні відсотки у 20% річних, а подекуди й більше. І тоді ти сидиш у зйомній квартирі, відкладаєш “на колись” і миришся з тим, що мрія про своє житло лишається лише мрією.
І тут в нагоді стало започаткування програми “єОселя” – державна ініціатива, яка дає можливість українцям придбати житло за пільговою іпотекою. Її мета полягає у реалізації можливості придбати власну квартиру для тих, хто найбільше цього потребує. Програму запустили у жовтні 2022 року, і нею тоді скористалися майже 18,7 тисячі українців. Загальна сума виданих кредитів перевищила 31,1 мільярда гривень.
Спочатку вона була доступна лише для окремих професій: військових, медиків, освітян і науковців. Однак вже з серпня 2023 року її розширили, і тепер подати заяви можуть всі інші громадяни, які не мають власного житла. Суть її проста: дають іпотеку, але не під 20%, а під 3% або 7% річних. При цьому три відсотки надаються військовим, медикам, вчителям, науковцям, рятувальникам і правоохоронцям. Водночас сім відсотків призначені для ветеранів, переселенців, родин загиблих захисників, і для кожного, хто не має свого житла або, хоч і має, але дуже мало. Наприклад, якщо площа менша за 52,5 квадратних метри на одну людину плюс 21 метр на кожного наступного члена сім’ї, то ти вже підходиш.
Максимальний термін кредиту становить 20 років. Перший внесок становить не менше 20%. Тобто, якщо квартира коштує, скажімо, два мільйони гривень, потрібно мати чотириста тисяч на старті. І, хоча це немало, але в умовах, коли місячна оренда в Києві сягає двадцяти тисяч, ці гроші накопичуються не за життя. Просто потрібно почати рахувати. А ще є вибір, як платити. Комусь зручніше рівними частинами щомісяця, коли сума не змінюється і легко планувати бюджет. Комусь ближче варіант, де щомісячні платежі поступово зменшуються, тобто на старті більше, зате з кожним місяцем легше. Це не можна вважати дрібницею, бо мова йде про роки життя.
Доступна іпотека, але не для кожного: підводні камені “єОселі”
Програма “єОселя” дійсно відкриває двері до власного житла для багатьох українців, але разом з перевагами має і свої складнощі. По-перше, стартувати з такою іпотекою не так просто, адже доводиться відкладати чималу суму на перший внесок, який зазвичай становить від 20 до 30% вартості квартири. Для багатьох це суттєвий бар’єр, через який просто не вдається переступити.
Ще одна проблема торкається вибору житла, особливо на первинному ринку. Не завжди є достатньо пропозицій, які б підходили під вимоги програми і водночас відповідали смакам і бюджету покупців. Через це доводиться шукати компроміси або звертатися до вторинки.
Процедура оформлення теж часто викликає нарікання. Не секрет, що бюрократія й перевірки можуть затягнути процес, а з необхідністю перевіряти кредитну історію іноді доводиться стикатися з несподіваними труднощами, наприклад, виправленням помилок, що забирає час і нерви.
Варто зазначити, що не всі продавці охоче працюють з “єОселею”, бо побоюються ризиків, пов’язаних з отриманням грошей у гривнях і тривалістю оформлення угод. Така нерішучість іноді призводить до зриву домовленостей і втрати шансів на житло. Крім того, є ще один неприємний нюанс, який стосується різного трактування умов програми в банках. В залежності від установи вимоги можуть відрізнятися, що плутає позичальників і додає невизначеності. Наприклад, в Ощадбанку мінімальний перший внесок зазвичай стартує від 20%, тоді як у ПриватБанку — від 30%. Такі умови переважно стосуються військових та правоохоронців. Для медиків, викладачів і науковців ПриватБанк зазвичай встановлює стартовий внесок у межах 40–50%.
Попри те, що “єОселя” створена, щоб допомагати, деякі категорії, зокрема ветерани чи внутрішньо переміщені особи, не завжди можуть скористатися усіма її перевагами. Програма, не покриває всіх, хто цього потребує. Так, лише близько 370 ветеранів війни отримали кредити, що становить всього 2,2% від усіх позичальників. Військовослужбовців за контрактом трохи більше — приблизно 2,6 тисячі, або 15%. Проте отримати “єОселю” не так вже й легко, особливо коли мова йде про перевірку платоспроможності.
