Новий закон про житлову політику: як змінюються правила отримання, оренди та використання житла в Україні. Частина 1

В Україні розпочинається новий етап реформування житлового законодавства. 14 лютого 2026 року було опубліковано Закон України «Про основні засади житлової політики», який фактично замінює застарілий Житловий кодекс радянських часів. Документ визначає сучасні підходи до реалізації права людини на житло, вводить нові поняття та механізми державної підтримки, регулює питання соціального, доступного та службового житла, а також встановлює принципи формування житлового фонду держави, територіальних громад і приватного сектору. Окрему увагу закон приділяє підтримці осіб, які не мають можливості самостійно забезпечити себе житлом, зокрема внутрішньо переміщених осіб, військовослужбовців, дітей-сиріт та інших категорій громадян.

Юристи адвокатського об’єднання «Репешко і партнери» прокоментували, як новий закон змінює підходи до житлової політики, які нові механізми підтримки передбачає держава, а також які поняття та правові інструменти з’явилися у законодавстві. Фахівці звернули увагу на появу нових категорій житла, механізмів будівництва та управління доступним житлом, можливості створення спеціальних операторів житла, а також на зміну підходів до оренди, службового житла та діяльності житлових кооперативів.

Про основні засади житлової політики. Ч.1.

14 лютого 2026 року в газеті «Голос України»  опубліковано Закон України «Про основні засади житлової політики», який прийшов на зміну Житловому кодексу, що діяв ще за радянських часів. Житловий кодекс України  втратив свою чинність, крім статей 31-42, 43-46, 47-49, 51-53, 57-60, 71, 72, 127-132^-2, які продовжують діяти до дня початку функціонування Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи.

Новий закон  поширюється на відносини, що виникають у зв’язку з реалізацією особами права на житло та наразі є основним визначальним документом. Саме тому важливо ознайомитися в визначенням деяких понять, передбачених в даному нормативному акті, адже деякі з них є взагалі новацією. У законі терміни вживаються в такому значенні:

1) державний житловий фонд – житло, власником якого є держава;

2) доступне житло – житло, право власності або користування (крім користування соціальним житлом) на яке набувається особою за підтримки держави чи органу місцевого самоврядування, з урахуванням рівня доходів та майнового стану особи, шляхом використання фінансово-кредитних механізмів підтримки будівництва, придбання або оренди житла;

3) житло – житловий будинок, квартира, кімната в гуртожитку, призначені для постійного або тимчасового проживання, житлове приміщення у нежитловій будівлі, призначене для тимчасового проживання, що відповідають вимогам до споживчої якості житла;

4) житло для тимчасового проживання – житло, що відповідає мінімальним вимогам до споживчої якості житла та створюється, утримується і надається органом державної влади чи органом місцевого самоврядування для задоволення потреби в тимчасовому проживанні особам, визначеним законом, до моменту їх повернення до покинутого місця проживання, отримання в оренду соціального житла, що відповідає загальним вимогам до споживчої якості житла, відновлення пошкодженого чи зруйнованого житла або набуття житла у власність у спосіб, визначений законом;

6) житловий фонд територіальної громади – житло, власником якого є територіальна громада;

7) оператор доступного житла – юридична особа, основним видом статутної діяльності якої є будівництво доступного житла або здійснення управління таким житлом, або будівництво та здійснення управління доступним житлом;

8) оператор соціального житла – юридична особа, установчі документи якої визначають набуття соціального житла на праві власності або іншій правовій підставі, управління соціальним житлом, а також надання такого житла в оренду як основну мету її діяльності та яка має статус неприбуткової організації (установи), відповідає іншим вимогам, встановленим законом, і інформація про яку внесена до Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи;

9) особи, які можуть скористатися державною підтримкою для реалізації права на житло, – особи, які відповідають вимогам статті 28 цього Закону та мають право на отримання житла у користування безоплатно чи за доступну для них плату, на участь у фінансово-кредитних механізмах підтримки будівництва, придбання та оренди житла, а також військовослужбовці, поліцейські, особи рядового і начальницького складу служби цивільного захисту та члени їхніх сімей, діти-сироти, діти, позбавлені батьківського піклування, та особи з їх числа, які мають право на безоплатне отримання житла у власність чи користування;

10) приватний житловий фонд – житло, що перебуває у приватній власності фізичних або юридичних осіб;

