Вирішення житлових проблем ВПО з окупованих територій: що радять юристи переселенцям

Житлове питання для внутрішньо переміщених осіб, які виїхали з тимчасово окупованих територій, вже давно стало одним з найбільш гострих соціальних викликів. Воно стосується не лише доступу до тимчасового чи постійного житла, але й складних юридичних колізій, пов’язаних з реєстрацією місця проживання, правом власності на майно, що залишилося на окупованій території, і механізмами отримання державної допомоги. У цій площині перетинаються питання безпеки, соціальної політики, законодавчих прогалин і практичних труднощів переселенців, які намагаються забезпечити собі та своїм родинам гідні умови життя.

Щоб розібратися, які можливості й перешкоди існують для вирішення житлових питань для окремих категорій ВПО з ТОТ, наша редакція звернулася до фахівців адвокатського об’єднання «Репешко і партнери». Юристи прокоментували чинні законодавчі норми та пояснили, які інструменти зараз доступні переселенцям.

Намагаючись знайти варіанти вирішення питання з житлом внутрішньо переміщених осіб з тимчасово окупованих територій, уряд затвердив постановою Кабінету Міністрів України від 22 вересня 2025 р. № 1176 «Порядок надання допомоги для вирішення житлового питання окремим категоріям внутрішньо переміщених осіб, що проживали на тимчасово окупованій території». Нарешті з’явився повний текст зазначеної постанови, що дає змогу з’ясувати хто саме та в яких випадках підпадає під дію даної програми.

Цей порядок визначає механізм надання допомоги для вирішення житлового питання окремим категоріям внутрішньо переміщених осіб, що проживали на тимчасово окупованій території (далі — допомога). В ньому вживаються наступні терміни:

• житловий ваучер — спеціальний платіжний документ певного номіналу в електронній формі, що формується і зберігається в Державному реєстрі майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України (далі — Реєстр пошкодженого та знищеного майна), який може бути спрямований на фінансування придбання об’єкта житлової нерухомості (у тому числі інвестування/фінансування його будівництва), земельної ділянки, на якій розташовано такий об’єкт, частки у праві власності на таке майно (у тому числі на сплату першого внеску/ погашення платежу за іпотечним кредитом);
• об’єкти житлової нерухомості — квартира, інше житлове приміщення, будинок садибного типу, садовий або дачний будинок (зокрема квартира, інше житлове приміщення, будинок, що буде споруджено у майбутньому), земельна ділянка, на якій розташовано такий об’єкт, частка у праві власності на таке майно;
• члени сім’ї отримувача допомоги — один з подружжя та діти до досягнення ними повноліття.

Даний вид допомоги може фіксуватися як з коштів державного бюджету, так й коштом міжнародних фінансових організацій, інших кредиторів та інвесторів; репарації або інші стягнення з Російської Федерації.

У пункті у постанови визначається, що отримувачами допомоги є фізичні особи — громадяни України, які перебувають на обліку в Єдиній інформаційній базі даних про внутрішньо переміщених осіб та перемістилися з тимчасово окупованих Російською Федерацією територій, включених до переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого Мінрозвитку, для яких не визначено дати завершення тимчасової окупації, та належать до однієї з таких категорій:

• учасники бойових дій, визначені пунктами 19—25 частини першої статті 6 Закону України «Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту»;
• особи з інвалідністю внаслідок війни, визначені пунктами 11—16 частини другої статті 7 Закону України «Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту».

Допомога розрахована виключно на дані категорії та не може бути застосована до інших.

Зазначимо, що отримувачами допомоги не можуть бути особи:

1. До яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи відповідно до Закону України “Про санкції”;
2. Які мають судимість за вчинення кримінальних правопорушень, передбачених розділом I “Кримінальні правопорушення проти основ національної безпеки України” та розділом XX “Кримінальні правопорушення проти миру, безпеки людства та міжнародного правопорядку” Особливої частини Кримінального кодексу України;
3. Якщо вони та члени їх сім’ї мають у власності об’єкти житлової нерухомості (крім об’єктів житлової нерухомості, кредити на придбання яких забезпечені іпотекою, не погашені);
4. Якщо вони та члени їх сім’ї отримали грошову компенсацію за належне для отримання жиле приміщення;
5. Якщо вони та члени їх сім’ї забезпечені житловими приміщеннями для постійного проживання органами державної влади протягом періоду перебування на обліку в Єдиній інформаційній базі даних про внутрішньо переміщених осіб;
6. Якщо вони та члени їх сім’ї подали заяву про надання компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна та/або яким затверджено рішення про надання такої компенсації.

