Україна входить у фазу, коли житлову кризу вже не можна перечекати: її доведеться адмініструвати роками, рахуючи не лише новобудови, компенсації та іпотеку, а й порожні хати в селах. У нещодавній публікації ІА “ФАКТ” уже йшлося про підготовку програми “Будиночок в селі”: громади зможуть викуповувати вільні приватні будинки, переводити їх у комунальну власність і надавати внутрішньо переміщеним особам для тривалого проживання на умовах соціальної оренди. Цьогоріч планується придбати близько 1000 таких будинків вартістю до 500 тисяч гривень кожен.
На перший погляд, це невелика соціальна ініціатива з майже пасторальною назвою. “Будиночок в селі” легко подати як теплу історію про новий старт, тишу, город і повернення до простішого життя. Але в цій темі майже немає ідилії. Це не романтика села і не сенсаційна “роздача хат” переселенцям, а тест для держави й громад: чи можна перетворити покинуту або недовикористану приватну нерухомість на соціальне житло, не переселивши людей із однієї вразливості в іншу.
Головна інтрига тут не в тому, чи можна купити 1000 будинків. Ймовірно, можна. Питання інше: чи можна з дешевої сільської хати зробити не просто дах, а місце, де людина справді зможе жити, працювати, лікуватися, возити дитину до школи, мати інтернет, транспорт і хоча б мінімальний горизонт майбутнього.
Не роздача, а нова житлова арифметика
За масштабом “Будиночок в селі” не наближається до вирішення житлової кризи. І саме тому програма цікава. Вона не про розв’язання проблеми в один хід, а про зміну способу мислення.
В Україні залишаються мільйони переселенців. За даними Міжнародної організації з міграції, у січні в країні було близько 3,7 мільйона внутрішньо переміщених осіб. Оцінка потреб відновлення RDNA5, підготовлена Світовим банком, Єс, ООН та урядом України, показує ще жорсткішу картину: на кінець минулого року пошкоджено або знищено 14% житлового фонду України, це зачепило понад 3 мільйони домогосподарств. Якщо рахувати 1 будинок як рішення для 1 родини, перша тисяча об’єктів у межах нової програми покриває приблизно 0,03% домогосподарств, яких торкнулися житлові руйнування.
Навіть державна програма “єВідновлення” має зовсім інший масштаб: за даними Міністерства розвитку громад та територій, наразі компенсації отримали 206 447 родин на загальну суму 103,9 мільярда гривень. Але й вона не закриває системний розрив між кількістю втраченого житла, можливостями бюджету й реальним попитом на придатні квадратні метри.
Тому сенс “Будиночка в селі” не в кількості. Його значення – у напрямі. Держава пробує не просто відшкодовувати втрати і не лише будувати нове, а інвентаризувати те, що вже стоїть на землі, але випало з активного економічного життя. Порожній будинок, який роками був для власника неліквідним майном, для громади може стати житловою одиницею. Для переселенця – стабільнішим дахом над головою. Для держави – дешевшим входом у соціальну оренду, ніж нове будівництво з повним циклом землі, проектування, підрядника, комунікацій і введення в експлуатацію.
Тут важливо не скотитися в клікбейт. За заявленою логікою, будинок не переходить у приватну власність переселенців. Його купує громада, бере на баланс і надає для проживання. Людина отримує право користування, але не актив, який можна продати, подарувати чи передати у спадок. Це ближче до муніципального житла, ніж до приватизації.
Новий закон “Про основні засади житлової політики”, який набрав чинності у лютому, якраз закладає цю рамку. Соціальне житло надається тим, хто потребує захисту, за договором оренди соціального житла. Закон також обмежує відчуження такого житла й забороняє зміну його цільового призначення.
Для країни, де житлова політика десятиліттями жила в логіці “отримати квартиру й приватизувати”, це суттєва зміна. Житло починає мислитися не тільки як приватна власність, а і як довгий публічний ресурс.