11) револьверний фонд – фонд, що наповнюється за рахунок надходжень, отриманих від використання житла з державного житлового фонду та житлового фонду територіальних громад, оренди з правом викупу житла, платежів за оренду соціального житла, виконання зобов’язань за фінансово-кредитними механізмами підтримки будівництва, придбання та оренди житла, видатки з якого використовуються виключно на цілі, визначені законом;

12) службове житло – житло, що надається в оренду особам, які у зв’язку з характером трудових відносин, проходженням служби повинні проживати за місцем роботи або поблизу нього;

13) соціальне житло – житло, що надається особам, які потребують соціального захисту, особам, які були змушені залишити своє місце проживання з підстав, що загрожують їхньому життю чи здоров’ю або стану та безпеці займаного житла, іншим категоріям осіб, визначеним законом, на підставі договору оренди соціального житла за доступну орендну плату залежно від рівня доходу особи (сім’ї), домогосподарства та з урахуванням пільг, гарантій і субсидій, на які вони мають право відповідно до закону.

Домогосподарство у новому законі розуміється як сукупність осіб, які спільно проживають в одному житловому приміщенні або його частині, забезпечують себе всім необхідним для життя, ведуть спільне господарство, повністю або частково об’єднують та витрачають кошти. Такі особи можуть перебувати у родинних стосунках або стосунках свояцтва, не перебувати у жодних із таких стосунків або перебувати у декількох водночас. При цьому домогосподарство може складатися з однієї особи.

Закон визначає принцип непорушності права на житло та недоторканності житла – власники та користувачі безперешкодно реалізують свої права щодо володіння, користування та у встановлених законодавством випадках розпоряджання житлом, якщо інше не встановлено законом;

Новацією в житловому законодавстві є те, що особи, які не мають доступу до житла, що відповідає мінімальним вимогам до споживчої якості житла, зокрема особи, які потребують соціального захисту, особи, які були змушені залишити своє місце проживання з підстав, що загрожують їхньому життю чи здоров’ю або стану та безпеці займаного житла, інші категорії осіб, визначені законом, мають право на отримання соціального житла на підставі договору оренди соціального житла за доступну орендну плату залежно від рівня доходу особи (сім’ї), домогосподарства та з урахуванням пільг, гарантій і субсидій, на які вони мають право відповідно до закону. Зазначені особи  також можуть набути право власності на житло шляхом використання фінансово-кредитних механізмів підтримки будівництва, придбання та оренди житла.

Особам, які були змушені залишити своє місце проживання у результаті або з метою уникнення негативних наслідків збройного конфлікту, тимчасової окупації, повсюдних проявів насильства, порушень прав людини або надзвичайних ситуацій, особам, у яких житло знищене або пошкоджене до ступеня непридатного для проживання, іншим особам, визначеним законом, житло для тимчасового проживання надається з державного житлового фонду або житлового фонду територіальної громади за рахунок коштів державного або місцевого.  Порядок надання житла для тимчасового проживання затверджує Кабінет Міністрів України.

Отримання житла для тимчасового проживання не позбавляє особу права на державну підтримку, передбачену цим Законом. Для тимчасового проживання сімей та одиноких осіб у складі житлового фонду незалежно від форми власності можуть створюватися гуртожитки.

Законом також встановлено, що особи зобов’язані своєчасно оплачувати житлово-комунальні послуги, вносити орендну плату, виконувати зобов’язання за фінансово-кредитними механізмами підтримки будівництва, придбання та оренди житла.

Слід зазначити, що використання житла не за призначенням новим законом забороняється. Особи зобов’язані використовувати житло відповідно до призначення, додержуватися правил користування житловими приміщеннями, забезпечувати ефективне управління житлом та належне його утримання, ощадливо використовувати енергетичні та інші ресурси, дотримуватися правил добросусідства.

Згідно норм нового закону, житловий фонд України складають:

• приватний житловий фонд,
• житловий фонд територіальних громад
• державний житловий фонд.

Крім того, законом встановлено, що житло приватного житлового фонду може використовуватися для:

• особистого проживання власника та членів його сім’ї,
• передачі в оренду або користування на інших підставах, у тому числі за рішенням власника за договором оренди соціального житла,
• в інший спосіб, не заборонений законом.

