Під час тривалої повномасштабної війни Україна живе у стані постійної економічної, психологічної та соціальної мобілізації, коли частина громадян щодня приймає виклик на фронті, а інша намагається тримати тил, будуючи бізнес, допомагаючи армії та виховуючи дітей. Але є ще один, менш гучний, проте показовий процес, який проявляється у активній купівлі нерухомості українцями за кордоном. Мова йде не лише про біженців, які рятуються від війни, а й цілком економічно активних людей, які вкладають кошти у квартири, апартаменти та будинки в Болгарії, Чорногорії, Польщі, Туреччині, Іспанії та на Кіпрі. Цілком очевидно, що роблять вони це з холодним розрахунком.
Українці на глобальному ринку нерухомості: нова хвиля інвесторів
Дійсно, останні роки позначилися зростанням інтересу українців до іноземної нерухомості, оскільки пошук стабільності, безпеки та вигідних можливостей для інвестування спонукає багатьох розглядати житло за кордоном не лише як запасний варіант, а як частину довгострокової стратегії.
Болгарія сьогодні стала одним з найпопулярніших напрямків для українців, які мають змогу інвестувати в закордонну нерухомість. Найбільший попит зосереджений на прибережних регіонах, таких як Сонячний берег, Золоті піски, Несебр, Созополь. Тут пропонують апартаменти з цінами до 60 000 євро, і це, як свідчать учасники ринку, «розлітається, як гарячі пиріжки». Купують як новобудови, так і квартири на вторинному ринку.
Слід зазначити, що українці шукають варіанти з можливістю сезонної оренди, щоб об’єкт виправдовував себе у літній період, а також як запасний житловий варіант, щоб можна було зимувати в теплій країні зі стабільною інфраструктурою. В умовах війни, такий підхід може бути цілком виправданим тактичним рішенням.
Популярність Болгарії підкріплена також макроекономічними передумовами. У 2024 році ціни на курортну нерухомість у країні зросли на 15–20%, особливо на тлі новин про те, що з 1 січня 2026 року країна стане повноправним учасником Шенгенської зони. В очах інвесторів це автоматично означає зростання цін на квадратний метр у найближчі роки.
Окремий чинник на користь Болгарії стосується повної відсутності там росіян. Через заборону на в’їзд російського транспорту, а також візові обмеження, туристичні курорти Болгарії фактично очистилися від традиційного російськомовного туриста. Натомість в країні багато українців, які знаходяться там не тільки в ролі туристів, а і як повноправні бізнесмени, що відкривають українські кафе, магазини, перукарні, тощо. В окремих районах Золотих пісків чи Бургаса українська мова стала повсякденною, що лише підсилює економічну інтеграцію.
Щодо процедури оформлення нерухомості, то вона є відносно нескладною, оскільки потрібен документ про тимчасовий захист, рахунок у болгарському банку із підтвердженням легальності коштів і адвокат, який супроводжує цей процес. Документи на право власності зазвичай видають уже через тиждень після реєстрації. Так, за даними місцевої влади, станом на 2025 рік у Болгарії перебуває понад 70 000 українців із тимчасовим захистом, з них понад 30 000 зосереджено у Бургаській області, де й розташовані ключові курортні зони.
Не менший інтерес викликають й Балкани, так як Чорногорія і Хорватія завжди приваблювали українців своєю природою, стабільним ринком і налаштованістю на туризм. Тут вартість апартаментів починається вже від 100 000 євро, що у 1,5–2 рази дорожче, ніж у Болгарії, але попит все одно є і чималий. Як правило, там придбають житло, як інвестицію під здачу в оренду, або як місце для періодичного проживання в умовах невизначеності. Після початку війни, за оцінками місцевих рієлторів, обсяги купівлі об’єктів українцями у прибережних містах (Будва, Тіват, Дубровник) зросли в кілька разів.
Особливо активно українці купують житло у Польщі. За даними 2024 року, іноземці придбали там понад 17 330 квартир і комерційних приміщень, і 53% з цих угод були укладені саме українцями. Найбільше купують у Варшаві, Кракові, Вроцлаві та Познані. Така активність пояснюється не лише близькістю і мовною подібністю, а й також зрозумілою юридичною системою, порівняно прозорою реєстрацією прав власності, чітким механізмом кредитування та адаптованою до іноземців інфраструктурою.