Проте до об’єктів житлової нерухомості отримувача допомоги та членів їх сімей в розумінні даного порядку не належать об’єкти житлової нерухомості, які розташовані на територіях активних бойових дій, територіях активних бойових дій, на яких функціонують державні електронні інформаційні ресурси, або тимчасово окупованих Російською Федерацією територіях України, включених до переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого Мінрозвитку, для яких не визначена дата завершення бойових дій (припинення можливості бойових дій) або тимчасової окупації. Перевірка наявного права власності на об’єкти житлової нерухомості проводиться на підставі відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Суб’єктами надання адміністративної послуги з розгляду питань щодо надання допомоги є сільська, селищна, міська, районна у місті рада, а також військова адміністрація населеного пункту. Для розгляду питань щодо надання допомоги уповноваженим органом утворюється комісія

Заява про надання допомоги подається за вибором отримувача допомоги особисто або його представником в електронній формі:

1. Засобами Єдиного державного вебпорталу електронних послуг (далі — Портал Дія) (у разі технічної можливості), зокрема з використанням мобільного додатка Порталу Дія (Дія);
2. Через центр надання адміністративних послуг або нотаріуса (у разі технічної можливості засобами Порталу Дія).

Заява, що подається представником отримувача допомоги, може бути подана виключно через центр надання адміністративних послуг або нотаріуса.

У разі коли отримувачем допомоги є недієздатна особа, особа, дієздатність якої обмежена, або особа, яка не досягла 18-річного віку, подання заяви про надання допомоги здійснюється одним з її законних представників виключно через центр надання адміністративних послуг або нотаріуса.

Заява подається в електронній формі, у якій зазначаються такі відомості про отримувача допомоги та членів його сім’ї: прізвище, власне ім’я, по батькові; відомості про державну реєстрацію актів цивільного стану (зокрема укладення шлюбу/розірвання шлюбу); дата народження; серія та номер паспорта громадянина України; зареєстроване місце проживання   на момент подання заяви про отримання допомоги; зареєстроване   місце проживання  на тимчасово окупованій території; реєстраційний номер облікової картки платника податків; інформація про відсутність фактів отримання отримувачем допомоги або членами його сім’ї за рахунок бюджетних коштів державної підтримки на будівництво (придбання) об’єктів житлової нерухомості; та багато інших пунктів.

Варто знати, що розгляд заяви про надання допомоги здійснюється комісією та включає:

• встановлення наявності/відсутності підстав для отримання допомоги;
• збирання документів та/або інформації, необхідних для прийняття рішення про надання допомоги;
• прийняття рішення про надання/відмову в наданні допомоги.

Строк розгляду заяви про надання допомоги комісією не може перевищувати 30 календарних днів з дня подання заяви. При цьому підставами для відмови в наданні допомоги є: подання заяви про надання допомоги особою, яка не може бути отримувачем допомоги відповідно до цього Порядку або не має повноважень для подання заяви; виявлення недостовірних даних, зазначених у заяві про надання допомоги.

Мінфін забезпечує верифікацію інформації, зазначеної в заяві про надання допомоги та доданих до неї документів, шляхом електронної інформаційної взаємодії багатьох реєстрів, тому обдурити державу подавши дані, які не відповідають дійсності або трохи не відповідають дійсності не вийде.

Житловий ваучер формується автоматично програмними засобами Реєстру пошкодженого та знищеного майна на підставі затвердженого уповноваженим органом рішення про надання допомоги. Строк дії житлового ваучера становить п’ять років із дня формування в Реєстрі пошкодженого та знищеного майна.

Затверджене уповноваженим органом рішення комісії, житловий ваучер як результат надання адміністративної послуги, автоматично і невідкладно надсилаються отримувачу допомоги засобами Порталу Дія, зокрема з використанням мобільного додатка Порталу Дія (Дія). У разі, коли заява на отримання допомоги була подана через центр надання адміністративних послуг або нотаріуса, затверджене уповноваженим органом рішення комісії, житловий ваучер   автоматично і невідкладно надсилаються засобами Порталу Дія до відповідного центру надання адміністративних послуг або нотаріуса, через який була подана заява. Адміністратор центру надання адміністративних послуг, нотаріус не пізніше наступного робочого дня з дня надходження затвердженого уповноваженим органом рішення комісії, житлового ваучера повідомляє отримувачу допомоги, а також його представнику (у разі коли заява була подана представником) про надходження результату отримання послуги. Результат надання адміністративної послуги роздруковується без використання спеціальних бланків та видається особисто отримувачу допомоги або його представнику.

Відповідно до даного порядку, допомога надається один раз в розрахунку на одного отримувача допомоги, визначеного пунктом 4 цього порядку, у сумі 2 млн. гривень шляхом надання житлового ваучера.

