Питання оренди житла дедалі частіше виходить за межі звичайної побутової домовленості між двома людьми, адже за користуванням квартирою чи будинком стоїть цілий комплекс прав, обов’язків і ризиків для обох сторін. У ситуації, коли обставини змінюються швидко, а рішення про оренду нерідко ухвалюються поспіхом, недооцінка юридичних деталей стає причиною найбільших проблем — від фінансових втрат до тривалих конфліктів.
З огляду на це наша редакція звернулася до юристів адвокатського об’єднання «Репешко і партнери» з проханням прокоментувати найбільш поширені практичні питання, які виникають під час оренди житла. Фахівці поділилися своїм професійним баченням типових ризиків, проблемних ситуацій і підходів, які допомагають краще захистити інтереси як орендодавців, так і орендарів.
Враховуючи сучасні події в країні, найбільш актуальним серед багатьох пересічних громадян став договір оренди житлової нерухомості. Хтось орендує, а хтось здає нерухомість, але у будь-якому випадку обидві сторони договору хочуть бути як можна більше захищені у своїх правах та інтересах. Договір оренди на то і є договір, що багато пунктів у ньому віддається саме на узгодження між сторонами, адже законодавство передбачає тільки основні пункти та напрямки договору. Втім при фактичній реалізації в житті виникають такі ситуації, які б не міг уявити, але тільки найдосвідченіші знають як правильно зняти чи здати нерухоме майно.
Сьогодні ми розглянемо тільки практичні поради, які не прописані в законодавстві та про які зазвичай можуть бути необізнані навіть ріелтори або не вважають за потрібне розказувати це сторонам угоди.
Звичайно, що є нюанси як на користь орендодавця, так і на користь орендатора, але сьогодні ми розглянемо всі максимально об’єктивно. Головне, від чого потрібно відштовхуватися, але що й досі ігнорує багато людей – договір оренди в письмовому вигляді. Варіантів його отримання безліч: спитати у рієлтора (у них завжди є), завантажити з Інтернету, звернутися до адвоката, який складе індивідуальний договір саме під ваші умови, попросити у сусідки/куми/друга які вже здають чи орендують нерухомість.
Чому письмовий договір є важливим? Сторони можуть домовитися про будь-що в усній формі, але коли дійде справа саме до реалізації домовленості може початися (й зазвичай починається) «а ми про таке не домовлялися», «а я такого не пам’ятаю», «ні, ми домовилися, що це буде не так, а….» та ще безліч інших варіантів. При наявності навіть самого простого договору оренди може знятися багато питань, адже написане пером – не вирубити сокирою. Проте, якщо ви в відносинах оренди надовго, як сторона процесу, то ідеальний варіант – індивідуальний договір складений адвокатом саме під вас, особливо як що ви орендодавець, адже чим ризикує орендар? – тільки внесеною сумою орендного та залогового платежів.
Чим ризикує орендодавець? Всім, адже він передає незнайомій людині, яку вперше бачить власне нерухоме майно з технікою, меблями та ризиками, пов’язаними, наприклад, з тим же затопленням сусідів у багатоповерхівках чи пожежі. Отже – договір наше все!
Другий етап є важливіший більш для орендаторів – це обов’язкова перевірка чи є орендодавець власником майна. Якщо він не є власником чи є у нього довіреність від власника на передачу нерухомості в оренду, ще може претендувати на зазначену нерухомість: другий з подружжя, співвласники, спадкоємці. Для цього потрібно не боятися питати в оригіналі документи, які підтверджують право власності.
Звертаємо вашу увагу – Технічний паспорт на нерухоме майно не є документом, який підтверджує право власності. Таким документом може бути договір купівлі-продажу, міни, дарування, свідоцтво на право власності, свідоцтво про право на спадщину тощо. Якщо у нерухомості декілька власників, згода на оренду та підписання відповідного договору потрібно від кожного з них.
Наша практика знає випадки, коли особа знявши нерухомість за дуже привабливою ціною передає її по ринковій ціні новому орендареві, але вся ця процедура оминає власника. Ситуація може бути ще гіршою – особа щодобово винаймала квартиру та тут же її за привабливою ціною здала тим, хто повівся на низьку ціну та привабливі умови. Наразі, на жаль, не працює в Дії перевірка нерухомого майна через реєстр, але діють інші сервіси – за стосунок Державний реєстр речових прав, сайт Опендатабот та інші.
Наступний аспект стосується більше орендодавців – кому саме ви готові віддати у користування свою власність? Адже саме власник майна встановлює в цьому питанні свої правила та ніякого законодавчого регулювання в цьому не існує. Хтось здає всім, хто забажає, а хтось тільки окремим категоріям. Тут вибір суто за власником. Втім досвідчені орендодавці зазвичай не здають тим, хто з маленькими дітьми (до 4-5 років) та з тваринами. Дехто готовий здати переліченим категоріям, але під суму подвійної залогової суми – тобто при заселенні сплачується орендна плата за місяць та ще залогова сума, яка дорівнює двом орендним платам. Обіцянки власника тваринки, що він несе за нею повну матеріальну відповідальність залишаються тільки словами, якщо не підкріплені одразу фінансово. Ключ, залишений у сусідів та смс в телефоні «ми з’їхали» – це те, що може побачити власник нерухомості й у цьому випадку звісно ніякої матеріальної відповідальності бути не може.
