Нещодавно вітчизняний уряд вирішив навести лад із тим, як будуються нові житлові квартали: тепер без дитячого садка поруч забудовникам не дадуть зелене світло на забудову ЖК. 2 липня Кабмін затвердив законопроєкт, що змусить забудовників планувати садочки ще на старті проєкту, а не згадувати про них “потім”. Дістатися до них має бути легко – пішки, а не на авто через пів міста. Якщо компанія хоче взяти участь у проєктах оновлення житла, повинна вказати, де буде садок. Контролювати це має місцева влада. На фоні кризи в будівництві влада сигналізує про те, що у післявоєнній Україні має будуватись не просто житло, а нормальне середовище для життя.
Як відсутність дитсадків ламає життя родин
Коли в місті немає дитячого садка в пішій доступності, що це фактично означає? Що сім’я змушена адаптувати весь побут до логістики або відмовитись від можливості працювати. Один із батьків – зазвичай мати – не повертається на роботу після декрету, бо відсутність садка поруч фактично ізолює її від ринку праці. Дитина не отримує повноцінної дошкільної освіти. А громада втрачає платника податків та активного члена спільноти.
Ці наслідки проілюстровані в стратегії розвитку Києва до 2035 року, де зазначено, що дефіцит місць у садках та їх нерівномірне розміщення є одним із критичних бар’єрів до інтеграції жінок у ринок праці, а також до рівності можливостей у середовищі молодих родин.
Згідно з національною доповіддю UN Women Ukraine 2023, понад 40% жінок з дітьми-дошкільнятами вказали, що через відсутність доступного дитсадка чимало жінок перестали працювати – тимчасово або зовсім. І це економічний показник, який держава має враховувати в усіх проєктах забудови. Тому запит на жорсткіші правила до забудовників – не ідеологія, а відображення елементарної справедливості.
Коли людина купує квартиру, вона купує не лише стіни, а й простір – безпечний та зручний. Забудовник, який зводить будинок і розпродає його, залишає по собі не лише бетон, а й наслідки – для школи, дороги, дитсадка. І коли немає дитсадка, це теж наслідок, який несуть не вони, а родина.
У 2022 році в Києві, Ірпені, Броварах і Вишневому було зафіксовано низку петицій і звернень до міських рад з вимогами облаштувати садки у новозбудованих районах. Батьки вимагали від влади запровадити обов’язкові інфраструктурні умови до забудовників, а також забезпечити прозору звітність щодо об’єктів, які роками лишаються лише на генплані.
У фокус-групах міської стратегії Львова 2027 мешканці назвали “дитсадок у 10 хвилинах ходьби” критерієм якості нового району на рівні з транспортом і безпекою.
Як громади залишились без важелів контролю над забудовниками
Чиновники вирішили змінити правила будівництва, щоб нарешті відповісти, чи здатна держава забезпечити базові зручності для життя в нових районах, де житло вже давно з’являється швидше, ніж здоровий глузд.
Але ключове питання не в деклараціях, а в механізмах. Бо поки ми не бачимо ані чіткого визначення, що таке “пішохідна доступність” у правовому розумінні (це 300 метрів, 500, чи 15 хвилин ходу?), ані алгоритму контролю: хто, як і з якою періодичністю перевірятиме забудовників? Чи буде це повноваженням Державної інспекції архітектури та містобудування, місцевих рад чи профільного міністерства? І найголовніше, які санкції передбачено щодо порушників: штраф, відмова у введенні в експлуатацію чи відкликання містобудівних умов?
На сьогодні таких норм немає. Тобто існує ризик, що без конкретних відповідей новий закон може залишитися серед попередніх “благих намірів”, на які забудовники роками не зважали. У сучасній практиці поширеною є ситуація, коли садок фігурує в генплані як “майбутній об’єкт”, але по факту забудовується супермаркетом, парковкою або заморожується на роки – і відповідальності за це ніхто не несе.
Як держава втратила землю для садків і перекладає відповідальність на слабкий ринок
Коли ми говоримо про дитячі садки в умовах щільної міської забудови, маємо визнати правду: держава десятиліттями не резервувала землю під соціальну інфраструктуру. В результаті маємо міста з хаотичним житлом, але без місць у садках, школах чи лікарнях. І де ж у сформованих районах з’явиться новий дитсадок, якщо вільної землі просто немає?