У країнах Організації економічного співробітництва та розвитку соціальне орендне житло в середньому становить близько 7% житлового фонду, у Євросоюзі – близько 8%. У Нідерландах, Австрії та Данії його частка перевищує 20%.
Україна не може просто скопіювати ці моделі. У нас інша історія власності, інший стан місцевих бюджетів і фактично заново створюваний фонд соціального житла. Але напрям зрозумілий: не кожній людині в житловій кризі можна дати квартиру у власність. Частині людей потрібне не право продати житло, а передбачуване право в ньому жити.
Дешевий будинок має дорогий хвіст
На папері сільська хата за 500 тисяч гривень виглядає як вигідна операція. На тлі міського ринку – майже подарунок для бюджету. Міністерство розвитку громад і територій у квітні затвердило показники опосередкованої вартості спорудження житла: середній показник по країні становив 26 623 гривні за квадратний метр, для Києва – 31 115 гривень. Навіть умовні 50 квадратних метрів нового житла за такою логікою коштують значно більше за сільський будинок у межах програми, і це ще без ринкової націнки, землі, інфраструктури й часу.
Але ціна купівлі – лише перший рядок у кошторисі. Слово “порожній” на сільському ринку нерухомості може означати дуже різні речі. Це може бути доглянутий будинок, з якого власники виїхали до міста або за кордон. А може бути стара хата без санвузла, з пічним опаленням, слабкою електромережею, проблемним дахом, тріщинами, вогкістю, колодязем замість водопостачання або юридично неоформленими прибудовами.
Уявімо громаду, яка купує будинок за 480 тисяч гривень і рапортує про успіх. У звіті це виглядає як готове житлове рішення. Але потім з’ясовується, що дах потребує ремонту, електрика не витримає сучасного навантаження, санвузла немає, опалення дороге, а автобус до райцентру ходить кілька разів на тиждень. У цей момент економія стає бухгалтерською ілюзією. Держава купила не житло, а довгий перелік майбутніх витрат.
Саме тому програмі потрібен не просто відбір будинків, а жорсткий фільтр придатності. Закон про житлову політику вводить поняття споживчої якості житла: це не лише площа, а й експлуатаційні, санітарно-гігієнічні та інші характеристики. Для сільського викупу це має означати перевірку даху, фундаменту, електрики, опалення, вентиляції, води, каналізації, енергоефективності та безбар’єрності. Інакше громада ризикує купити не актив, а пасив на балансі.
Фінансова рамка також не безмежна. У 2026 році на житло для переселенців передбачено 1,5 мільярда гривень субвенції місцевим бюджетам. За повідомленням Міністерства соціальної політики, 1 мільярд має піти на ремонт, реконструкцію, переоблаштування та переобладнання місць тимчасового або підтриманого проживання, ще 500 мільйонів – на придбання житла в сільській місцевості.
Якщо розділити ці 500 мільйонів на заявлені 1000 будинків, арифметика сходиться з межею 500 тисяч гривень за об’єкт. Але саме ця арифметика майже не залишає простору для складних випадків: утеплення, нове опалення, підведення води, адаптація для людини з інвалідністю, поточний ремонт після першої зими.
Держава дає стартові гроші, але довге зобов’язання отримує громада. Для 8 областей – Дніпропетровської, Запорізької, Луганської, Миколаївської, Сумської, Харківської, Херсонської та Чернігівської, за винятком територій активних бойових дій, – держава може покривати 100% вартості робіт.
Для решти регіонів передбачене співфінансування: 90% з державного бюджету і 10% з місцевих бюджетів або інших дозволених джерел. Детальні умови субвенції описані на порталі “Децентралізація”. На папері це виглядає розумно. На практиці саме ці 10%, а ще поточне утримання, аварійні ремонти й управління житлом можуть стати бар’єром для слабких громад.
