Питання виселення з житла осіб, які не є його власниками і навіть не мають зареєстрованого місця проживання у квартирі чи будинку, на практиці виявляється значно складнішим, ніж може здаватися на перший погляд. Власник має законне право володіти, користуватися і розпоряджатися своїм майном, однак у житлових спорах суди дедалі частіше оцінюють не лише документи на право власності, але й реальні життєві обставини: тривалість проживання, сімейні зв’язки, наявність дітей, іншого житла, поведінку сторін та баланс між правом власності й правом людини на житло.
Юристи адвокатського об’єднання «Репешко і партнери», розповіли, як у сучасній судовій практиці вирішуються спори про виселення не зареєстрованих у житлі осіб, чому сама відсутність реєстрації ще не гарантує власнику автоматичного виселення мешканців та які обставини можуть стати вирішальними для суду при оцінці пропорційності такого втручання.
Питання виселення з житлового приміщення осіб, які не є його власниками, однак проживають в ньому з різних підстав, зокрема через реєстрацію місця проживання, родинні зв’язки, орендні відносини або фактичне вселення, залишається одним з найбільш складних у житлових спорах. За останні роки судова практика у таких справах неодноразово змінювалася: від підходу, за якого виселення фактично не допускалося, до рішень, де перевага надавалася праву власника, а згодом знову до значно обережнішої позиції судів щодо примусового позбавлення особи житла.
З юридичної точки зору у таких спорах важливо розрізняти два аспекти користування житлом: реєстрацію місця проживання та саме фактичне проживання особи у квартирі або будинку. При цьому фактичне проживання може існувати як разом із реєстрацією, так і без неї, що на практиці часто має вирішальне значення для оцінки судом обставин справи.
З огляду на багатогранність цього питання особливої уваги заслуговує постанова Верховного Суду України від 17 квітня 2026 року у справі № 522/15146/22. У листопаді 2022 року позивач звернувся до суду з позовом до відповідачки, яка діяла у власних інтересах та в інтересах двох малолітніх дітей. Третьою особою у справі був залучений орган опіки та піклування. Позов стосувався усунення перешкод у користуванні житлом шляхом виселення без надання іншого житлового приміщення.
Позивач обґрунтовував свої вимоги тим, що йому на праві приватної власності належить квартира. На момент звернення до суду у цій квартирі не було зареєстроване місце проживання жодної особи. Як зазначав позивач, з весни 2011 року до 11 травня 2021 року у квартирі проживав його син разом з дружиною, яка є відповідачкою в справі, та їхніми двома неповнолітніми дітьми. Рішенням суду від 13 грудня 2021 року шлюб між сином позивача та відповідачкою було розірвано. На час звернення до суду відповідачка з неповнолітніми дітьми продовжувала проживати у квартирі, яка належить позивачу на праві приватної власності.
Водночас позивач вважав, що відповідачка та діти створюють йому перешкоди у реалізації права власності, зокрема чинять перепони в доступі до квартири та користуванні нею. Крім того, за твердженням позивача, вони не несуть витрат на утримання квартири та не оплачують комунальні послуги, внаслідок чого утворилася заборгованість. Посилаючись на ці обставини, позивач просив суд усунути перешкоди у користуванні власною квартирою та виселити відповідачку з двома неповнолітніми дітьми без надання іншого житлового приміщення. Окремо варто звернути увагу, що відповідачка з дітьми фактично проживала в квартирі, однак зареєстрована у ній не була.
Рішенням суду першої інстанції від 02 травня 2024 року в задоволенні позову було відмовлено. Постановою апеляційного суду від 11 лютого 2025 року апеляційну скаргу позивача залишено без задоволення, а рішення суду першої інстанції залишено без змін. При цьому Верховний Суд дійшов висновку, що касаційну скаргу слід залишити без задоволення, а рішення судів попередніх інстанцій — без змін.
У цій справі суд виходив з того, що Конституція України захищає як право власності, так і право на житло. Стаття 41 Конституції України передбачає, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності набувається у порядку, визначеному законом, є непорушним, а ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Водночас використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, а також погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.
Разом з цим стаття 47 Конституції України гарантує кожному право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону. Примусове позбавлення житла можливе лише на підставі закону і за рішенням суду.
У таких справах власник житла дійсно має сильну правову позицію, адже закон захищає його право володіти, користуватися та розпоряджатися своїм майном. Проте в житлових спорах цього аргументу не завжди достатньо. Коли йдеться про виселення людини з місця, де вона фактично проживає, суд оцінює не лише право власності на квартиру, а й те, чи не стане таке виселення надмірним втручанням у право особи на житло. Саме тому навіть у випадках, коли особа не має реєстрації місця проживання у квартирі, це ще не означає автоматичної можливості її виселення.
