Оренда житла в сучасних умовах перетворилася на одну з найбільш актуальних тем для власників нерухомості. Люди, які виїхали з рідних міст через війну, залишили квартири зачиненими, тоді як інші регіони, особливо західні області, переживають справжній бум оренди. Власники житла опинилися перед дилемою: залишати квартири порожніми чи здавати їх в оренду, щоб покривати витрати на комунальні послуги й отримувати дохід. Проте разом з цим виникає запитання: чи достатньо укласти договір і сплачувати податки як фізична особа, чи все ж потрібно реєструватися як підприємець?
Юристи адвокатського об’єднання «Репешко і партнери» прокоментували нашій редакції це питання, підкресливши, що проблема виходить за рамки суто юридичних тонкощів. Вона стосується балансу між законодавчими вимогами і реаліями життя, між бажанням захистити власні права та необхідністю нести додаткове податкове навантаження. За їх словами, у сучасних економічних умовах оренда стала не лише побутовим явищем, а й соціально значущим фактором, адже від вибору форми оформлення залежить податкове навантаження, обов’язки перед державою та навіть фінансова безпека власника.
Ситуація в країні склалась так, що багато громадян знаходяться не за місцем свого проживання – мешкають чи то в іншій області, чи то взагалі за кордоном. Є навіть ті, хто з лютого-березня 2022 року жодного разу не був ще у своєму житлі після виїзду. Втім не всі території з яких виїхали громадяни дійсно не пригоді для мешкання. Наприклад, багато харків’ян виїхало до західних областей, а своєю чергою до міста заїхало багато громадян з Донецької, Луганської областей та інших. Втім навіть в Києві є зачинені квартири, в яких не мають бажання мешкати господарі побоюючись за своє життя, хоч багато хто намагається переїхати саме у столицю враховуючи переваги великого мегаполіса. Натомість у західних областях вже котрий рік бум здачі в оренду нерухомості – здається все – від розкішних апартаментів до собачої конури.
Отже, питання оренди нерухомості вельми актуально в поточній реальності та над цим замислюються навіть ті, хто все життя був дуже далекий від питань оренди, адже борги по комунальним платежам продовжують накопичуватися.
Звісно є «тіньовий ринок» оренди, який намагається максимально не попадати на очі податкової. Однак у законослухняних громадян при думках про оренду першим питанням постає: чи потрібно з оренди сплачувати податки? Якщо оренда відбувається на постійній основі, чи потрібно реєструватися як фізична особа-підприємець?
Згідно з Цивільним кодексом України, власник може розпоряджатися майном на власний розсуд, у тому числі отримувати з нього дохід. Тож квартиру, будинок чи іншу нерухомість можна здавати як з реєстрацією підприємницької діяльності, так і без такої.
Податкова служба нещодавно надала таке роз’яснення:
«Відповідно до ст. 319 та ст. 320 Цивільного кодексу (далі – ЦКУ) власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд, у тому числі для здійснення підприємницької діяльності.
Оподаткування доходу від надання нерухомості в оренду (суборенду, емфітевзис), житловий найм (піднайм) здійснюється відповідно до п. 170.1 ст. 170 розд. IV Податкового кодексу України від 02 грудня 2010 року № 2755-VI (далі – ПКУ) .
Відповідно до п.п. 170.1.5 п. 170.1 ст. 170 ПКУ якщо орендар (особа яка орендує майно) є фізичною особою, яка не є самозайнятою особою, особою, відповідальною за нарахування та сплату (перерахування) податку до бюджету, є платник податку – орендодавець».
Таким чином, здавання в оренду власного нерухомого майна може здійснюватися фізичними особами як у межах підприємницької діяльності, так і шляхом виконання норм п. 170.1 ст. 170 розділ IV ПКУ без реєстрації орендодавця фізичною особою – підприємцем.
При цьому орендодавець за результатами звітного податкового року зобов’язаний до 1 травня року, що настає за звітним, подати до контролюючого органу, в якому перебуває на обліку, податкову декларацію про майновий стан і доходи, в якій задекларувати суму отриманого доходу та визначити податкові зобов’язання з податку на доходи фізичних осіб та військового збору.
Як бачимо, реєстрація ФОП для здачі власної нерухомості в оренду не є обов’язковою. Важливо лише вчасно задекларувати отримані доходи та сплатити податки. Однак слід зазначити, що громадянин орендодавець та орендодавець ФОП мають відмінності у розмірі податкового навантаження.
ФОП сплачує Єдиний податок (ставка залежить від обраної групи – вона може бути фіксованою, 1600 грн, або становити 5% від доходу), єдиний соціальний внесок (ЄСВ) (визначається самостійно, мінімум 22% від мінімальної зарплати яка наразі складає 8 000 грн) та військовий збір (10% від мінімальної зарплати або 1% від доходу, залежно від групи єдиного податку). Таким чином, навіть ЄСВ та військовий збір потягнуть в місяць на суму у 2 560 грн не кажучи вже за інші податки.