Є ще один чутливий момент. Придбання будівель та іншого нерухомого майна не підпадає під дію закону “Про публічні закупівлі”. Це не означає, що програма приречена на зловживання. Але означає, що стандартного конкурентного фільтра через Prozorro для самої купівлі будинку може не бути.
Отже, потрібні інші запобіжники: незалежна оцінка, технічне обстеження, відкритий перелік запропонованих і придбаних будинків, обґрунтування ціни, публічні рішення рад, фіксація потенційного конфлікту інтересів, прозора інформація про ремонт і заселення без розкриття персональних даних.
У маленьких громадах ринок нерухомості вузький. Продавці, депутати, посадовці, члени комісій і керівники комунальних підприємств можуть бути сусідами, родичами або політичними союзниками. Ризик не в тому, що хтось обов’язково “вкраде”. Ризик у тому, що без зрозумілої процедури кожен викуп може виглядати як купівля майна “своїх”. А для соціального житла репутація – це не декоративна деталь. Якщо люди не вірять у справедливість відбору будинків і родин, програма швидко втратить довіру навіть там, де формально все зроблено законно.
Село без роботи – це не інтеграція
Найслабше місце “Будиночка в селі” одночасно є його головним нервом. Будинок у селі сам по собі ще не є житловим рішенням. Він стає ним лише тоді, коли навколо є мінімальна економіка життя: робота, школа, садок, медицина, транспорт, інтернет, безпека і можливість не витрачати половину доходу на дорогу до найближчого міста.
Саме тому в концепції програми окремо згадано не лише технічний стан житла, а й доступ до базової інфраструктури: медичних і освітніх закладів, транспортного сполучення та можливостей для працевлаштування. Це не дрібна умова, а визнання головного ризику. Якщо купувати будинки там, де є лише дешеві стіни, але немає сервісів і доходів, соціальна оренда може стати не інтеграцією ВПО, а дешевим розселенням людей у місцях із низькою економічною перспективою.
Для літньої людини або особи з інвалідністю відстань до амбулаторії, аптеки чи соціального працівника може бути важливішою за площу будинку. Для родини з дітьми дах теж не вичерпує проблему. Потрібна школа, садок, укриття, транспорт. Українська шкільна мережа вже кілька років стискається.
За даними Інституту освітньої аналітики, у 2023–2024 навчальному році кількість закладів загальної середньої освіти скоротилася на 27,4% порівняно з 2014–2015 роком, а частка шкіл у сільській місцевості зменшилася з 69% до 59,4%. За даними Education.ua, у 2020–2021 навчальному році в українських селах працювали 9293 школи, у 2023–2024 році – вже 7439. Для державної статистики це оптимізація мережі. Для конкретної сім’ї – питання, чи є куди вести дитину зранку.
Робота – ще жорсткіший фільтр. За даними Управління Верховного комісара ООН у справах біженців, серед опитаних ВПО 60% були працездатного віку, але 19% повідомляли, що не мають роботи. Серед тих, хто не працював, 36% шукали роботу. Бар’єри знайомі: бракує вакансій, навички не збігаються з попитом, потрібен гнучкий графік через догляд за дітьми або літніми родичами. Отже, питання “де жити” для багатьох переселенців невіддільне від питання “на що жити”.
…Наступного разу ми розглянемо, чи може “Будиночок в селі” стати для переселенців не просто дешевим дахом, а реальним місцем для життя. Бо сільський будинок сам по собі нічого не вирішує: без роботи, школи, медицини, транспорту, інтернету й захищеного права проживання він швидко перетворюється з соціальної допомоги на нову форму ізоляції.
Йтиметься не лише про житло, а про нову карту України після війни: чому міста залишаються магнітом для ВПО, чи здатні села прийняти нових мешканців, хто заплатить за ремонт і утримання старих будинків, і чи навчиться держава відрізняти дешеві квадратні метри від місця, де людина справді може жити.
Тетяна Вікторова
