Кабмін вніс зміни в питання щодо спільного володіння нерухомістю: юридичні пастки та як їх уникнути

Нічого не викликає стільки розбіжностей у поглядах, постійних сварок, зіпсованих стосунків та зроблених капостей як спільне нерухоме майно. При чому, найбільш відчайдушно та непримиримо борються в судах власники такого майна, які є близькими родичами.

5 липня Кабмін постановою № 785 затвердив зміни, що вносяться до постанов Кабінету Міністрів України з питань державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Що вони передбачають та що треба знати під час спільного володіння нерухомим майном? Правову сторону цього питання коментують юристи адвокатського об’єднання “Репешко і партнери”.

Почнемо із нашої загальної поради: якщо є будь-яка можливість бути єдиним власником нерухомого майна – будьте їм, повірте, це того вартує! Спільна власність в нерухомому майні тягне за собою безліч юридичних питань та проблем, тому потрібно бути дуже обережним, аби не втратити частку свого майна, як то кажуть на рівному місці.

Спільна власність на нерухоме майно буває двох видів:

• Спільна сумісна власність, тобто власність без визначення часток в праві. Зазвичай в документах це виглядає наступним чином: “квартира №8 по вул. Садовій в м. Веселому належить Іванову Івану Івановичу, Петрову Петру Павловичу та Прекрасній Олені Опанасівні”. Найчастіше даний вид власності зустрічається в квартирах, які були приватизовані членами родини або в майні, яке придбало подружжя під час шлюбу.
• Спільна часткова власність, тобто власність з визначенням часток в праві власності. Зазвичай в документах це виглядає наступним чином: “квартира №8 по вул. Садовій в м. Веселому належить в 1/2 ( або 50/100) частина Іванову Івану Івановичу, в ½ (або 50/100) частин Петрову Петру Павловичу”. Найчастіше даний вид власності зустрічається в житлових будинках, які колись були побудовані первісними власниками, потім ті померли, спадок оформлювали спадкоємці, які мешкають там самі або вже продали стороннім особам.

Юридично є ще виділ частки у праві власності в натурі – це коли тобі на твої 30/100 частин у праві спільної часткової власності визначають конкретні приміщення в житлі та це відповідно прописується в документі. Якщо є згода усіх співвласників, то таким документом буде нотаріально посвідчений договір, якщо хтось буде битись за кожну 1-2/100 частки, то таким документом буде рішення суду.

І якщо у випадку з квартирою все більш-менш зрозуміло, то до житлового  будинку йде земельна ділянка, яка також тягне за собою безліч питань що до права власності.

Відповідно до ч. 1 ст. 357 Цивільного Кодексу України частки у праві спільної часткової власності вважаються рівними, якщо інше не встановлено за домовленістю співвласників або законом. Це дуже важливий момент, бо ним завжди користуються як нотаріуси, так і суди коли постає питання права власності що до спадкового майна.

Кабінет Міністрів України своєю постановою від 5 липня 2024 року № 785 вніс зміни, про які співвласники майна повинні знати наступне.

Державна реєстрація права власності у зв’язку з поділом, виділом частки або об’єднанням земельної ділянки проводиться за наявності в Державному земельному кадастрі відомостей про сформовані (сформовану) земельні ділянки (земельну ділянку) у результаті такого поділу, виділу частки або об’єднання. Отже, переш ніж подати державному реєстратору документи для внесення інформації в реєстр нерухомого майна, потрібно звернутися до землевпорядної організації, яка й здійснить формування та надання кадастрового номера земельній ділянці. Найбільш актуальним цей пункт є для тих, хто отримує право власності на земельні ділянки за рішенням суду, яке по суті є тільки частиною шляху в оформленні права власності.

