Війна сильно вплинула на будівництво. Зруйновано понад два мільйони споруд, а обсяги будівництва зменшилися вдвічі. Потреба в житлі зросла, і соціальне житло можливо тільки за співпраці забудовників та влади. Через відсутність фінансування проєктів і недоступну іпотеку, будівельні компанії залежать від інвесторів. Але високі ризики та правова невизначеність відлякують міжнародних партнерів і банки. Будівництво є дуже важливим для економіки: кожна гривня, вкладена в житлові проєкти, приносить чотири в інших галузях. Але законодавча нестабільність робить ринок непрозорим та заважає розвитку галузі. Потрібні стабільні правила для захисту прав бізнесу, інвесторів і громади. Прозора правова база поверне довіру інвесторів і створить умови для відновлення галузі.
Що обурює девелоперів
Українська асоціація девелоперів заявила про критичну ситуацію в будівельній галузі через тиск політиків, посадовців та псевдоактивістів, а також потурання з боку влади. На їхню думку, ігнорування проблем призведе до подорожчання житла, його дефіциту, втрати мільярдів для економіки та зупинки галузі. Йдеться про такі об’єкти як Гостинний двір, Поштова площа, “Квіти України”, садиби Зеленських і Барбана, Китаївське городище тощо.
Керівник асоціації девелоперів Євген Фаворов зазначає, що ці місця або були заблоковані раніше, або заморожені. Навколо них активізуються протестувальники, поіменовані ним “псевдоактивістами”. Хоча ці об’єкти не пов’язані з проблемою нестачі житла через війну, вони важливі для збереження культурної спадщини та об’єднують громади.
Забудовники обурені блокуванням проєктів і бюрократичними перепонами, які, на їхню думку, призводять до подорожчання житла та економічних втрат. Громада і активісти, зі свого боку, вимагають збереження культурної спадщини та екологічних зон, критикуючи забудовників за нехтування суспільними інтересами. Дійти конструктиву можна через прозору правову базу, оновлення містобудівної документації та діалог між усіма сторонами. На жаль, забудовники та активісти мають різні погляди на будівельний ринок і не можуть дійти згоди. Відсутність діалогу перетворює конфлікти на системну проблему, що впливає на місто.
Іноді причини зупинки будівництва можуть бути законними, а іноді суб’єктивними. Наприклад, фізичне блокування робіт спричиняє значні збитки, які повинні компенсувати ті, хто створює ці умови.
Активізм іноді використовується як інструмент тиску чи заробітку. Навіть після отримання дозволів високими залишаються невизначеність і ризики для бізнесу. Чиновники, які видають дозволи з порушеннями, перевищують свої повноваження, але реальних покарань за це майже не несуть. Усі наслідки перекладаються на бізнес. Процес отримання дозволів має кілька рівнів перевірок.
Часто труднощі виникають через застарілі нормативні акти. Якщо документ чинний, він має законну силу, і бізнес не повинен страждати через недоліки системи. Дмитро Перов, юрист та пам’яткоохоронець, пояснює, що надання старій будівлі охоронного статусу лише після початку будівництва є маніпуляцією. Щоб надати архітектурній споруді охоронний статус, потрібна складна підготовка документів, включаючи історичні довідки. Київрада запропонувала автоматичний захист для будівель старше 100 років, але це ще не впроваджено.
У чому слабкість українського законодавства щодо захисту культурної спадщини
Наразі ситуація така: якщо історичну цінність будівлі не доведуть активісти чи органи охорони спадщини, будівлю можуть знести. Докази мають збирати активісти або міська влада, що ускладнює процес. У Європі, зокрема, у Польщі, історичні будівлі захищені автоматично, і власник має доводити, що споруда не є пам’яткою. В Україні охорона починається часто занадто пізно, вже після початку руйнувань. Так сталося із Садибою Зеленських: активісти готували документи понад два роки, але статус надали лише тоді, коли будівлю почали знищувати.
Щоб історична будівля отримала охоронний статус, потрібен суспільний тиск: акції, петиції та медійний резонанс. Без уваги громадськості проблему часто ігнорують.
