Недвижимость под угрозой: юристы объясняют правовые коллизии «биржевых» договоров

Законодательство в Украине никогда не было достаточно прозрачным и понятным. Не зря среди народа исконно бродит пословица «Закон как дышло-куда вернешь, туда и получилось». Кроме того, добавляет трудности постоянное реформирование – это изменяли законы СССР на собственные, а затем, когда страна взяла курс на евроинтеграцию, законодательство понемногу переписывается еще раз, но уже с учетом европейских норм прав. Среди этих бурных событий крайним всегда остается рядовой гражданин. Сегодня речь пойдет о тех гражданах, которые владели недвижимостью много лет, но по факту юридически в собственности ничего не имели, хотя всю жизнь считали иначе, то есть о так называемых «биржевых договорах».

Юристы адвокатского объединения «Репешко и парнеры» прокомментировали законодательство о правах собственности на недвижимость, в частности особенности «биржевых договоров» и возможные риски для граждан, годами считавших себя собственниками, не имея юридического подтверждения этого статуса.

Сначала напомним, что 90-е годы прошлого века молодая страна переживала не лучшие времена – веерные отключения электроэнергии, безумные по несколько месяцев долги по заработной плате, заработная плата выданная натурой – хорошо как сахаром, а не ночными рубашками, ставшие научными сотрудниками «челноками» и таскали всевозможные товары из Польши и многое другое. Конечно, в таких условиях у населения каждая копейка была на счету. Но жизнь на месте не стояла – многим нужно было решать вопрос с недвижимостью – как раз бурно продолжалась приватизация государственных квартир и семьи разъезжались, переезжали жить из города в село, в другой город и другой.

В то время параллельно действовали законы как бывшего СССР, так и новейшие украинские, а оформление у нотариуса сделок с недвижимым имуществом стоило каких-то сумасшедших денег (была достаточно большая инвентаризационная стоимость объектов недвижимого имущества, иногда намного выше рыночной, плюс государство взимало государственную пошлину – процент от этой стоимости, а потому оформление могло достигать безумных к тому времени 700, 800, 1000 долларов США в эквиваленте, при том что за несколько тысяч тех же долларов США возможно было приобрести целую квартиру). Но наших граждан это не остановило и оформление сделок с недвижимым имуществом было перенесено на товарные биржи. Следует сразу отметить, что на товарных биржах сделку проводил брокер, стоило это в два раза меньше нотариальной стоимости и спрос на эту услугу был настолько безумен, что биржевой брокер за пару месяцев работы вполне мог приобрести себе приличное авто (это при том, что часть от стоимости сделки еще не забирала непосредственно биржа). С юридической точки опять все тоже было вроде бы нормально.

В соответствии с ч.3 ст. 9 Жилищного кодекса УССР, граждане имели право приобрести жилье на биржевых торгах.Закон Украины «О собственности» от 7 февраля 1991 года, действовавший на то время граждане приобретали право собственности в случае заключения сделок, не запрещенных Законом.

По содержанию ст.ст. 128, 153 Гражданского кодекса (Гражданского кодекса) УССР (в редакции 18.07.1963 года действовавшего до 2004 года), право собственности у приобретателя имущества по договору возникало с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Контракт числился заключенным, когда меж сторонами в подходящей в надлежащих вариантах форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Существенны те условия договора, которые признаны такими по закону или необходимы для договоров данного вида, а также все те условия, в отношении которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ст. 224 все того же ЦК УССР  по договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. При этом статьей 227 ГК УССР предусматривалась обязательная нотариальная форма договора купли-продажи жилого дома (квартиры) и его регистрация органами местного самоуправления.
Но согласно ст.15 Закона Украины «О товарных биржах» от 10 декабря 1991 г. не подлежали нотариальному удостоверению сделки, зарегистрированные на бирже, если они представляют собой куплю-продажу, поставку и обмен товаров, допущенных к обращению на товарной бирже.

Следует отметить, что за все время существования практики заключения биржевых соглашений ни разу никто в то время не привлекал никого к уголовной ответственности за мошенничество, но в юридической среде постоянно шли прения насколько такой порядок вещей законен. В свою очередь бюро технической инвентаризации, где обязательно должна была быть зарегистрирована недвижимость того времени, принимали к регистрации биржевые договоры. Более того – люди выезжали в свои новые дома, отдавали деньги бывшим хозяевам и больше никогда их не видели, жили там всю жизнь и умирали. А некоторые живут до сих пор.

Все изменилось не внезапно, а для некоторых вроде бы ничего не изменилось, но…. С 1 января 2004 вступил в действие новый Гражданский кодекс Украины. Что же касается договоров купли-продажи недвижимого имущества, заключавшихся с 01.01.2004, то согласно статье 657 Гражданского кодекса Украины, договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или иного недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и регистрации. При несоблюдении сторонами требования закона о нотариальном удостоверении договора такой договор считается ничтожным. Итак, было установлено, что единственной законной формой соглашения с жилой недвижимостью является нотариально удостоверенный договор. Без вариантов.

В результате товарные биржи остались без львиной части заработка, а рядовые граждане в дальнейшем с проблемами. При этом проблемы появились там, где их не ждали. Владельцы недвижимого имущества, приобретенного на товарной бирже умирали, а нотариус отказывал наследникам в оформлении наследства, ведь биржевой договор сейчас считается незаконным. Такая же участь постигла и тех, кто хотел продать или подарить недвижимость приобретенную на бирже – нотариусы также в этом отказывали. Поэтому для граждан оставался и остается единственный вариант, к сожалению, в таких случаях – обращаться в суд с исковым заявлением.

