Законодавство в Україні ніколи не було досить прозорим та зрозумілим. Не дарма серед народу споконвічна блукає прислів’я «Закон як дишло-куди повернеш, туди і вийшло». Крім того, додає труднощів постійне реформування – то змінювали закони СРСР на власні, а потім, коли країна взяла курс на євроінтеграцію, законодавство потрохи переписується ще раз, але вже з урахуванням європейських норм прав. Серед цих бурхливих подій крайнім завжди залишається пересічний громадянин. Сьогодні мова піде про тих громадян, які володіли нерухомістю багато років, але по факту юридично у власності нічого не мали, хоча все життя вважали інакше, тобто, про так звані «біржові договори».
Юристи адвокатського об’єднання «Репешко і парнери» прокоментували законодавство щодо прав власності на нерухомість, зокрема особливості «біржових договорів» та можливі ризики для громадян, які роками вважали себе власниками, не маючи юридичного підтвердження цього статусу.
Спочатку нагадаємо, що 90-ті роки минулого століття молода країна переживала не найкращі часи – віялові відключення електроенергії, шалені по кілька місяців борги по заробітній платі, заробітна плата видана натурою – добре як що цукром, а не нічними сорочками, наукові співробітники, які стали «челноками» та тягали всілякі товари з Польщі та багато чого іншого. Звісно, що в таких умовах у населення кожна копійка була на рахунку. Але життя на місці не стояло – багатьом потрібно було вирішувати питання з нерухомістю – як раз бурхливо продовжувалась приватизація державних квартир та родини роз’їжджалися, переїжджали жити з міста у село, в інше місто та інше.
На той час паралельно діяли закони як колишнього СРСР, так й новітні українські, а оформлення у нотаріуса угод з нерухомим майном коштувало якихось шалених грошів (була досить велика інвентаризаційна вартість об’єктів нерухомого майна, іноді набагато вища від ринкової, плюс держава стягувала державне мито – відсоток від цієї вартості, а тому оформлення могло сягати шалених на той час 700, 800, 1000 доларів США в еквіваленті, при тому, що за декілька тисяч тих же доларів США можливо було придбати цілу квартиру). Але наших громадян це не зупинило та оформлення угод з нерухомим майном було перенесено на товарні біржі. Слід одразу зазначити, що на товарних біржах угоду проводив брокер, коштувало це в два рази менше від нотаріальної вартості та попит на цю послугу був настільки шалений, що біржовий брокер за пару місяців роботи цілком міг придбати собі пристойне авто (це при тому, що частину від вартості угоди ще забирала безпосередньо біржа). З юридичної точки знову все також було ніби нормально.
Відповідно до ч.3 ст. 9 Житлового кодексу УРСР, громадяни мали право придбати житло на біржових торгах. Водночас згідно зі ст.12 Закону України «Про власність» від 7 лютого 1991 року, який діяв на то час громадяни набували право власності в разі укладання угод, які не заборонені Законом.
За змістом ст.ст. 128, 153 Цивільного кодексу (Цивільного кодексу) УРСР (в редакції 18.07.1963 року який діяв до 2004 року), право власності у набувача майна за договором виникало з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважався укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї із сторін повинно бути досягнуто згоди.
Відповідно до ст. 224 все того ж ЦК УРСР за договором купівлі-продажу продавець зобов’язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму. При цьому статтею 227 ЦК УРСР передбачалася обов’язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування.
Але згідно зі ст.15 Закону України «Про товарні біржі» від 10 грудня 1991 року не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі.
Слід зазначити, що за весь час існування практики укладання біржових угод жодним разом ніхто на той час не притягував нікого до кримінальної відповідальності за шахрайство, але в юридичному середовищі постійно йшли дебати наскільки такий порядок речей є законним. Своєю чергою бюро технічної інвентаризації, де обов’язково повинна була бути зареєстрована нерухомість на той час, приймали до реєстрації біржові договори. Більш того – люди виїжджали до своїх нових помешкань, віддавали гроші колишнім хазяїнам та більше ніколи їх не бачили, мешкали там усе життя та помирали. А деякі мешкають й досі.
Все змінилося не раптово, а для деяких ніби й досі нічого не змінилося, але…. З 1 січня 2004 року вступив в дію новий Цивільний кодекс України. Що ж стосується договорів купівлі-продажу нерухомого майна, що укладалися з 01.01.2004, то згідно зі статтею 657 Цивільного кодексу України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір вважається нікчемним. Отже, було встановлено, що єдиною законною формою угоди з житловою нерухомістю є нотаріально посвідчений договір. Без варіантів.
В результаті товарні біржі залишилися без левової частини заробітку, а пересічні громадяни в наступному з проблемами. При цьому проблеми з’явилися там де їх не чекали. Власники нерухомого майна, яке було придбане на товарній біржі помирали, а нотаріус відмовляв спадкоємцям в оформленні спадщини, адже біржовий договір зараз вважається незаконним. Така ж доля спіткала й тих, хто бажав продати чи подарувати нерухомість придбану на біржі – нотаріуси також в цьому відмовляли. Тому для громадян залишався та залишається єдиний варіант, на жаль, у таких випадках – звертатися до суду з позовною заявою.