Житловий фонд територіальних громад та державний житловий фонд планується використовувати для забезпечення житлом внутрішньо переміщених осіб, військовослужбовців, поліцейських, осіб рядового і начальницького складу служби цивільного захисту та членів їхніх сімей, дітей-сиріт, дітей, позбавлених батьківського піклування, та осіб з їх числа, а також інших категорій осіб, що визначаються законом.

Виключення житла з житлового фонду, переведення житлових приміщень у нежитлові здійснюється виключно за згодою власника, а щодо житла в багатоквартирному будинку – за згодою співвласників такого будинку, у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України, за рішеннями органу державної влади чи органу місцевого самоврядування у разі визнання житла непридатним для проживання або таким, що підлягає знесенню, та в інших випадках, визначених законом. Водночас виключення житла з житлового фонду не є підставою для припинення права власності на таке майно, крім житла, що підлягає знесенню, та в інших випадках, визначених законом. При цьому дачні і садові будинки, що відповідають державним будівельним нормам, можуть бути переведені у житлові будинки в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.

Щодо оренди житла, то особи можуть самостійно реалізувати право на житло шляхом отримання його у користування на підставі договору оренди. Власники житла приватного житлового фонду можуть передавати житло для проживання у ньому осіб на певний строк за плату на умовах та в порядку, визначених договором оренди та законодавством.

Договори оренди житла укладаються відповідно до Цивільного кодексу України та є підставою для вселення в житло. Члени сім’ї, домогосподарства орендаря та інші особи, які проживають разом з ним за згодою орендодавця, набувають рівних прав та обов’язків, що випливають з договору оренди.

А ось саме те, чого раніше в житловому законодавстві не існувало – з метою сприяння реалізації особами права на житло можуть створюватися оператори доступного житла. Доступне житло, будівництво якого здійснюють оператори доступного житла, має відповідати вимогам будівельних норм та вимогам до споживчої якості житла.

Як не дивно, законодавець повернувся й до давно забутої організаційної  форми – житловим кооперативам. Житлово-будівельні (житлові) кооперативи створюються з метою реалізації членами таких кооперативів права на житло шляхом нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту та утримання житла. При чому їх тепер є два різновиди:

• для будівництва житла з метою набуття права власності на нього створюються житлово-будівельні кооперативи.
• для спільного володіння та користування житлом членами кооперативу створюються житлові кооперативи.

Ще однією забутою категорію житла є службове житло, яке належить до державного житлового фонду або житлового фонду територіальної громади, надається особам у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України. Службове житло з державного житлового фонду надається особам на підставі рішення відповідного органу державної влади або уповноваженого ним суб’єкта. Службове житло з житлового фонду територіальної громади надається особам на підставі рішення відповідного органу місцевого самоврядування або уповноваженого ним суб’єкта. Зазначені прийняті рішення є підставою для укладення договору оренди службового житла. В цьому відмінність від радянського варіанту службового житла, яке надавалось за ордером та на безоплатній основі, тільки за сплату комунальних послуг.

Особи, які відповідно до договору оренди службового житла з державного житлового фонду або з житлового фонду територіальної громади проживають у службовому житлі, самостійно вносять плату за оренду такого житла, якщо інше не передбачено законодавством, а також оплачують житлово-комунальні послуги відповідно до Закону України «Про житлово-комунальні послуги». Порядок визначення розміру плати за оренду службового житла затверджується Кабінетом Міністрів України.

Варто зазначити, що припинення трудових відносин з особою (крім осіб з інвалідністю, які одержали ушкодження здоров’я, пов’язане з виконанням ними службових обов’язків під час здійснення трудових відносин чи проходженням служби у суб’єкта надання службового житла, та деяких інших категорій осіб, передбачених законом) є підставою для припинення права користування службовим житлом та виселення з такого житла у порядку, передбаченому договором оренди.

Ми розглянули тільки половину нового закону. Самим цікавим у законі є норми про соціальне житло, на що можуть розраховувати ВПО та як взагалі буде регулюватися ринок житла. Про це ми продовжимо розповідати в наступному коментарі.

Отже, радимо уважно ознайомитися з основними положеннями нового закону, адже він визначає правила реалізації права на житло, можливості отримання державної підтримки та порядок користування житлом, що може безпосередньо впливати на права і обов’язки громадян у житловій сфері.