Договір довічного утримання, дарування чи заповіт: як отримати право на нерухомість особи похилого віку в обмін за догляд

Вибір юридичних механізмів для передачі нерухомого майна часто стоїть перед особами похилого віку, які потребують догляду та підтримки. У таких випадках договір довічного утримання є одним із популярних способів забезпечити собі належний догляд в обмін на передачу власності. Водночас багато людей звертаються до альтернативних варіантів, таких як дарування чи заповіт, що дають можливість передати майно за інших умов. Однак, кожен із цих варіантів має свої ризики та вигоди, як для власника майна, так і для спадкоємців.

Юристи адвокатського об’єднання “Репешко і партнери” допомогають розібратися у правових нюансах кожного з варіантів, щоб ви могли прийняти найбільш виважене рішення.

На жаль у зв’язку з воєнними діями на території України населення стає не тільки менше, але й ті хто залишилися мають здебільшого не молодий вік. Так, згідно з даними Фонду народонаселення ООН на 2023 рік, населення. України налічує 36,7 мільйонів осіб, з яких понад 20% – люди віком понад 65 років. Насправді людей похилого віку значно більше, адже наведені дані отримані не шляхом перепису населення а за вторинними ознаками. Події, які зараз розривають нашу країну привели до того, що багато хто з осіб похилого віку залишився зовсім одинаком. Причини цього різні – смерть рідних від воєнних дій, смерть близьких на військовій службі в лавах Збройних Сил України, або виїзд за кордон з квитком в один кінець.

Своєю чергою в країні є багато як поодиноких громадян, так цілих сімей, які втратили своє житло. Це може бути рознесена ракетою квартира з вікнами на річку, або залишений в окупації будинок з яблуневим садом. Головне та найстрашніше те, що такі люди не мають нічого. В умовах які склались, вони намагаються знайти вихід з безвихіддя та отримати бодай якесь житло та впевненість у майбутньому. Отже, одним із варіантів є догляд за особою похилого віку за право отримати у власність її нерухомість.

Треба зазначити, що навіть місцеві громадяни в більш спокійніших регіонах країни не відкидають такий варіант, як засіб поліпшити своє матеріальне становище. Ось реальна історія: Катерина влаштувалася працювати в “Милосердя” –  організацію, яка  офіційно опікується  самотніми громадянами похилого віку та отримала у підопічні Зінаїду Василівну, яка хоча й мала з рідних тільки   сестру, але спілкування з нею тісне не підтримувала – не зійшлися характерами. Катерина пропрацювала в “Милосерді” пів року та звільнилась. Саме в цей час Зінаїда Василівна у нотаріуса написала заповіт, яким усе своє майно – будинок в досить не маленькому містечку заповіла дочці Катерини – Євгенії. З того часу Зінаїду Василівну навідувало вже не тільки “Милосердя”, але й іноді Катерина як приватна особа.

Менш ніж за два роки Зінаїда Василівна померла, а Євгенія стала власницею житлового будинку. Втім, цей спосіб отримання нерухомості не є чимось новим або ексклюзивним. До нас звертався клієнт, родина якого ще з 90-х років доглядала самотніх бабусь та дідусів. Доглядала дійсно добре – вони самі поміж собою передавали інформацію про гарну доглядальницю, а родина отримала у власність таким чином близько двадцяти квартир у одному з міст з мільйонним населенням.

Що робити, коли є особа, яка бажає доглянути когось за нерухомість, та самотня особа похилого віку, яка бажає аби її доглянули за нерухомість?

Головне, що потрібно зробити – це добре усе перевірити та правильно оформити.

Особі, яка бажає доглянути, потрібно з’ясувати:

• чи дійсно право власності на житло повністю чи частково належить самотній особі;
• чи оформлені документи на житло належним чином саме на ту особу яка бажає отримати догляд;
• чи дійсно самотня особа готова хоч завтра піти до нотаріуса та оформити належним чином угоду про догляд;
• чи не укладала з кимось самотня особа раніше угоди про догляд.

Останній пункт необхідно з’ясувати у зв’язку з тим, що є особи, яких вже намагалося доглянути десятеро, але з кожним через деякий час угода розривалася, бо самотній особі здавалась червона ікра занадто маленькою, а м’ясо не достатньо прожареним.