При этом если в данной ситуации оказались наследники, то для начала им нужно получить у нотариуса постановление об отказе в совершении нотариального действия именно по данным основаниям – что наследственное имущество принадлежало умершему на основании биржевого договора.

В дальнейшем в суде нужно ставить в исковом заявлении два требования:

• признать действительным договор купли-продажи недвижимого имущества заключенный на товарной бирже;
• признать право собственности на недвижимое имущество в порядке наследования по закону или по завещанию.

При этом при подготовке дела к подаче в суд обязательно нужно собрать следующие документы:

• новый технический паспорт (стоимость стартует от 2500 – 3000 грн),
• справку БТИ (стоимость стартует от 600 грн);
• информационную справку из реестра недвижимого имущества (даже об отсутствии регистрации в нем) цена вопроса 41 грн;
• отчет оценки о недвижимом имуществе для уплаты судебного сбора (производит оценщик, стоимость стартует от 1000 грн)
• постановление нотариуса об отказе в совершении нотариального действия;
• копию паспорта и РНОКПП истца (наследника) и копии документов, подтверждающих родственные связи при наследовании по закону и копию завещания при наследовании по завещанию
• непосредственно сам биржевой договор;
• уплатить судебный сбор, который на 2024 год составит 1211,20 грн за требование о признании действительным договора и 1% от стоимости оценки, но не менее 1211,20 грн за признание права собственности.

Несколько иначе будет у тех, кто будет обращаться в суд от себя, чтобы иметь возможность заключить соглашение у нотариуса с имуществом, приобретенным на бирже. Процедура будет идти через исковое заявление в суд, но в иске будет стоять только одно требование — признать действительным договор купли-продажи недвижимого имущества заключенный на товарной бирже.

В этой связи будет и выделяться пакет документов, который необходимо подать в суд, а именно это будут:

• копия паспорта и РНОКПП истца (собственника имущества)
• непосредственно сам биржевой договор;
• справку БТИ (стоимость стартует от 600 грн);
• информационную справку из реестра недвижимого имущества (даже об отсутствии регистрации в нем) цена вопроса 41 грн;
• уплатить судебный сбор, который на 2024 год составит 1211,20 грн за требование о признании действительным договора.

Для обоих случаев необходимо будет собрать хоть какую-то информацию о товарной бирже, на который был удостоверен договор, о чем указать в иске (существует, ликвидирована, перерегистрирована и т.д.)

При этом ответчиком по обеим категориям дел будет являться продавец недвижимости. При этом не важно где он и какова его судьба – в исковом заявлении можно смело ставить место жительства, указанное в биржевой сделке.

Что касается правового обоснования, то согласно ст.153 ГК РСФСР 1963 года договор считается заключенным, когда между сторонами в нужной в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям. По положениям ст. 227 ГК РСФСР 1963 года, договор купли-продажи жилого дома должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин. Несоблюдение этого требования влечет за собой недействительность договора (ст. 47 настоящего Кодекса).

В то же время согласно ст. 15 Закона Украины «О товарных биржах» от 10 декабря 1991 г. в редакции, действовавшей на время заключения договора купли-продажи, договоры зарегистрированные на бирже, не подлежали нотариальному удостоверению. Соглашение считалось заключенным с его регистрации на бирже.

Согласно ч.2 ст.47 ГК УССР, действовавшего на время заключения договора, постановления №9 Пленума Верховного Суда Украины от 06 ноября 2009 г. «О судебной практике рассмотрения гражданских дел о признании сделок недействительными», если соглашение, требующее нотариального удостоверения исполнено полностью или частично одной из сторон, а вторая сторона уклоняется от ее нотариального удостоверения, суд по требованию выполнившей соглашение стороны ее правопреемников, прокурора вправе признать сделку действительной.

Так, на момент заключения Договора купли-продажи действовал Закон Украины «О товарной бирже», согласно условиям которого договоры, оформленные товарной биржей, признавались действительными, а сама сделка была совершена с соблюдением требований действующего в то время законодательства. В дальнейшем в ЦК РСФСР 1963 года были внесены изменения, в соответствии с которыми соглашения по отчуждению недвижимого имущества подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Согласно ч. 2 ст. 47 ГК Украины (в редакции 1963) и ст. 220 ГК Украины (в редакции 2003 года), если стороны договорились по всем существенным условиям договора, что подтверждается письменными доказательствами, и произошло полное или частичное исполнение договора, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения, суд может признать такой договор действительным. В этом случае последующее нотариальное удостоверение договора не требуется.

Но главное, о чем следует знать – судебный процесс достаточно длительный процесс! В любом случае, если вам удастся пройти суд за шесть месяцев, считайте, что вам очень повезло! В среднем данная категория дел рассматривается около года. Поэтому советуем всем внимательно посмотреть на свои документы, удостоверяющие право на недвижимое имущество.

В том случае, если вы найдете биржевой договор – немедленно и обязательно обращаться в суд! Во-первых, как можно увидеть из изложенного ранее владельцу дешевле «узаконить» право собственности на свое имущество, чем наследнику, а во-вторых, поскольку на суд нужно время, то «узаконьте» документы пока он есть, а не тогда, когда потребуется продавать или дарить указанное имущество, и в третьих – если любите своих потомков – не оставляйте им в наследство проблемы и суды, сделайте все заранее.