ІА “ФАКТ” вже писало, як світові енергетичні кризи доходять до ринку житла. Коли дорожчає нафта і газ, це поступово змінює не лише рахунки за енергію, а й собівартість будівництва. Метал, скло, цемент, транспорт, кредити і праця – всі ці компоненти залежать від енергії, а отже кожен енергетичний шок зрештою входить у ціну квадратного метра.
В Україні цей механізм посилюється через війну. Вона одночасно скоротила житловий фонд і підняла витрати на будівництво. За оцінками Світового банку, близько 14% житлового фонду країни вже пошкоджено або зруйновано, що зачепило понад 3 млн домогосподарств. Це створило довгостроковий дефіцит житла, який дедалі більше впливає на ціни.
На цьому тлі ціни на нерухомість продовжували зростати: за даними Держстату, торік первинний ринок подорожчав на 12,8%, а вторинний – на 11,5%.
Водночас сам ринок дедалі більше розшаровується. У відносно безпечних містах – передусім на заході країни та у частині столиці – інфляція і зростання собівартості будівництва швидше переходять у ціну квадратного метра. У прифронтових регіонах, навпаки, ринок залишається малоліквідним, а будь-яку цінову динаміку стримує ризик фізичної втрати активу.
Це означає, що сьогодні в Україні фактично існує кілька різних ринків із різною логікою ціноутворення. І саме тому зовнішні економічні шоки – зокрема енергетичні – проходять через них нерівномірно.
Квадратний метр починається з металу, скла і електроенергії
Найкраще зміну економіки будівництва видно на ринку будівельних матеріалів. Тут уже давно йдеться не про настрої девелоперів чи спекуляції, а про конкретну арифметику витрат. За даними Держстату, ціни на будівельно-монтажні роботи минулоріч зросли на 5,8%. У 2024 році зростання становило 7,9%, у 2023 році – 15,8%, а у 2022-му – одразу 27,4%.
На перший погляд темпи зростання сповільнюються. Але це не означає повернення до попередніх рівнів цін. Швидше навпаки: ринок просто адаптувався до значно дорожчої бази витрат, сформованої у перші роки війни.
Якщо подивитися ширше, картина виглядає ще промовистіше. За оцінками галузевих аналітиків, між лютим 2022 року і серединою 2025-го ціни на основні будівельні матеріали зросли приблизно на 40–60%, а загальні витрати на будівництво майже подвоїлися.
Причини цього зростання доволі конкретні. Частину підприємств було зруйновано або пошкоджено під час бойових дій. Інші працюють у значно складніших умовах – із перебоями електроенергії, дорожчою логістикою і дефіцитом робочої сили. До цього додається девальваційний фактор і залежність від імпорту окремих матеріалів.
Різні матеріали реагують на ці шоки по-різному. Найбільш вразливими є сегменти, де Україна залежить від імпортних поставок.
Хорошим прикладом є листове скло (float glass), яке використовують для вікон і фасадів сучасних будівель. Україна майже не має власного виробництва цього матеріалу і значною мірою залежить від імпорту. Тому будь-яке подорожчання транспорту, страхування чи енергії швидко відображається у його ціні.
Саме тому запуск першого вітчизняного заводу скла за участю IFC та компанії NovaSklo став подією не лише для бізнесу, а й для відбудови країни. Коли ключові матеріали виробляються всередині країни, економіка будівництва стає менш залежною від зовнішніх шоків.
Втім навіть наявність власних заводів не гарантує стабільності. Промисловість теж відчуває тиск енергетичних проблем. Через перебої в енергосистемі великі галузі – металургія, цементна промисловість, хімічна індустрія – іноді змушені працювати значно нижче від своїх виробничих можливостей.
У деякі періоди підприємства скорочували виробництво до половини потужностей. Так, компанія ArcelorMittal Kryvyi Rih повідомляла про зупинку окремих виробничих підрозділів через дефіцит електроенергії та високу вартість енергопостачання.
Якщо завод працює на дорогій електроенергії, із перебоями або обмеженнями, його продукція теж дорожчає. А оскільки метал, цемент або скло є базовими компонентами будівництва, це неминуче переходить у вартість житла.