Забудовники кажуть, що охоронні статуси використовують, щоб тиснути на бізнес, але самі обходять їх через суди. Багато історичних будівель, придбаних забудовниками, роками стоять покинутими та руйнуються. Активісти намагаються стимулювати реставрацію та збереження таких об’єктів.
Девелопери часто не враховують інтересів громади, пропонуючи незначні компенсації замість збереження історичних будівель, наприклад, дитячі майданчики. Вони апелюють до свого внеску як платників податків, але активісти зазначають, що загальний внесок громади часто більший.
У Європі забудовники працюють за чіткими правилами, а природні зони та історичні об’єкти захищені законом. В Україні ж правова недосконалість дозволяє забудовникам ігнорувати культурну спадщину.
За роки своєї незалежності Україна лише частково створила механізми охорони, які поступаються європейським. Забудовники часто ігнорують місцеву специфіку, використовуючи слабкі закони для своїх цілей.
Як вітчизняні активісти змінюють ринок нерухомості
Активісти переймаються важливістю збереження спадщини, захисту природи та міського планування. Люди стають активнішими, утворюють локальні громади та хочуть впливати на зміни в своїх районах. Якщо інтереси громад будуть ігнорувати, а протести будуть марними, довіра до влади і системи зникне.
Забудовники, які раніше покладалися на корупцію, бачать, що цей підхід більше не працює. Один із представників галузі зазначає: раніше можна було заплатити і вирішити проблему, але тепер гроші не гарантують результат. Хоча корупції стало менше, працювати стало важче через посилення тиску на бізнес.
Активісти вказують на порушення, змушуючи забудовників інвестувати в якісні проєкти, а не покладатися на підпільні домовленості. Забудовники починають усвідомлювати, що оптимальна стратегія – дотримуватися закону і виконувати всі необхідні процедури. Це займе більше часу, але забезпечить справедливий результат.
Дмитро Перов пояснює, що чиновники скасовують незаконні дозволи не через страх перед активістами, а через суспільний розголос. Така увага стимулює правоохоронців перевіряти об’єкти, дозвільну документацію та дії посадовців. Так активізм стає ефективним механізмом контролю.
Обличчя корупції у вітчизняному будівництві
Корупційна система створює перепони для чесних забудовників і дозволяє порушення тим, хто платить хабарі. І навіть такі ініціативи як законопроєкт №5655, що прагне спростити бюрократію через електронну систему, створюють нові ризики. Адже автоматизація перевіряє лише наявність документів, а не їхню якість, і це уможливлює легалізацію порушень. Приватні контролери, які працюють на забудовників, створюють конфлікт інтересів. Можливості для корупції створюються через слабкі механізми відповідальності фахівців і невизначену систему скарг. Закон одні проблеми вирішує, але створює інші.
Громадськість матиме лише символічну роль у контролі будівництва. Без чітких правил можуть виникати корупційні ризики на кшталт “відкупитися”. Електронна система буде лише пропонувати об’єкти для перевірок, а чиновники вирішуватимуть, кого і коли перевіряти, що може призвести до зловживань.
У будівельній галузі багато корупції та зв’язків бізнесу з владою, тому очікувати досконалого закону важко. Важливо, щоб при доопрацюванні законопроєкту 5655 автори врахували критику фахівців і не ігнорували інші думки.
Ще один нюанс обмежує доступ на ринок нових учасників. Адже фахівці з містобудівного контролю повинні мати страховку: 3 млн євро для об’єктів середнього ризику і 5 млн євро для високого ризику. Це обмежує вибір страхових компаній, оскільки не всі можуть забезпечити такі великі виплати. Через це на ринку зможуть працювати лише кілька компаній.
…Очевидно, що для сталого розвитку галузі потрібна співпраця девелоперів, чиновників та громади. Активізм вже змінює ринок, зменшуючи корупцію і посилюючи законослухняність. Тільки спільна відповідальність усіх сторін допоможе створити міста, де збережеться баланс між минулим і майбутнім.
Тетяна Вікторова