Самотній особі похилого віку, яка бажає аби її доглянули  потрібно з’ясувати:

• що то є за люди, які мають намір її доглянути, чи займались вони цим раніше та наскільки успішно;
• яку саме допомогу можуть надати, обговоривши усі нюанси: сплату комунальних рахунків, особисту допомогу, купівлю ліків, надання грошових коштів, забезпечення готовою їжею та інше.

Як юридично правильно оформити зазначену угоду

Поміж населенням існує думка, що зазначені відносини можливо оформити одним з наступних шляхів:

• договором дарування;
• заповітом;
• договором довічного утримання.

З юридичної точки зору вірним є тільки один варіант – договір довічного утримання. Але не всі та не завжди хочуть підписувати саме його. От же давайте зважимо усі ризики.

Договір дарування. Відповідно зі статтею 717 Цивільного Кодексу України “За договором дарування одна сторона (дарувальник) передає або зобов’язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно майно (дарунок) у власність. Договір, що встановлює обов’язок обдаровуваного вчинити на користь дарувальника будь-яку дію майнового або немайнового характеру, не є договором дарування”. Договір дарування нерухомої речі укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Отже, як бачимо, договір дарування безоплатний – особа, яка отримала у дарунок річ нічого не винна дарувальнику. Така угода безмежно вигідна особі, яка доглядає та вкрай не вигідна тому, кого доглядають. Крім того, обдарований (особа яка доглядає) стає власником нерухомого майна одразу після того, як вийде від нотаріуса та може його продати, подарувати чи заставити вже через п’ять хвилин. Доля дарувальника в цьому випадку під великим питанням. Хоча з точки зору обдарованого (особи яка доглядає) такий варіант угоди є найбільше надійнішим у деяких випадках. Крім того, згідно зі статтею 728 Цивільного Кодексу України «До вимог про розірвання договору дарування застосовується позовна давність в один рік”.

Заповіт. Відповідно зі статтею 1233 Цивільного Кодексу України “Заповітом є особисте розпорядження фізичної особи на випадок своєї смерті”. Вже виходячи з цієї норми ми бачимо, що заповіт діє у випадку смерті особи. Заповіт обов’язково посвідчується нотаріусом. Все, що було “нашкрябано” на папірці перед смертю без печатки нотаріуса, до заповіту ніякого відношення не має. Заповіт є вкрай вигідним для особи, яку доглядають. Річ у тому, що текст заповіту можна переписувати хоч кожен день у нотаріуса – обмежень не має, тільки плати гроші. Крім того, особа на яку складений заповіт не попереджається ні про оформлення заповіту на її користь, ні про його скасування, як що заповідач сам не скаже про таке, та не вручить копію заповіту особисто. Втім вже завтра він може вручити заповіт вже вашій сусідці. При укладанні заповіту власником залишається заповідач та є таким до моменту смерті. До цього ж моменту він може вільно розпоряджатися своєю нерухомістю, а от же може існувати ситуація, коли заповіт написали вчора на сусідку, яка доглядає, а сьогодні квартиру подарували внучатій племінниці.

Ще один непередбачуваний момент – це обов’язкова частка у спадщині, що прямо передбачено статтею 1241 ЦК України: “Малолітні, неповнолітні, повнолітні непрацездатні діти спадкодавця, непрацездатна вдова (вдівець) та непрацездатні батьки спадкують, незалежно від змісту заповіту, половину частки, яка належала б кожному з них у разі спадкування за законом (обов’язкова частка). Розмір обов’язкової частки у спадщині може бути зменшений судом з урахуванням відносин між цими спадкоємцями та спадкодавцем, а також інших обставин, які мають істотне значення”. Отже, навіть за наявності заповіту на усе майно, власником можливо стати тільки його частини по факту.

Неможливо сказати категорично, що ці два варіанти не мають право на існування. Все залежить від ступеня споріднення сторін, глибини довіри, наявності інших родичів різного ступеня споріднення, в тому числі “сьома вода на киселі”, а також фізичні та фінансові складові для судових тяганин у разі потреби.

Договір довічного утримання. Але законодавством прямо передбачений розглядає мий нами випадок – стаття 744 Цивільного Кодексу України: “За договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов’язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно”.