Державна реєстрація права власності у зв’язку з поділом, виділом частки або об’єднанням закінченого будівництвом об’єкта проводиться за наявності в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва відомостей про технічні характеристики закінчених будівництвом об’єктів (закінченого будівництвом об’єкта), утворених (утвореного) у результаті такого поділу, виділу частки або об’єднання, про прийняття їх (його) в експлуатацію (крім випадку, коли поділ, виділ частки або об’єднання здійснено не у зв’язку з реконструкцією, реставрацією або капітальним ремонтом (далі – реконструкція) закінченого будівництвом об’єкта) та про присвоєння їм (йому) адреси.

А ось самі підступні пункти постанови:

“Під час проведення державної реєстрації права власності на земельну ділянку, закінчений будівництвом об’єкт, що залишається у спільній власності після виділу в натурі частки одного із співвласників, державний реєстратор здійснює перерахунок часток у праві спільної часткової власності на таке спільне майно виходячи із принципу їх рівності, крім випадків, коли співвласники до виділу в натурі частки одного із співвласників мали різний розмір часток або коли співвласники за домовленістю між собою встановили інший розмір часток у праві спільної власності чи інший розмір часток у праві спільної власності встановлено на підставі рішення суду. На підтвердження домовленості співвласників може бути надана письмова заява співвласників про визначення розміру часток, справжність підписів на якій засвідчується відповідно до Закону України “Про нотаріат”, або договір, укладений такими співвласниками відповідно до законодавства. У разі коли співвласники до виділу в натурі частки одного із співвласників мали різний розмір часток, перерахунок часток у праві спільної часткової власності на таке спільне майно здійснюється з урахуванням принципу їх пропорційності”.

“У разі визначення частки одного із співвласників у праві спільної сумісної власності державний реєстратор під час проведення державної реєстрації права спільної часткової власності такого співвласника проводить державну реєстрацію спільної часткової власності і щодо іншого (інших) співвласника (співвласників) виходячи із принципу їх рівності, крім випадку, коли співвласники за домовленістю між собою встановили інший розмір часток у праві спільної власності чи інший розмір часток у праві спільної власності встановлено на підставі рішення суду. На підтвердження домовленості співвласників може бути надана письмова заява співвласників про визначення розміру часток, справжність підписів на якій засвідчується відповідно до Закону України “Про нотаріат”, або договір, укладений такими співвласниками відповідно до законодавства”.

Ось ситуація, що була в нашій практиці, на прикладі якої ми розглянемо, як це все працює в житті. Три власники володіли разом житловим будинком на різних підставах та мали у власності: Олена 20/100 часток на підставі свідоцтва про право на спадщину, Вікторія 30/100 часток на підставі договору дарування та Марія 50/100 часток на підставі рішення суду. Тобто, власність у них була спільна часткова. За життя будинок перебудовували, добудовували й все це робили зазвичай як й усі – без дозвільних документів. Будинок був фактично розподілений та кожна із власниць мала свій окремий вхід та певні приміщення, якими користувалась завжди.

Одного разу усі три власниці забажали упорядкувати документи, що й зробили найпростішим способом. Повоював трохи з Державною архітектурно-будівельною інспекцією вони отримали свідоцтва про право власності на нерухоме майно, де було записано, що вони усі троє є співвласниками будинку. Відтак, їх спільна часткова власність стала спільною сумісною власністю. Під будинком ще відповідно знаходилась земельна ділянка, але питання що до неї розглядати не будемо, бо вийде аркушів на десять. Одного дня помирає Марія. Якщо виходити з загальних норм права, то частка Марії в будинку після її смерті – 1/3. Але по факту вона була завжди до перебудови та до самої смерті користувалась саме ½ частиною будинку. Звісно, спадкоємці пішли до суду доказувати, що їм належить ½ частина, а не 1/3 частина. За постановою № 785 тепер постраждати може Вікторія, бо суд не буде розглядати питання її власності як що вона не подасть від себе відповідний позов. А ось при реєстрації рішення суду спадкоємців Марії, Вікторії можуть записати 25/100 часток у власність замість 30/100 частин які їй дійсно належать.

