Вопрос выселения из жилья лиц, не являющихся его владельцами и даже не имеющих зарегистрированного места жительства в квартире или доме, на практике оказывается значительно сложнее, чем может показаться на первый взгляд. Владелец имеет законное право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, однако в жилищных спорах суды все чаще оценивают не только документы о праве собственности, но и реальные жизненные обстоятельства: продолжительность проживания, семейные связи, наличие детей, другого жилья, поведение сторон и баланс между правом собственности и правом человека на жилье.
Юристы адвокатского объединения «Репешко и партнеры» рассказали, как в современной судебной практике разрешаются споры о выселении не зарегистрированных в жилище лиц, почему само отсутствие регистрации еще не гарантирует владельцу автоматического выселения жильцов и какие обстоятельства могут стать решающими для суда при оценке пропорциональности такого вмешательства.ПОСМОТРИТЕ ЕЩЕ: Хозяйственный кодекс упразднили: юристы рассказали, к чему стоит готовиться предпринимателям в Украине
Статья 109 Жилищного кодекса Украины предусматривает, что выселение из занимаемого жилого помещения допускается только по основаниям, установленным законом, и может производиться добровольно или в судебном порядке. При этом закон устанавливает общее правило: гражданам, выселяемым из жилых помещений, одновременно предоставляется другое постоянное жилое помещение. Исключение касается только частных случаев, в частности выселения при обращении взыскания на жилье, приобретенное за счет кредита или займа, возврат которых обеспечен ипотекой этого же жилья.
Не менее важными для таких споров являются и положения статьи 156 Жилищного кодекса Украины, согласно которым члены семьи владельца жилого дома, проживающие вместе с ним, пользуются жилым помещением наравне с собственником, если во время их вселения не было другого соглашения о порядке пользования помещением. Аналогичный подход содержится и в части первой статьи 405 Гражданского кодекса Украины, которая определяет, что члены семьи собственника жилья, проживающие вместе с ним, имеют право на пользование этим жильем в соответствии с законом, а жилое помещение, которое они могут занимать, определяется собственником.
В то же время, закон защищает и самого владельца. Статья 319 Гражданского кодекса Украины закрепляет право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, а также совершать в отношении него какие-либо действия, не противоречащие закону. Вместе с тем закон подчеркивает, что при осуществлении своих прав собственник обязан соблюдать моральные устои общества. При этом статья 383 Гражданского кодекса Украины предусматривает право собственника жилого дома использовать жилье для проживания, проживания членов своей семьи и других лиц.
Кроме того, положения статьи 391 Гражданского кодекса Украины дают владельцу право требовать устранения препятствий в осуществлении права пользования и распоряжения своим имуществом. Именно на эту норму наиболее часто ссылаются истцы по делам о выселении, считая, что фактическое проживание других лиц в квартире ограничивает их в реализации права собственности.
Вместе с тем, Верховный Суд Украины в постановлении от 16 ноября 2016 года по делу № 6-709цс16 обратил внимание на то, что право пользования жильем собственника является не только у членов его семьи, но и у других лиц, если они постоянно проживают вместе с ним и ведут совместное хозяйство. В этой же правовой позиции суд отметил, что владелец имеет право требовать устранения нарушений своего права собственности от лиц, не являющихся членами его семьи и не принадлежащих к кругу лиц, постоянно проживающих вместе с ним и ведущих совместное хозяйство.
Отдельное внимание Верховный Суд уделил и положениям Конвенции о защите прав человека и основных свобод. Статья 8 Конвенции гарантирует каждому право уважения своей частной и семейной жизни и жилья, а статья 1 Первого протокола к Конвенции закрепляет право мирно владеть своим имуществом. При этом понятие «имущество» в практике Европейского суда по правам человека имеет более широкое значение и не ограничивается только формальным правом собственности.
Поэтому вмешательство государства в право собственности или право на жилье должно соответствовать критериям законности, необходимости и пропорциональности. Иными словами, даже в случае прекращения права пользования жильем лицо вправе рассчитывать, что суд оценит, насколько оправданным и соразмерным будет его выселение по конкретным жизненным обстоятельствам дела.
Подводя итоги Европейского суда по правам человека к применению статьи 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод и статьи 1 Первого протокола к Конвенции, Верховный Суд фактически отметил: само по себе прекращение права пользования жильем еще не означает автоматической возможности выселения лица без предоставления другого жилья. Такое вмешательство допускается только при условии, если оно предусмотрено законом, преследует легитимную цель и необходимо в демократическом обществе.
Отдельно суд обратил внимание, что даже после прекращения законных оснований для проживания человек имеет право ожидать, что вопрос его выселения будет оценен судом с точки зрения соразмерности такого вмешательства в жилье и частную жизнь. Иными словами, суд должен оценить не только право собственника на квартиру, но и конкретные жизненные обстоятельства лица, фактически проживающего в этом жилье.
Важным по этому делу стал и вывод о том, что длительное время проживания человека в жилье, независимо от правового статуса такого проживания, может свидетельствовать о формировании достаточной и реальной связи человека с этим жилищем. Именно поэтому такое жилье может считаться «жильем» в понимании статьи 8 Конвенции, а дальнейшее выселение личности — расцениваться как вмешательство в его право на уважение жилья и частной жизни.
При этом Верховный Суд особо подчеркнул, что даже если собственник фактически не может пользоваться своим жильем из-за проживания в нем других лиц, это само по себе не означает утраты им права владения недвижимостью. То есть, право собственности продолжает существовать и остается защищенным законом, однако в подобных спорах суды должны оценивать баланс интересов всех сторон.