Багато хто з покупців є українцями, які продовжують працювати дистанційно, або частково ведуть бізнес в Україні, але обирають Польщу як базу. Для них нерухомість має значення як одночасно житло, офіс і запасний план на майбутнє.
У Туреччині в 2024 році українці придбали близько 1 600 об’єктів нерухомості, посівши третє місце серед іноземних покупців після росіян і іранців. У червні 2025 року українці вийшли на друге місце за кількістю придбаних квартир у країні, що становить понад 111 угод лише за місяць.
Найпопулярнішими містами серед українців стали Анталія, Аланія, Мерсін, а також окремі райони Стамбула. Туреччина приваблює своїм кліматом, гнучким підходом до інвесторів, можливістю отримати посвідку на проживання після купівлі житла, і стабільним туристичним ринком.
Цікаво, що тут активно використовується практика купівлі на етапі pre-sale, коли будинок ще не добудований, але вартість нижча. Для багатьох українців такий підхід стає шансом купити якісний об’єкт як-то кажуть «на виріст».
Іспанія стала ще одним напрямок, який дедалі частіше обирають українці. У 2025 році вони посіли 8‑ме місце серед іноземних покупців нерухомості. У регіонах як Коста-Бланка, Коста-дель-Соль, Барселона та Валенсія фіксується стабільний попит, особливо серед тих, хто вже має бізнес в ЄС або ІТ-роботу. Ціни тут звісно вищі, але об’єкти якісні, з готовою інфраструктурою та високою ліквідністю. До того ж, Іспанія пропонує досить лояльні умови для резидентства, що важливо для сімей з дітьми.
На Кіпрі українці стали однією з топ‑10 націй-покупців житла. Тут найчастіше купують у Лімасолі та Пафосі, де мінімальна ціна за повноцінну квартиру становить близько 200 000 євро, але ринок пропонує гнучкі варіанти. Кіпр дає не лише тепле море, а й досить зручні юридичні механізми для інвесторів. Власники нерухомості мають право на довгострокове проживання, а також, при виконанні певних фінансових умов, вони можуть отримати вид на проживання за спрощеною процедурою. Для багатьох українців, які мають дохід у валюті або працюють у сфері ІТ, Кіпр став платформою для релокації бізнесу чи побудови другого дому.
За даними кіпрського земельного департаменту, у 2024–2025 роках українці увійшли до топ-9 іноземців, які найактивніше купують житло на острові. Особливо помітно це в Пафосі, де значна частина об’єктів продається саме іноземцям, а українські покупці випередили навіть громадян Франції чи Німеччини.
Цікаво, що насправді за цим бумом стоїть зовсім не втеча від війни чи еміграція, як може здаватися на перший погляд. Українці диверсифікують ризики, шукають стабільності і планують життя у довгостроковій перспективі. Тепер люди, які мають заощадження, дедалі частіше не вкладають їх у традиційне житло в Києві чи Львові, а розглядають актив за кордоном як страховий поліс чи запасну злітну смугу.
Таке рішення стало індикатором нового типу мислення, коли люди намагаються створити для себе простір, де безпека, комфорт і майбутнє не залежать виключно від геополітичної турбулентності. В умовах війни і глобальної нестабільності це цілком раціональний підхід.
Зростаюча присутність українців на ринках нерухомості Європи та Туреччини поступово трансформується з одиничних покупок у повноцінну хвилю економічної експансії середнього класу. Вони не просто купують житло, а відкривають бізнес, інтегруються в місцеву економіку, формують нові культурні пласти за кордоном. І ця тиха, але вперта стратегія має всі шанси перетворити війну не лише на виклик, а й на точку зростання.
Як бачимо, конкуренція на ринку нерухомості в Європі зростає, і українці стали вже повноцінною частиною цієї гри. Їх більше не сприймають як тимчасових переселенців, адже вони є покупцями, клієнтами, інвесторами, які приходять зі своїм баченням, грошима і запитом на якість. Це нова хвиля міської мобільності, яка значно змінює структуру попиту в малих і середніх містах.
Європейські ринки поступово адаптуються до цієї нової реальності, і дедалі більше забудовників додають англомовні та україномовні консультації, нотаріуси готові працювати з українськими перекладами документів, банки охоче відкривають рахунки для клієнтів з тимчасовим захистом. Тож, попит породжує інфраструктуру, і саме в цьому криється головна динаміка, згідно з якою українці не просто купують, а впливають на правила гри на ринку.