Фізична особа, яка є орендодавцем, мусить сплатити податок на доходи фізичних осіб (18% від доходу) та військовий збір – 5% від доходу, що загалом становить 23% від отриманого доходу.
З умовного доходу розміром 100 000 грн від здачі житла в оренду:
- ФОП ІІ групи сплатить 1600+1760+800=4 160 грн (7760 грн для ІІІ групи єдиного податку),
- фізична особа – 23 000 грн.
Проте ФОП буде платить зазначені суми кожного місяця як що сума вказаного доходу буде отримана загалом за 3-4 місяці, а фізична особа за 3-4 місяці сплатить названу суму загалом один раз.
Втім існує ще один нюанс, якщо майно здає просто громадянин фізична особа. При цьому об’єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди. Мінімальна сума орендного платежу визначається за методикою, що затверджується Кабінетом Міністрів України, виходячи з мінімальної вартості місячної оренди одного квадратного метра загальної площі нерухомості з урахуванням місця її розташування, інших функціональних та якісних показників, що встановлюються органом місцевого самоврядування села, селища, міста, об’єднаної територіальної громади, що створена згідно із законом та перспективним планом формування територій громад, на території яких вона розташована, та оприлюднюється у спосіб, найбільш доступний для жителів такої територіальної громади.
Якщо мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку звітного (податкового) року, об’єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди.
Нерухомість, яка належить фізичній особі – нерезиденту (тому хто проживає більш ніж 180 днів за межами України), надається в оренду виключно через фізичну особу – підприємця або юридичну особу – резидента (уповноважених осіб), що виконують представницькі функції такого нерезидента на підставі письмового договору та виступають його податковим агентом стосовно таких доходів. Нерезидент, який порушує норми цього пункту, вважається таким, що ухиляється від сплати податку.
Якщо орендар є фізичною особою, яка не є суб’єктом господарювання, особою, відповідальною за нарахування та сплату (перерахування) податку до бюджету, є платник податку – орендодавець. При цьому такий орендодавець самостійно нараховує та сплачує податок до бюджету в строки, встановлені Податковим Кодексом для квартального звітного (податкового) періоду, а саме: протягом 40 календарних днів, після останнього дня такого звітного (податкового) кварталу. Сума отриманого доходу, сума сплаченого протягом звітного податкового року податку та податкового зобов’язання за результатами такого року відображаються у річній податковій декларації.
Отже, при здачі житла в оренду фізичній особі орендодавець сплачує податок щоквартально та подає щорічну податкову звітність.
Зазначимо, що за підсумками календарного року орендодавець має подати декларацію про майновий стан і доходи за місцем своєї податкової адреси до 1 травня року, що настає за звітним (п. 49.18.4 статті 49 Податкового кодексу України).
Що стосується ФОП, то існують дві системи оподаткування: загальна та спрощена (єдиний податок). При цьому ФОП самостійно обирає, на якій системі оподаткування перебувати з урахуванням усіх особливостей ведення бізнесу. Загальна система оподаткування не має ніяких обмежень і застосовується за замовчуванням, а спрощена система має свої обмеження і застосовується виключно за заявою ФОПа.
Для здачі житла в оренду як ФОП потрібно зареєструвати КВЕД 68.20 — Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна
Об’єктом оподаткування на загальній системі є чистий оподатковуваний дохід, тобто різниця між загальним оподатковуваним доходом і документально підтвердженими витратами, пов’язаними з господарською діяльністю такої фізичної особи — підприємця. Тобто у разі здійснення у звітному періоді документально підтверджених витрат, пов’язаних з утриманням об’єкта оренди (комунальні платежі, ремонтні роботи, побутова техніка тощо), базою оподаткування є отримана орендна плата мінус витрати на утримання.
Варто знати, що на спрощеній системі заборонено здавати в оренду:
- земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара,
- житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 400 квадратних метрів,
- нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 900 квадратних метрів;
Також першій групі на спрощеній системі оподаткування взагалі заборонено здавати житло в оренду.
Таким чином, ми бачимо, що намагаючись оптимізувати витрати на утримання нерухомого майна шляхом здачі в оренду, громадян буде мати не тільки дохід, але й податковий обов’язок.
Чи є сенс у такому випадку здавати власне житло в оренду, кожен повинен вирішувати сам. Однак, зважаючи на великий орендний ринок, податкова не має фізичної змоги перевіряти та контролювати кожного орендодавця.
Про те, що громадянин здає житло в оренду податкова може дізнатися:
- від самого громадянина орендодавця за результатами декларування та сплати податків;
- від орендатора, який має «зуб» на орендодавця (при цьому він не повинен надати анонімну заяву та повинен надати докази існування орендних відносин: договір оренди, докази регулярного перерахування коштів за ним тощо);
- від «добрих» сусідів які вирішили про це повідомити зі своїх різних особистих причин (вони повинні надати на доказ все те, що перелічено в попередньому пункті).
Наразі у Верховній Раді перебуває на розгляді законопроєкт, яким хочуть впорядкувати ринок оренди між громадянами, але яким саме буде остаточний варіант та з чим зіткнуться орендарі та орендодавці побачимо згодом.