Согласно позиции суда, потеря жилья является наиболее крайним вмешательством в право человека на уважение жилья. В решении подчеркивается, что понятие «жилье» имеет для человека не только имущественное значение, а напрямую связано с личностью, ощущением безопасности, стабильностью жизни, семейными связями и местом человека в обществе. Именно поэтому в делах о выселении особое значение приобретают процессуальные гарантии и обязанность суда тщательно оценить, будет ли такое вмешательство действительно необходимым и соразмерным.
Фактически Верховный Суд еще раз подтвердил сложившийся в последние годы подход: даже если право на проживание в квартире формально прекратилось, вопрос выселения не может решаться автоматически только на основании права собственности другого лица. В каждом конкретном случае суд должен проверить, соответствует ли такое вмешательство принципу пропорциональности и станет ли выселение чрезмерным ограничением права человека на жилье.
Следовательно, лишение лица жилья без предоставления другого жилого помещения возможно при условии, если такое вмешательство в право лица на уважение частной жизни и права на жилье, предусмотренное законом, преследует легитимную цель, определенную пунктом 2 статьи 8 Конвенции, и необходимо в демократическом обществе. Даже если законное право на занятие жилого помещения прекращено, лицо вправе надеяться, что вмешательство в его право на уважение к жилью будет оценено на предмет пропорциональности в контексте соответствующих принципов статьи 8 Конвенции.
Отметим, что позиция Верховного Суда по этому делу не возникла изолированно. Большая Палата Верховного Суда еще в постановлении от 21 августа 2019 года по делу № 569/4373/16-ц, производства № 14-298цс19, отметила, что по делам о выселении лица или о признании его утратившим право пользования жильем суд не может ограничиться только формами. Поскольку такое решение фактически может иметь следствие выселения, суд по каждому конкретному делу должен оценить, является ли вмешательство в право лица на уважение его жилья не только законным, но и необходимым, соответствует ли оно неотложной необходимости и соразмерно ли с законной целью, которую преследует собственник.
Особое значение этот подход приобретает тогда, когда речь идет о бывших членах семьи собственника жилья. Большая Палата Верховного Суда подчеркнула, что при решении вопроса о прекращении права пользования жильем бывшего члена семьи собственника суды должны учитывать не только формальные основания, предусмотренные статьей 406 Гражданского кодекса Украины. В то же время они должны учитывать и то, что сам факт прекращения семейных отношений с собственником дома или квартиры не лишает таких лиц права пользования занимаемым помещением автоматически. Именно поэтому спор должен разрешаться с учетом баланса интересов обеих сторон.
В деле, рассматриваемом судом, значение имели не только документы о праве собственности на квартиру, но и обстоятельства фактического проживания ответчиков. Ответчики вселились в квартиру с согласия владельца после приобретения им ее в собственность в 2011 году как невестка и внук истца. Все это время квартира использовалась для проживания сына владельца квартиры с семьей, а затем, в 2014 году, во время проживания в этой квартире родилась внучка владельца квартиры. Суд также учел, что ответчики не имеют права собственности другого жилья и другого места жительства. Для споров о выселении это обстоятельство существенно, ведь речь идет не просто о прекращении пользования чужим имуществом, а о возможной потере лицами единого места постоянного проживания.
Отдельно было установлено, что ответчик пыталась заключить с истцом письменный договор о порядке пользования спорной квартирой. Однако истец предложенный вариант проигнорировал, а альтернативный вариант, то есть собственного проекта договора совместного пользования квартирой, ни суду, ни ответчику не предоставил. Других доказательств того, что ответчик создавал истцу препятствия в пользовании принадлежащей ему квартирой, в материалах дела не было.
Важной для оценки спора стала ситуация с оплатой жилищно-коммунальных услуг. До октября 2021 года в квартире проживал сын владельца квартиры, состоявший в зарегистрированном браке с ответчицей, вместе с несовершеннолетними в то время детьми. Долг за жилищно-коммунальные услуги возник именно при совместном проживании сына владельца жилья с ответчиками. После развода с сыном истца ответчик начала осуществлять оплату коммунальных услуг за проживание в квартире.
Оценив эти обстоятельства в совокупности, суд первой инстанции, с которым согласился апелляционный суд, пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска. Причина в том, что у ответчиков за годы проживания сформировалась прочная связь с местом постоянного проживания. При установленных по делу обстоятельствах и исследованных доказательств их выселение из квартиры не было пропорциональным вмешательством в право на жилье и право на уважение частной жизни в смысле статьи 8 Конвенции.
Итак, советуем владельцам жилья очень осторожно относиться к ситуациям, когда другие лица, даже без регистрации места жительства, фактически проживают в квартире или доме длительное время. Такая регистрация сама по себе не является единственным основанием для возникновения жилищного спора: значение могут иметь согласие на вселение, родственные отношения, продолжительность проживания, наличие детей, отсутствие другого жилья, оплата коммунальных услуг и поведение самого собственника. Для того чтобы не упустить возможность свободно пользоваться и владеть собственной недвижимостью, следует заблаговременно письменно определять условия проживания, обязанности по оплате коммунальных услуг, порядок пользования жильем, сроки такого проживания и основания для его прекращения. Помните, если другие лица фактически проживают в квартире длительное время, особенно с согласия собственника или в пределах семейных отношений, у них может сформироваться защищенная связь с этим жильем.