Коли дорожчають робочі руки й гроші
Далася взнаки і ситуація на ринку праці. Через війну, мобілізацію та трудову міграцію будівельна галузь зіткнулася з гострим дефіцитом робочої сили.
За оцінками галузевих асоціацій, сектору бракує 30% кваліфікованих спеціалістів – від мулярів і бетонників до інженерів та монтажників.
Цей дефіцит швидко відображається у зарплатах. Торік оплата праці в будівництві зросла приблизно на 25–30%. Для девелоперів це означає ще один компонент зростання витрат.
Таким чином собівартість квадратного метра поступово формується під тиском одразу кількох факторів: дорожчих матеріалів, дорожчої енергії та логістики, дефіциту робочої сили та зростання зарплат.
Саме тому нові енергетичні потрясіння важливі не лише для будівельних компаній, а й для Нацбанку України. Якщо дорожча енергія знову підштовхне інфляцію, регулятору буде складніше пом’якшувати монетарну політику. Йдеться не обов’язково про негайне підвищення облікової ставки. Але цілком реалістичним виглядає довша пауза в її зниженні та загалом дорожчі гроші для економіки.
Для ринку житла це може мати навіть більший вплив, ніж саме подорожчання енергії. Якщо кредити залишатимуться дорогими, а комерційна іпотека не оживатиме, попит на житло зростатиме повільніше, ніж його собівартість.
У такій ситуації ціни можуть підніматися швидше, ніж доходи покупців.
Інакше кажучи, ризик для українського ринку полягає не лише в подорожчанні будівництва, а й у тому, що житло може дорожчати швидше, ніж економіка здатна це компенсувати.
Три можливі сценарії
Багато що залежить від того, наскільки тривалим буде сам енергетичний шок.
Перший сценарій – короткострокова турбулентність. Якщо конфлікт на Близькому Сході швидко згасне, а ринки повернуться до стабільнішого режиму, більшість цінових коливань може залишитися тимчасовим епізодом. У такому випадку девелопери просто зафіксують коротке зростання витрат.
Другий можливий сценарій – тривале подорожчання енергії. Деякі інвестиційні банки попереджають, що у разі подальшої ескалації ціна нафти може знову наблизитися до 100 доларів за барель і тримати цю планку тривалий час.
У такій ситуації дорожча енергія поступово просочуватиметься в усі етапи економіки – від виробництва матеріалів до вартості транспорту, кредитів і праці. Для будівництва це означатиме формування нової, вищої базової собівартості квадратного метра.
Третій сценарій пов’язаний із внутрішніми ризиками. Якщо зовнішній енергетичний шок накладеться на проблеми української енергосистеми, витрати можуть зростати швидше, ніж у більшості європейських країн. У такому випадку виробництво матеріалів і саме будівництво стануть ще дорожчими.
Хто платить за енергетичні кризи
У періоди великих економічних потрясінь ринок завжди показує, хто здатен перекласти витрати далі, а хто змушений їх поглинати.
Першими зазвичай програють ті, хто не може підняти ціни або перекласти витрати на інших: домогосподарства з фіксованими доходами, імпортозалежний бізнес і покупці житла. Натомість виграють ті, хто контролює дефіцитний ресурс або ключові вузли логістики: енергетичні компанії, трейдери, власники інфраструктури і постачальники сировини.
Це не випадковий побічний ефект, а типова логіка економічних криз. Шоки не просто роблять економіку біднішою – вони перерозподіляють гроші на користь тих, хто стоїть ближче до дефіцитного ресурсу.
Саме тому війни і конфлікти на енергетичних маршрутах зрештою проявляються не лише у новинах про нафту чи газ. Вони входять у щоденну економіку – через рахунки за енергію, тарифи на перевезення, виробничі кошториси і кредитні ставки.
А в країні, яка переживає масштабну війну і водночас готується до відбудови, ці фактори стають ще відчутнішими.
Тому події на Близькому Сході входять в українську економіку не через телевізійні заголовки, а через касу, тариф, кошторис і кредитний договір.
І зрештою – через ціну квадратного метра, яка дедалі більше відображає не лише ринок нерухомості, а й стан всієї економіки.
Тетяна Вікторова