Стаття 109 Житлового кодексу України передбачає, що виселення із займаного жилого приміщення допускається лише з підстав, встановлених законом, і може проводитися добровільно або в судовому порядку. При цьому закон встановлює загальне правило: громадянам, яких виселяють з жилих приміщень, одночасно надається інше постійне жиле приміщення. Виняток стосується лише окремих випадків, зокрема виселення при зверненні стягнення на житло, придбане за рахунок кредиту або позики, повернення яких забезпечене іпотекою цього ж житла.
Не менш важливими для таких спорів є й положення статті 156 Житлового кодексу України, відповідно до яких члени сім’ї власника жилого будинку, які проживають разом з ним, користуються жилим приміщенням нарівні з власником, якщо під час їх вселення не було іншої угоди про порядок користування приміщенням. Аналогічний підхід міститься і у частині першій статті 405 Цивільного кодексу України, яка визначає, що члени сім’ї власника житла, які проживають разом із ним, мають право на користування цим житлом відповідно до закону, а житлове приміщення, яке вони можуть займати, визначається власником.
Водночас закон захищає і самого власника. Стаття 319 Цивільного кодексу України закріплює право власника володіти, користуватися та розпоряджатися своїм майном на власний розсуд, а також вчиняти щодо нього будь-які дії, які не суперечать закону. Разом з тим закон наголошує, що при здійсненні своїх прав власник зобов’язаний додержуватися моральних засад суспільства. При цьому стаття 383 Цивільного кодексу України передбачає право власника житлового будинку використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім’ї та інших осіб.
Крім того, положення статті 391 Цивільного кодексу України надають власнику право вимагати усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження своїм майном. Саме на цю норму найчастіше посилаються позивачі у справах про виселення, вважаючи, що фактичне проживання інших осіб у квартирі обмежує їх у реалізації права власності.
Разом з тим Верховний Суд України у постанові від 16 листопада 2016 року у справі № 6-709цс16 звернув увагу на те, що право користуванням житлом власника є не лише у членів його сім’ї, а й в інших осіб, якщо вони постійно проживають разом з ним та ведуть спільне господарство. У цій же правовій позиції суд зазначив, що власник має право вимагати усунення порушень свого права власності від осіб, які не є членами його сім’ї та не належать до кола осіб, які постійно проживають разом з ним і ведуть спільне господарство.
Окрему увагу Верховний Суд приділив і положенням Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. Стаття 8 Конвенції гарантує кожному право на повагу до свого приватного і сімейного життя та житла, а стаття 1 Першого протоколу до Конвенції закріплює право мирно володіти своїм майном. При цьому поняття «майно» у практиці Європейського суду з прав людини має значно ширше значення та не обмежується лише формальним правом власності.
Саме тому втручання держави у право власності або право на житло повинно відповідати критеріям законності, необхідності та пропорційності. Інакше кажучи, навіть у випадку припинення права користування житлом особа має право розраховувати, що суд оцінить, наскільки виправданим і співмірним буде її виселення з конкретних життєвих обставин справи.
Підсумовуючи підходи Європейського суду з прав людини до застосування статті 8 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та статті 1 Першого протоколу до Конвенції, Верховний Суд фактично наголосив: саме по собі припинення права користування житлом ще не означає автоматичної можливості виселення особи без надання іншого житла. Таке втручання допускається лише за умови, якщо воно передбачене законом, переслідує легітимну мету та є необхідним у демократичному суспільстві.
Окремо суд звернув увагу, що навіть після припинення законних підстав для проживання людина має право очікувати, що питання її виселення буде оцінене судом з точки зору співмірності такого втручання у право на житло та приватне життя. Іншими словами, суд повинен оцінити не лише право власника на квартиру, а й конкретні життєві обставини особи, яка фактично проживає у цьому житлі.
Важливим у цій справі став і висновок про те, що тривалий час проживання особи у житлі, незалежно від правового статусу такого проживання, може свідчити про формування достатнього та реального зв’язку людини з цим помешканням. Саме тому таке житло може вважатися «житлом» у розумінні статті 8 Конвенції, а подальше виселення особи — розцінюватися як втручання у її право на повагу до житла та приватного життя.
При цьому Верховний Суд окремо підкреслив, що навіть якщо власник фактично не може користуватися своїм житлом через проживання у ньому інших осіб, це саме по собі не означає втрати ним права володіння нерухомістю. Тобто право власності продовжує існувати та залишається захищеним законом, однак у подібних спорах суди повинні оцінювати баланс інтересів усіх сторін.
Згідно з позицією суду, втрата житла є найбільш крайнім втручанням у право людини на повагу до житла. У рішенні наголошено, що поняття «житло» має для людини не лише майнове значення, а безпосередньо пов’язане з особистістю, відчуттям безпеки, стабільністю життя, сімейними зв’язками та місцем людини у суспільстві. Саме тому у справах про виселення особливого значення набувають процесуальні гарантії та обов’язок суду ретельно оцінити, чи буде таке втручання дійсно необхідним і співмірним.