Отже у зв’язку з даними змінами, обов’язково рекомендуємо співвласникам нерухомого майна упорядкувати їх документи та отримати остаточний документ із визначенням частки в спільній сумісній власності, як що такий виділ часток проведений не був. Особливо це стосується тих співвласників, частки у власності яких не є рівними.

Ще одні зміни, які передбачає нова постанова Кабміну зміни, в чомусь покращують життя співвласників:

“Для державної реєстрації права власності у зв’язку з поділом майна, що відповідно до закону належить на праві спільної сумісної власності подружжю (колишньому подружжю), або виділом майна дружині, чоловікові із складу всього майна подружжя подається відповідний договір або рішення суду.

Незалежно від наявності державної реєстрації права власності на майно за тим з подружжя (колишнього подружжя), якому таке майно переходить у власність, проводиться державна реєстрація права власності у зв’язку з набуттям права власності на майно, набуте у результаті такого поділу.

У разі коли поділ спільного майна подружжя (колишнього подружжя) має наслідком поділ земельної ділянки, закінченого будівництвом об’єкта, державна реєстрація права власності проводиться відповідно до пункту 54 цього Порядку з урахуванням особливостей, визначених цим пунктом”.

Що до землі, то мова йде про те, що державна реєстрація права власності у зв’язку з поділом, виділом частки або об’єднанням земельної ділянки проводиться за наявності в Державному земельному кадастрі відомостей про сформовані (сформовану) земельні ділянки (земельну ділянку) у результаті такого поділу, виділу частки або об’єднання.

Для державної реєстрації права власності у зв’язку з поділом, виділом частки або об’єднанням земельної ділянки, закінченого будівництвом об’єкта подаються:

1) документ, що посвідчує право власності на земельну ділянку, закінчений будівництвом об’єкт, що поділяється, частка з якого виділяється чи об’єднується (крім випадків, коли право власності на таке майно вже зареєстровано в Державному реєстрі прав або коли для державної реєстрації права власності подається документ, передбачений підпунктом 2 цього пункту);

2) договір про поділ спільного майна або договір про виділ у натурі частки із спільного майна, або відповідне рішення суду (у разі належності земельної ділянки, закінченого будівництвом об’єкта, що поділяється або частка з якого виділяється, на праві спільної власності та прийняття співвласниками рішення щодо поділу спільного майна або виділу в натурі частки із спільного майна, що має наслідком припинення права спільної власності для всіх або одного із співвласників, що здійснює виділ у натурі частки).

У разі, якщо з будь-яких причин ви не ознайомились вчасно з нашими рекомендаціями та замість, наприклад,  40/100 частин у власності державний реєстратор записав вам 30/100 частин, є, на жаль, тільки один спосіб усе виправити – йти до суду з позовною заявою та доводити, що розмір вашої частки у власності дійсно більше та на підставі чого. При цьому слід розраховувати на те, що вартість підготовки документів для складання позовної заяви, офіційні платежі та сам пакет документів до суду будуть коштувати приблизно 20 000 грн мінімум, залежно від розміру та вартості самого нерухомого майна.

Водночас необхідно пам’ятати ще один момент – позовна давність. Загальний строк позовної давності складає три роки. Як що через п’ять років від здійснення на вашу думку неправильного запису що до часток в реєстр нерухомого майна ви звернетесь до суду за виправленням, є ризик, що суд може відмовити тільки з підстави пропуску строку позовної давності, як що ви не доведете суду, що пропустили його з поважних причин.

І ще одне – усе, що ви не доведете до ладу зараз, прийдеться доводити вашим дітям як спадкоємцям. Тож подбайте одразу про те, що саме ви залишите своїм дітям – головний біль, суди та кучу паперів чи одразу власність у спадок.

Хочемо застерегти на останок – перш ніж підписати якісь папери, уважно їх прочитайте. В ідеалі взагалі отримайте їх на руки або копії цих документів та віднесіть на консультацію до адвоката. Витрачені на консультацію кошти не йдуть ні в яке порівняння з витратами, які необхідно здійснити при зверненні до суду аби виправити зроблену помилку.