Договір довічного утримання (догляду) укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню.

У договорі довічного утримання (догляду) можуть бути визначені всі види матеріального забезпечення, а також усі види догляду (опікування), якими набувач має забезпечувати відчужувача. Якщо обов’язки набувача не були конкретно визначені або у разі виникнення потреби забезпечити відчужувача іншими видами матеріального забезпечення та догляду спір має вирішуватися відповідно до засад справедливості та розумності. Набувач зобов’язаний у разі смерті відчужувача поховати його, навіть якщо це не було передбачено договором довічного утримання (догляду).  Набувач може бути зобов’язаний забезпечити відчужувача або третю особу житлом у будинку (квартирі), який йому переданий за договором довічного утримання (догляду). У цьому разі в договорі має бути конкретно визначена та частина помешкання, в якій відчужувач має право проживати. Матеріальне забезпечення, яке щомісячно має надаватися відчужувачу, підлягає грошовій оцінці. Така оцінка підлягає індексації у порядку, встановленому законом.

Хоча за договором довічного утримання власником майна одразу стає особа, яка здійснює догляд, але до смерті відчужувача на нерухоме майно накладається арешт, який знімається тільки за пред’явленням свідоцтва про смерть відчужувача.

Але й тут є своє застереження! Якщо особа, яка доглядає знаходиться у шлюбі, то отримане за догляд майно є спільною сумісною власністю подружжя, бо така допомога будь то ліками, продуктами чи коштами надається із спільного сімейного бюджету.

Реальний судовий кейс: бабуся уклала з онуком (єдиним своїм близьким родичем) договір довічного утримання, при цьому звісно попередні документи які посвідчували право власності на житло залишаються в архіві нотаріуса, а набувач отримує на руки договір довічного утримання. Онук квартиру у власність хотів, але через вік бабусю доглядати не дуже – там ще питання було хто кого доглядав та годував. Бабусі за деякий час все це набридло, плюс онук відчув себе хазяїном становища, й бабуся пішла до нотаріуса з єдиним проханням – верніть мені мої документи на квартиру! Звісно нотаріус відіслав бабусю до суду та їй довелося довго пояснювати на її постійно повторювану мантру: “Просто віддайте мені мої документи на квартиру!”, що разом з документами вона віддала вже право власності на житло, воно їй не належить та для його повернення потрібні підстави.

Головна практична рекомендація до даної угоди – завести зошит. В цьому зошиті потрібно записувати  дату, коли навідували особу, яку доглядаєте, що їй привезли та передали (картопляне пюре, три курячі котлети, батон, пів кіло печива, пів кіло цукерок) або куди та на що її відвезли. Бажано при цьому вклеювати туди одразу чеки на витрачені ліки, продукти чи за придбану нову сковорідку. Обов’язково кожного разу під усім цим ставить підпис особа, яку доглядають. Саме це й буде стовідсотковим доказом належного догляду за умовами договору.

Є приклад, коли цілком пристойна й нормальна бабуся пропонувала сусідці ще в 90-х доглянути її за квартиру. Печаль ситуації була в тому, що в середині двохтисячних померла сусідка, якій бабуся пропонувала житло за догляд, а бабуся була ще довго після цього жива. Тому стаючи на даний шлях отримання у власність нерухомості реально оцініть свої сили та фінансові можливості, а також спадковість та стан здоров’я особи, яку маєте намір доглянути.

Також хочемо нагадати, що немає таких угод, які б не можна було оспорити в судовому порядку. Головне в цьому питанні – підстави, з яких оспорюється документ. На договір дарування можливо казати, що він удаваний, та насправді мався на увазі договір довічного утримання, чи ввели в оману кажучи, що підписується договір довічного утримання, а підписали дарування.

Заповіт оспорюється у зв’язку з тим, що на час його підписання особа не керувала своїми діями та не могла їх оцінювати реально, оскільки перебувала під впливом медичних препаратів або у зв’язку із вкрай хворобливим станом. Договір довічного отримання може оспорювати особа якій надається догляд у зв’язку з тим, що він їй не надається або надається в недостатньому обсязі. І це ще не повний перелік можливих варіацій.