Попри привабливу низьку ставку відсотків, умови кредиту виявляються досить жорсткими. Щоб взяти квартиру за 2,5 мільйона гривень, наприклад, потрібно щомісяця віддавати банку близько 23-25 тисяч гривень у перші три роки. Для порівняння, середня зарплата в Україні становить трохи більше 18 тисяч. Це означає, що далеко не кожен ветеран або військовий може дозволити собі такі витрати, особливо ті, хто покинув службу через стан здоров’я або поки що не знайшов стабільної роботи.
Ще один суттєвий бар’єр стосується початкового внеску. Для тих, кому понад 26 років, він становить щонайменше 20% від вартості житла. Якщо знову брати квартиру за 2,5 мільйона, це вже 500 тисяч гривень, які треба мати одразу. Для багатьох сума непроста, особливо коли накопичення не відбуваються швидко.
Також є нюанси з процентною ставкою. Тим, хто ще на службі, пропонують 3%, що дуже вигідно, але щойно контракт завершується або людина звільняється за станом здоров’я, то ставка автоматично зростає до 7%. Отже, для більшості ветеранів діє саме ця вища ставка, яка вже не така приваблива.
Ще одна “ложка дьогтю” міститься у нестабільності умов. Спочатку обіцяли, що пільгова ставка діятиме протягом усього терміну кредиту, але з серпня 2024 року правила змінилися: після десятого року виплат ставка збільшується — 3% стають 6%, а 7% — аж 10%. Як свідчить практика, держава привчила українців не чекати стабільності у фінансових правилах. Тож ніхто не може гарантувати, що через кілька років ставки не піднімуться раніше або взагалі не злетять вище, наприклад, до 12 чи 20%.
Водночас обмеженість фінансування є ще однією важливою складовою, яка впливає на те, наскільки ефективною і доступною є ця ініціатива в цілому. Від українців часто звучать скарги, що навіть після попереднього погодження кредиту банки іноді відмовляють, що призводить до втрати завдатку. А іноді доводиться стикатися зі складнощами при виправленні кредитної історії, коли процес затягується, і це значно вибиває з колії.
Загалом “єОселю” можна сприймати як шанс для багатьох, але він не позбавлений суттєвих проблем. За час її дії видано майже 17 тисяч кредитів на загальну суму близько 28 мільярдів гривень, проте виявляється, що серед тих, хто скористався програмою, лише невелику частину складають військові та ветерани, для яких ця ініціатива, власне, і створювалася.
Попри гучні заяви про загальнодоступність, “єОселя” сьогодні має чітку географію, яка помітно зміщена в бік столиці. За перші сім місяців 2025 року майже 2,2 тисячі українців з Києва та області уклали іпотечні договори. Це понад половина всіх кредитів за рік, що становить 57%. А якщо рахувати від самого старту програми, на ці два регіони припадає майже 49,3% усіх виданих кредитів.
Для порівняння, у прифронтових областях ситуація зовсім інша. Там не просто менше активності: у деяких випадках отримати кредит майже нереально. За сім місяців 2025 року в Миколаївській області видали лише 4 іпотеки, у Запорізькій — 7, у Сумській — 18, у Харківській — 19. А в Херсонській, Донецькій і Луганській областях програма взагалі не працює. Від початку її дії ці регіони також лишаються майже осторонь. Наприклад, у Запорізькій області видано всього 46 кредитів, що становить лише 0,2% від загальної кількості. У Миколаївській — 77, у Харківській — 136, у Сумській — 193. Для порівняння, навіть у Рівненській чи Волинській областях видали у півтора раза більше іпотек. І це при тому, що саме в прифронтових регіонах найбільші руйнування і найбільша потреба у відновленні житла.
Очевидно, що механізм програми потребує доопрацювання. Формально вона діє для всієї країни, але на практиці працює не для всіх. Попри всі плюси, ще багато потрібно зробити для того, щоб іпотека стала по-справжньому доступною та стабільною для всіх українців, які її потребують.