Формально в українському законодавстві є обов’язок передбачати соціальну інфраструктуру. Зокрема, згідно зі статтею 24 Закону “Про регулювання містобудівної діяльності”, у детальному плані території має бути чітко визначено місце розташування об’єктів освіти, охорони здоров’я, спорту та культури. Але це не гарантує, що така земля буде реально виділена, захищена і недоторкана до моменту будівництва. Немає жодної імперативної норми, яка б надавала пріоритет саме соціальній інфраструктурі під час розподілу земель – усі рішення, згідно із Законом “Про місцеве самоврядування в Україні”, ухвалює місцева рада на власний розсуд, виходячи з політичної й економічної доцільності.
У такій ситуації публічне завжди програє приватному, бо ділянку під комерційну забудову можна продати чи здати в оренду вже завтра, а садок – це витрати, соціальне навантаження і відповідальність, яку часто ніхто не хоче брати.
Саме тому необхідно ухвалити окрему норму, яка б імперативно зобов’язувала при формуванні нових мікрорайонів або реконструкції старих резервувати землю саме під дитячі садки, школи, медзаклади. Без права зміни цільового призначення – незалежно від того, хто прийде до влади у тій чи іншій громаді. Інакше ми й далі будемо обговорювати “пішохідну доступність” до об’єктів, яких фізично не існує.
Якщо новий законопроєкт, затверджений Кабміном 2 липня, вимагає від забудовників забезпечити дитячі садки у пішохідній доступності, це вірний крок. Але в європейських країнах це не новація, а правозобов’язальна норма.
Так, у Польщі, відповідно до Закону про планування і забудову територій (Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), житлове будівництво без включення об’єктів соціального призначення – зокрема дитсадків – просто не затверджують. У великих містах, зокрема, у Вроцлаві чи Кракові, органи місцевого самоврядування уповноважені блокувати видачу дозволів, якщо інфраструктура не витримає навантаження.
У Німеччині цей принцип має ще глибше підґрунтя: муніципалітет зобов’язаний надати дитині місце у дитсадку з 12-місячного віку. Якщо не надає, сплачує компенсацію. Тобто, садок – не побажання забудовника, а зобов’язання влади, яку несе кожне нове будівництво.
У Литві та Естонії діє модель публічно-приватного партнерства. Забудовник або сам зводить садок і передає його місту, або резервує приміщення, яке потім оснащується за муніципальні кошти. У Вільнюсі укладання такої угоди є умовою містобудівного дозволу, а не предметом “домовленостей”.
В Україні ситуація інша. Попри окремі зусилля, системності немає. У Києві з 2023 року впроваджуються окремі “інфраструктурні угоди” між містом і забудовниками, але процедура непрозора і поки що базується на добрій волі, а не на правовому імперативі.
У Львові влада намагається враховувати, чи витримає інфраструктура нову забудову, але через нечіткі закони не може змусити забудовника будувати дитсадок.
У Вінниці ще у 2022 році міськрада вимагала, щоб у проєкті забудови Сабарова були передбачені дитсадки. Але як покарати за невиконання цієї вимоги, не прописано, тож усе залежить від домовленостей і бажання влади.
Запровадження обов’язкових вимог до забудовників щодо будівництва дитячих садків – правильний крок щодо відповідального міського планування. Але чи готовий ринок нести цю відповідальність, коли сам четвертий рік поспіль перебуває у стані стагнації? Згідно з аналітикою ЛУН, з початку повномасштабного вторгнення забудовники практично не запускають нові проєкти, а лише намагаються добудувати те, що почали ще до 2022-го. Кількість виданих дозволів на нове будівництво впала в рази, а інвестиційна спроможність населення не дає підстав очікувати швидкого відновлення.
В умовах, коли квадратний метр у багатьох регіонах уже балансує на межі рентабельності, додаткові вимоги спровокують подорожчання житла. І це очевидно: забудовник не друкує гроші. Він перерахує нові витрати на дитячі садки в ті ж самі квадратні метри, які й так купують одиниці.
Однак у цьому криється і стратегічна пастка, і шанс. Якщо влада просто перекладе зобов’язання на бізнес, не запропонувавши при цьому жодних компенсаторних механізмів на кшталт податкових пільг, доступу до пільгових кредитів чи участі в державно-приватних партнерствах, забудовник сприйме це як тиск.
…Тут варто згадати, що подібні спроби впорядкувати вітчизняний ринок інфраструктури були і раніше, але вони не ставали системою. Більшість місцевих громад не мають механізмів або коштів, щоб компенсувати забудовнику витрати на інфраструктуру – і саме тому соціальні об’єкти залишаються або на папері, або на рівні обіцянок.
Тетяна Вікторова