Фактично Верховний Суд ще раз підтвердив сформований останніми роками підхід: навіть якщо право особи на проживання у квартирі формально припинилося, питання виселення не може вирішуватися автоматично лише на підставі права власності іншої особи. У кожному конкретному випадку суд має перевірити, чи відповідає таке втручання принципу пропорційності та чи не стане виселення надмірним обмеженням права людини на житло.
Отже, позбавлення особи житла без надання іншого житлового приміщення можливе за умов, якщо таке втручання в право особи на повагу до приватного життя та права на житло, передбачене законом, переслідує легітимну мету, визначену пунктом 2 статті 8 Конвенції, та є необхідним у демократичному суспільстві. Навіть якщо законне право на зайняття житлового приміщення припинене, особа вправі сподіватися, що втручання у її право особи на повагу до житла буде оцінене на предмет пропорційності у контексті відповідних принципів статті 8 Конвенції.
Зазначимо, що позиція Верховного Суду у цій справі не виникла ізольовано. Велика Палата Верховного Суду ще у постанові від 21 серпня 2019 року у справі № 569/4373/16-ц, провадження № 14-298цс19, зауважила, що у справах про виселення особи або про визнання її такою, що втратила право користування житлом, суд не може обмежитися лише формальною перевіркою підстав. Оскільки таке рішення фактично може мати наслідком виселення, суд у кожній конкретній справі має оцінити, чи є втручання у право особи на повагу до її житла не тільки законним, а й необхідним, чи відповідає воно нагальній необхідності та чи є співрозмірним із законною метою, яку переслідує власник.
Особливого значення цей підхід набуває тоді, коли йдеться про колишніх членів сім’ї власника житла. Велика Палата Верховного Суду наголосила, що при вирішенні питання про припинення права користування житлом колишнього члена сім’ї власника суди мають враховувати не лише формальні підстави, передбачені статтею 406 Цивільного кодексу України. Водночас вони повинні зважати і на те, що сам факт припинення сімейних відносин з власником будинку або квартири не позбавляє таких осіб права користування займаним приміщенням автоматично. Саме тому спір має вирішуватися з урахуванням балансу інтересів обох сторін.
У справі, яку розглядав суд, значення мали не лише документи про право власності на квартиру, а й обставини фактичного проживання відповідачів. Відповідачі вселилися у квартиру зі згоди власника після придбання ним її у власність у 2011 році — як невістка та внук позивача. Ввесь цей час квартира використовувалася для проживання сина власника квартири з сім’єю, а згодом, у 2014 році, під час проживання у цій квартирі народилася внучка власника квартири. Суд також врахував, що відповідачі не мають на праві власності іншого житла та іншого місця проживання. Для спорів про виселення ця обставина є суттєвою, адже йдеться не просто про припинення користування чужим майном, а про можливу втрату особами єдиного місця постійного проживання.
Окремо було встановлено, що відповідачка намагалася укласти з позивачем письмовий договір про порядок користування спірною квартирою. Проте позивач запропонований варіант проігнорував, а альтернативного варіанту, тобто власного проєкту договору спільного користування квартирою, ні суду, ні відповідачу не надав. Інших доказів того, що відповідачка створювала позивачу перешкоди у користуванні належною йому квартирою, у матеріалах справи не було.
Важливою для оцінки спору стала і ситуація з оплатою житлово-комунальних послуг. До жовтня 2021 року у квартирі проживав син власника квартири, який перебував у зареєстрованому шлюбі з відповідачкою, разом із неповнолітніми на той час дітьми. Борг за житлово-комунальні послуги виник саме за часів спільного проживання сина власника житла з відповідачами. Після розлучення з сином позивача відповідачка почала здійснювати оплату комунальних послуг за проживання у квартирі.
Оцінивши ці обставини у сукупності, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, дійшов висновку про відмову в задоволенні позову. Причина полягала в тому, що у відповідачів за роки проживання сформувався міцний зв’язок із місцем постійного проживання. За встановлених у справі обставин та досліджених доказів їх виселення з квартири не було б пропорційним втручанням у право на житло та право на повагу до приватного життя у розумінні статті 8 Конвенції.
Отже, радимо власникам житла дуже обережно ставитися до ситуацій, коли інші особи, навіть без реєстрації місця проживання, фактично мешкають в квартирі або будинку тривалий час. Така реєстрація сама по собі не є єдиною підставою для виникнення житлового спору: значення можуть мати згода на вселення, родинні відносини, тривалість проживання, наявність дітей, відсутність іншого житла, оплата комунальних послуг та поведінка самого власника. Для того, щоб не втратити можливість вільно користуватися і володіти власною нерухомістю, варто завчасно письмово визначати умови проживання, обов’язки з оплати комунальних послуг, порядок користування житлом, строки такого проживання та підстави для його припинення. Пам’ятайте, якщо інші особи фактично проживають в квартирі тривалий час, особливо за згодою власника або в межах сімейних відносин, у них може сформуватися захищений зв’язок з цим житлом.
