Коли йдеться про купівлю нерухомості чи автомобіля, одне з найчастіших побоювань покупців стосується ризику втратити як сплачені кошти, так і саме майно. Хоча сучасне законодавство значно посилило захист добросовісних набувачів, певні винятки все ж існують. Цивільний кодекс України визначає ситуації, коли власник може витребувати своє майно навіть у того, хто придбав його чесно і не мав підстав сумніватися в правомірності угоди. Саме поняття «добросовісного набувача» стало ключовим у численних судових спорах, які стосуються правомірності володіння.
Юристи адвокатського об’єднання «Репешко і партнери», які прокоментували це питання для нашої редакції, пояснили, як суди трактують добросовісність набувача, у яких випадках право власності не може бути повернуто первісному власнику, та чому певні категорії майна залишаються винятками навіть за умови добросовісності покупця.
Серед пересічних громадян досі ходить «міф» про те, що до купівлі майна потрібно відноситися з великим застереженням, адже можливо залишитися як без грошей, так і без майна. Цей міф дійсно є міфом тільки частково, бо пов’язаний з законодавством, яке діяло до 2004 року, але за певних умов може діяти й зараз. Часто здається, що закон дає чіткі й однозначні відповіді, однак у реальності найбільші труднощі виникають тоді, коли справа доходить до розгляду дрібних нюансів і правових відтінків.
Типовою ситуацією є така, коли родина придбала квартиру чи автомобіль, сплатила за неї кошти. Наші клієнти часто ставлять питання: в якому випадку придбане майно може бути під загрозою?
Відповідно до статті 388 Цивільного кодексу України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:
1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;
2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;
3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
При цьому майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо:
1) воно було продане або передане у власність у порядку, встановленому для виконання судових рішень;
2) воно було продане такому набувачеві на електронному аукціоні у порядку, встановленому для приватизації державного та комунального майна.
Зазначимо, що держава, територіальна громада, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті, також не може витребувати майно від добросовісного набувача на свою користь, якщо:
1) з моменту реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності першого набувача на нерухоме майно, передане такому набувачеві з державної або комунальної власності у приватну власність, незалежно від виду такого майна, минуло більше десяти років;
2) з дати передачі першому набувачеві з державної або комунальної власності у приватну власність нерухомого майна, щодо якого на момент такої передачі законодавством не була встановлена необхідність державної реєстрації правочину або реєстрації права власності, минуло більше десяти років.
Зміна першого та подальших набувачів не змінює порядку обчислення та перебігу граничного строку для витребування майна, передбаченого цією частиною.
Варто знати, що дія положень цієї частини не поширюється на випадки, якщо майно на момент вибуття з володіння держави або територіальної громади належало:
а) до об’єктів критичної інфраструктури;
б) до об’єктів державної власності, що мають стратегічне значення для економіки і безпеки держави;
в) до об’єктів та земель оборони;
г) до об’єктів або територій природно-заповідного фонду, за умови наявності підтвердних документів про статус таких об’єктів (територій) на момент вибуття з володіння;
ґ) до гідротехнічних споруд, за умови наявності підтвердних документів про статус таких об’єктів на момент вибуття з володіння;
д) до пам’яток культурної спадщини, які не підлягали приватизації.
При цьому, якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках.
Зазначимо, що у будь-якому незрозумілому випадку нічого не відбувається автоматично, а все проходить тільки через судову процедуру.
За змістом частини 5 статті 12 ЦК України добросовісність набувача презюмується, тобто незаконний набувач вважається добросовісним, поки не буде доведено протилежне. Якщо судом буде встановлено, що набувач знав чи міг знати про наявність перешкод до вчинення правочину, в тому числі про те, що продавець не мав права відчужувати майно, це може свідчити про недобросовісність набувача й є підставою для задоволення позову про витребування у нього майна.
Своєю чергою Верховний Суд України у постанові від 11.03.2025 у справі № 922/647/22 зазначив, що добросовісний набувач не повинен перевіряти історію придбання нерухомості та робити висновки щодо правомірності попередніх переходів майна, а може діяти, покладаючись на такі відомості, за відсутності обставин, які з погляду розумного спостерігача можуть викликати сумнів у достовірності цих відомостей. Добросовісний набувач не може відповідати у зв`язку із порушеннями інших осіб, допущеними в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном.
Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає такий статус всупереч приписам статті 388 ЦК України, а, відтак, втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар.
З практичного погляду це означає наступне. Якщо особа придбала квартиру, яка вибула із власності громадянина за шахрайською схемою та про це є відповідна кримінальна справа та вирок суду по ній – квартиру доведеться повертати власнику у якого вона була «віджата». Якщо бабуся подарувала онучці квартиру, та її продала, а потім бабуся вирішила розірвати договір дарування, то квартира залишиться за новим власником.
За нормами законодавства, яке діяло до 2004 року, якщо перша угода визнавалася недійсною, то всі наступні угоди які мали місце після неї як що такі були, також визнавалися недійсними та майно поверталось власнику у будь-якому випадку. Це створювало не аби які труднощі та в решті решт страждав невинний кінцевий покупець, який чесно сплатив кошти за придбану нерухомість.
Крім того, не бажали громадяни покупати й майно, яке продавалось з торгів у виконавчому провадженні на реалізацію рішень суду, адже справедливо побоювались, що у випадку, коли щось піде не так, придбане майно відберуть. Наразі існує можливість впевнено та без побоювань вибирати майно, яке реалізує виконавча служба чи приватний виконавець, адже держава гарантує непорушність придбаного права власності.
Саме тому ті хто в темі даного нюансу вже давно активно користуються можливістю придбання нерухомості за невеликі кошти з торгів, а через деякий час перепродажем її вже за зовсім інші, ринкові ціни. Єдине, на що слід звертати увагу – чи належало майно раніше державі, чи громаді за пунктами переліченими у ст. 388 ЦК України.
Передання власником в користування іншій особі транспортного засобу не вважається вибуттям транспортного засобу з володіння поза його волею. Про це зазначає постанова Верховного Суду від 10 січня 2024 року у справі № 756/13943/16-ц.
Виникнення права на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України залежить від того, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Передання власником в користування іншій особі транспортного засобу не вважається вибуттям транспортного засобу з володіння власника (особи, якій він передав майно у користування) поза його волею в розумінні положень пункту 3 частини першої статті 388 ЦК України.
Власник речі (в даному випадку автомобіля) повинен нести ризик обрання контрагента, який може своєю недобросовісною поведінкою позбавити його права на витребування своєї речі. У такому разі власник може захистити своє право шляхом звернення з позовом про відшкодування збитків до особи, якій він передав річ у користування і володіння, оскільки спірне майно вибуло з його власності з його волі, а тому правовий механізм, передбачений вимогами 388 ЦК України, застосуванню не підлягає.
Наведемо ще одну конкретну судову справу – постанова Верховного Суду України від 02.08.2023 у справі № 308/8629/19. За фабулою даної справи позивач звернувся з позовом про визнання за ним права власності на квартиру у зв’язку з тим, що він є власником квартири, яку передав у іпотеку та яка згодом протиправно вибула з його володіння та була відчужена кілька разів. Як бачимо, досить розповсюджена ситуація, яка є підсумком багатьох ситуацій з отриманням банківського кредиту.
Тут Верховний Суд погодився з висновком судів попередніх інстанцій про відмову в задоволенні позовної вимоги про визнання права власності на квартиру первісному власнику. Суд зазначив, що можливість витребування майна з володіння іншої особи залежить насамперед від:
- змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном;
- його волевиявлення щодо вибуття майна;
- добросовісності набувача майна;
- характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно).
Суд зазначив, що при розгляді справи щодо застосування положень ст. 388 ЦК України в поєднанні з положеннями ст. 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, «…суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном, як про це зазначала раніше Велика Палата Верховного Суду в постанові від 07.11.2018 у справі № 488/6211/14-ц, а також надати оцінку тягаря, покладеного на цю особу таким втручанням».
Такими обставинами можуть бути:
- підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем,
- порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи,
- спрямованість волевиявлення учасників правовідносин;
- їхні фактичні наміри щодо цього майна тощо.
З огляду на вищенаведене, суд дійшов висновку, що добросовісний набувач не може нести відповідальність через порушення третіх осіб, які були вчинені в межах процедур, призначених для запобігання шахрайству при вчиненні правочинів з нерухомим майном.
Втім кожна конкретна ситуація має свої нюанси, тому радимо все ж таки уважно перевіряти майно, яке збираєтесь придбати.