Житловий ваучер може бути використаний лише його власником та не може бути відчужений третім особам.

Після вибору об’єкта житлової нерухомості або наявного іпотечного кредиту звернення про фінансування подається виконавцю програми за вибором отримувача допомоги особисто або його представником в електронній формі:

1. Засобами Порталу Дія (у разі технічної можливості), зокрема з використанням мобільного додатка Порталу Дія (Дія);
2. Через центр надання адміністративних послуг або нотаріуса (у разі технічної можливості засобами Порталу Дія).

Слід зазначити, що під час визначення вартості об’єкта житлової нерухомості, який придбавається з використанням житлового ваучера, або у випадку сплати першого внеску/погашення платежу за наявним іпотечним кредитом не враховуються витрати, пов’язані із сплатою встановлених законодавством податків та обов’язкових платежів.

У разі, коли вартість об’єкта житлової нерухомості, фінансування придбання якого здійснюється з використанням житлового ваучера, або сума першого внеску/погашення платежу за наявним іпотечним кредитом є нижчою за грошову суму, зазначену у житловому ваучері, відомості щодо цієї різниці вносяться нотаріусом до Реєстру пошкодженого та знищеного майна.

У тому випадку, коли вартість об’єкта житлової нерухомості, фінансування придбання або сума першого внеску/погашення платежу за наявним іпотечним кредитом, що здійснюється з використанням житлового ваучера, є вищою за грошову суму, зазначену в житловому ваучері, оплата різниці, що перевищує розмір грошової суми, зазначеної у житловому ваучері, здійснюється отримувачем допомоги самостійно за власний рахунок та/або за рахунок залучення кредитних коштів.

Пошук об’єкта житлової нерухомості, вартість, а також умови придбання такого об’єкта узгоджуються отримувачем допомоги з власником або замовником будівництва, кредитором за іпотечним кредитом.

Оплата за проведення оцінки нерухомого майна, за вчинення нотаріальних дій, адміністративний збір за проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, інші обов’язкові податки, збори та платежі не можуть бути оплачені за рахунок наданої допомоги та оплачуються виключно власним коштом ВПО. При цьому оцінка нерухомого майна здійснюється відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

Варто пам’ятати, що забороняється використовувати житловий ваучер на придбання об’єкта житлової нерухомості у батьків, чоловіка або дружини, дітей, зокрема усиновлених, рідних братів та сестер, баби та діда з боку матері і з боку батька, онуків.

У разі відсутності у виконавця програми грошових коштів, необхідних для фінансування житлових ваучерів, розгляд звернень про фінансування автоматично зупиняється та поновлюється після надходження грошових коштів на його рахунок у необхідному обсязі. Зупинення/поновлення розгляду звернення про фінансування житлового ваучера здійснюється автоматично з використанням Реєстру пошкодженого та знищеного майна.

Договір про придбання об’єкта житлової нерухомості з використанням житлового ваучера, іпотечний договір та договір про внесення змін до іпотечного договору з використанням житлового ваучера підлягає нотаріальному посвідченню. У договорі про придбання об’єкта житлової нерухомості зазначаються умови щодо: накладення заборони відчуження об’єкта житлової нерухомості, що придбавається з використанням житлового ваучера, строком на п’ять років.

Якщо предметом договору купівлі-продажу є об’єкт житлової нерухомості, розміщений на земельній ділянці, кошти можуть спрямовуватися на придбання земельної ділянки, на якій розміщений об’єкт житлової нерухомості, у межах наданої допомоги за житловим ваучером, що зазначається в такому договорі.

Зазначимо, що нотаріус одночасно з посвідченням договору про придбання об’єкта житлової нерухомості накладає заборону відчуження об’єкта житлової нерухомості, що придбавається з використанням житлового ваучера, строком на п’ять років, при цьому вносить відомості в Реєстр пошкодженого та знищеного майна.

У разі виявлення факту нецільового використання допомоги отримувач допомоги несе відповідальність за нецільове використання допомоги та має повернути її у повному обсязі добровільно або за рішенням суду.

Радимо уважно вивчати умови надання допомоги та готувати всі документи бездоганно, адже навіть дрібна помилка або недостовірні дані можуть стати підставою для відмови. Ми рекомендуємо заздалегідь перевіряти наявність всіх відомостей у реєстрах, консультуватися з юристами та не підписувати договори без ретельного аналізу. Особливу увагу слід приділяти перевірці продавця або забудовника й умов іпотечного кредитування, щоб уникнути ризику подвійних зобов’язань. Найголовніше — користуватися лише офіційними каналами подачі заяв через «Дію» чи ЦНАП, щоб не стати жертвою шахрайських схем.