Ризики: чи може інвестиційна лихоманка мати зворотний бік для України
На перший погляд, інвестиції українців у закордонну нерухомість можуть здатися особистою справою кожного, але коли мова йде не про поодинокі угоди, а про масове явище, яке охоплює десятки тисяч покупців і мільярди євро, наслідки стають системними. Питання полягає не в тому, що люди купують житло за кордоном, а в тому, чому вони це роблять і що це означатиме для країни в довгостроковій перспективі.
Цілком зрозуміло, що найочевидніший ризик стосується відтоку капіталу, адже гроші, які могли б іти в українську економіку, осідають в Антальї, Пафосі чи Вроцлаві. У час, коли країна перебуває в режимі виживання, кожна інвестиція в український бізнес чи житло могла б мати мультиплікаторний ефект, тобто створювати робочі місця, підтримувати будівництво, наповнювати місцеві бюджети. Але замість цього частина грошей іде в європейські податкові системи, фінансує місцеві будівельні ринки та підтримує економіки країн, куди українці вкладаються.
Другий ризик полягає у довгостроковій втраті економічної прив’язаності до України. Якщо частина середнього класу адаптується до життя за кордоном, пускає там коріння, купує не тільки житло, а й автомобілі, медичні страховки, то шанси на те, що вони повернуться назад, поступово зменшуються. Люди, які потенційно могли б інвестувати у відбудову, будуть інвестувати у стабільність за межами країни.
Ще один підводний камінь приховався у нерівності доступу до безпеки, оскільки купівля житла за кордоном дає право на умовну «запасну злітну смугу», але дозволити собі це можуть далеко не всі. У результаті формується ще один соціальний розкол на тих, хто має ресурси для «плану Б», і тих, хто не має вибору, окрім як залишатися в Україні за будь-яких умов, що звісно породжує цілком реальний класовий конфлікт.
Окремо варто згадати проблему інтелектуального та підприємницького відтоку, бо серед покупців закордонної нерухомості чимало IT-фахівців, підприємців, менеджерів, творчих професій. Це люди, які за інших обставин могли б ставати агентами змін тут, усередині країни, але за відсутності передбачуваних правил гри в Україні вони вкладають час, гроші й компетенції в інші країни, де ці інвестиції легше захистити й примножити.
Втім, цей процес не варто сприймати однобоко, оскільки він не є ознакою зради чи втечі, а радше є відповіддю на системну нестабільність, спробу забезпечити особисту безпеку в умовах невизначеності. Проте важливо відверто визнати, якщо Україна не створить привабливих умов для капіталу та талантів усередині країни, купівля житла за кордоном стане не винятком, а нормою.
Як бачимо, тиха хвиля купівель нерухомості за кордоном, яка донедавна здавалася ситуативною реакцією на війну, сьогодні перетворюється на продуману довгострокову стратегію. Українці, що живуть у реальності постійної турбулентності, все частіше не чекають покращень, а самі формують альтернативні сценарії свого майбутнього.
Така поведінка є цілком логічною відповіддю на відсутність чітких перспектив усередині країни. Проте за цим трендом стоїть не лише особистий вибір кожного, а й набагато ширші процеси, які впливають на економічне та соціальне майбутнє України. Коли люди інвестують в Іспанії, Болгарії чи Польщі, це означає, що їхні ресурси не працюють в українській економіці. Коли вони будують життя в іншій країні, це означає, що частина потенціалу для відновлення поступово зміщується за межі держави.
Однак сам по собі цей тренд не є ані катастрофою, ані зрадою, оскільки він радше сигналізує, що система не витримує конкуренції за довіру своїх громадян. Якщо Україна хоче зберегти і повернути цих людей, то має запропонувати їм щось більше, ніж просто заклики до патріотизму. Потрібні реальні умови, у яких інвестувати в Україну буде так само безпечно, як у Валенсії чи Вроцлаві.
Суть проблеми полягає не в тому, що українці купують житло за кордоном, а в тому, чому вони не бачать сенсу вкладати у власну країну. Цілком очевидно, що без чіткої відповіді на це запитання ми ризикуємо втратити тих, хто ще вчора був готовий інвестувати в країну.