При цьому, якщо в даній ситуації опинилися спадкоємці, то для початку їм потрібно отримати у нотаріуса постанову про відмову у вчиненні нотаріальної дії саме з даних підстав – що спадкове майно належало померлому на підставі біржового договору.
Надалі в суді потрібно ставити в позовній заяві дві вимоги:
- визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна укладений на товарній біржі;
- визнати право власності на нерухоме майно в порядку спадкування за законом чи за заповітом.
При цьому при підготовці справи до подачі до суду обов’язково потрібно зібрати наступні документи:
- новий технічний паспорт (вартість стартує від 2500 – 3000 грн),
- довідку БТІ (вартість стартує від 600 грн);
- інформаційну довідку з реєстру нерухомого майна (навіть про відсутність реєстрації в ньому) ціна питання 41 грн;
- звіт оцінки про нерухоме майно для сплати судового збору (робить оцінювач, вартість стартує від 1000 грн)
- постанову нотаріуса про відмову у вчиненні нотаріальної дії;
- копію паспорта та РНОКПП позивача (спадкоємця) та копії документів, які підтверджують родинні зв’язки при спадкуванні за законом та копію заповіту при спадкуванні за заповітом
- безпосередньо сам біржовий договір;
- сплатити судовий збір, який на 2024 рік буде складати 1211,20 грн за вимогу про визнання дійсним договору та 1% від вартості оцінки, але не менше 1211,20 грн за визнання права власності.
Трохи по-інакшому буде у тих, хто буде звертатися до суду від себе, аби мати змогу укласти угоду у нотаріуса з майном, придбаним на біржі. Процедура буде йти також через позовну заяву до суду, але в позові буде стояти тільки одна вимога – визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна укладений на товарній біржі.
У зв’язку з цим буде й вирізнятися пакет документів, який необхідно подати до суду, а саме це будуть:
- копія паспорта та РНОКПП позивача (власника майна)
- безпосередньо сам біржовий договір;
- довідку БТІ (вартість стартує від 600 грн);
- інформаційну довідку з реєстру нерухомого майна (навіть про відсутність реєстрації в ньому) ціна питання 41 грн;
- сплатити судовий збір, який на 2024 рік буде складати 1211,20 грн за вимогу про визнання дійсним договору.
Для обох випадків необхідно буде зібрати бодай якусь інформацію про товарну біржу, на який був посвідчений договір, про що зазначити у позові (існує, ліквідована, перереєстрована тощо)
При цьому відповідачем по обох категоріях справ буде продавець нерухомості. При цьому не важливо де він та яка його доля – в позовній заяві можна сміливо ставити його місце проживання, яке зазначено в біржовій угоді.
Щодо правового обґрунтування, то відповідно до ст.153 ЦК Української РСР 1963 року договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. За положеннями ст. 227 ЦК Української РСР 1963 року, договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (ст. 47 цього Кодексу).
Водночас згідно ст. 15 Закону України «Про товарні біржі» від 10 грудня 1991 року в редакції, яка діяла на час укладання договору купівлі-продажу, договори зареєстровані на біржі, не підлягали нотаріальному посвідченню. Угода вважалась укладеною з моменту її реєстрації на біржі.
Відповідно до ч.2 ст.47 ЦК УРСР, який діяв на час укладення договору, постанови №9 Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 р. «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», якщо угода, що потребує нотаріального посвідчення виконана повністю або частково однією з сторін, а друга сторона ухиляється від її нотаріального посвідчення, суд за вимогою сторони, яка виконала угоду, її правонаступників, прокурора вправі визнати угоду дійсною.
Так, на момент укладання Договору купівлі-продажу був чинним Закон України «Про товарну біржу», відповідно до умов якого договори, оформлені товарною біржею, визнавались дійсними, а сам правочин було вчинено з дотриманням вимог діючого на той час законодавства. В подальшому до ЦК Української РСР 1963 року були внесені зміни, відповідно до яких угоди щодо відчуження нерухомого майна підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню.
Згідно до ч. 2 ст. 47 ЦК України (у редакції 1963 року) та ст. 220 ЦК України (у редакції 2003 року), якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Але головне, про що слід знати – судовий процес є досить тривалим процесом! У будь-якому випадку, якщо вам вдасться пройти суд за шість місяців, вважайте що вам дуже пощастило! В середньому дана категорія справ розглядається близько року. Тому радимо усім уважно подивитися на свої документи, які посвідчують право на нерухоме майно.
В тому випадку, коли ви знайдете біржовий договір – негайно та обов’язково звертатися до суду! По-перше, як можна побачити з викладеного раніше власнику дешевше «узаконити» право власності на своє майно, ніж спадкоємцю, а по-друге, оскільки на суд потрібен час, то «узаконьте» документи поки він є, а не тоді коли буде потрібно продавати чи дарувати зазначене майно, й по-третє – якщо любите своїх нащадків – не залишайте їм у спадок проблеми та суди, зробіть все завчасно.