Чому вразливі орендарі саме цих категорій? Справа у шкоді, яку може бути завдана нерухомості. Зіпсовані дитиною дивани та розмальовані шпалери насправді не покриються навіть подвійною залоговою сумою, адже крім спаплюженого майна власник попадає на ремонтні роботи та фактичну паузу в оренді на цей час. Те ж саме стосується й тварин – кішка чи собака, які декілька раз сходили мимо туалету, залишають по собі «неперевершений аромат», а подрана оббивка дивану не залишає йому шансу на подальше довге життя.
Раніше багато хто не здавав нерухомість особам східних або південних країн (араби, негри, китайці тощо). Наразі таких орендарів в країні не існує та винила нова проблема – здавати чи ні військовим. Ми зараз не говоримо про нерухомість, яка близька до лінії боїв та яку здають по оверпрайсу військовим. Тут існує дуже велика дилема. З одного боку, ці люди є нашими захисниками, а з іншого війна зробила свою справу та деякі особи не є адекватними у мирному житті. Також ті, хто вирвався на деякий час у мирне життя, намагаються взяти максимум. Як сказав один колишній військовий, «я б свою нерухомість військовим не здав». Але кожен власник вирішує це питання для себе сам.
Ще одне важливе питання – строк оренди. Умовно з точки зору строків оренда поділяється на: подобову, короткотермінову та довготермінову. З подобовою все зрозуміло – це зовсім окремий від бізнесу, ми його не розглядаємо. Довготерміновою вважається оренда на 6 місяців та більше. Все, що не дотягує до 6 місяців, є короткотерміновим.
Для чого ми це розглядаємо? На практиці від цього залежить ціна оренди – чим коротший термін – тим вища ціна. Наприклад, одна й та сама квартира, якщо здається щодобово, коштує 1 000 грн на добу, що дорівнює 30 000 грн за місяць, але в довготерміновій оренді вона ж коштує 10 000 грн, а в короткотерміновій буде 17 000 грн на місяць. Розбіг цін пов’язаний з завантаженням та обслуговуванням квартири, адже на по добовій оренді прибирання після кожного заселення обов’язково. При цьому ті хто здають на довготерміновий строк зазвичай не мають бажання здавати короткотерміново. Їх бажання – здав та забув.
Своєю чергою ті, кому потрібно житло на короткий термін, намагаються всіляко зняти його дешевше – за ціною довгострокової оренди. В нашій практиці зустрічалися випадки, коли власник мав бажання здати об’єкт на довготерміновий строк – від 6 місяців, але не уклав договір оренди. При цьому орендар мав бажання зняти на пару місяців. Оскільки договору не було, орендодавець в цьому випадку постраждала особа, бо здав короткотерміново по вартості довгострокової оренди.
Зазвичай аби уникнути таких випадків в договорі прописується, що об’єкт передається в оренду мінімум на 6 місяців, а як що орендар з’їжджає до цього терміну – орендодавець залишає собі заставну суму в повному обсязі. Це повністю відповідає принципу справедливості, адже власник розраховує на довготривалі відносини та міг би укласти договір з кимось іншим, хто дійсно мешкав би роками та не довелось знову через 2 місяці робити прибирання в квартирі, спілкуватися з численними рієлторами та тижнями чекати свого орендаря.
Чому ще обов’язково мати письмовий договір оренди? Та хоча б тому, що в ньому прописується, хто саме буде проживати в квартирі. Наприклад – Сидоренко Марія Петрівна одноособово, чи Сидоренко Марія Петрівна та Біленко Олександр Іванович. Наявність у квартирі інших осіб є підставою для розірвання угоди (за виключенням гостей). Адже орендуючи, наприклад, квартиру на одну особу, дехто розраховує заселитися до неї у трьох, що іноді не бажано для власника квартири, адже навантаження на техніку та меблі зростає в рази. Іноді це обговорюється в ракурсі вартості оренди: за одну людину – 5 000 грн, за двох – 6 000 грн. Також зазначена персоналізація виключає передачу квартири в суборенду – коли особа знімає її начебто для себе, а по факту від себе здає подобово.
Наступне питання – комунальні платежі. Справедливим є те, що, хто квартирою користується, той їх й платить. Втім на ринку існує різноманітність: від «плюс всі комунальні платежі» до «тільки світло». Тут власник вирішує сам, що він бажає та яка практика оренди саме в його місті. Втім, що обов’язково потрібно робити власнику – особисто сплачувати всі комунальні послуги! Виставляти орендарям пораховану суму за місяць, отримувати від них кошти та здійснювати всі платежі особисто. Це допомагає уникнути не поодиноких ситуацій, коли знаходячись в іншому місті, країні, чи то від власних лінощів власник перекладує сплату комунальних платежів на орендатора. Втім на жаль, не всі люди є порядними. Зі слів орендаря все ок, все сплачено, а при виїзді останнього з житла з’ясовується, що комунальні борги складають від кількох тисяч, до декількох десятків тисяч гривень й жодна залогова сума їх не покриває.
В нашій практиці зустрічалися ще більш «продумані» квартиранти, які приходили проконсультуватися з приводу наступної ситуації: «я вже років 10 орендую квартиру, сама сплачую комунальні платежі, чи можу я поставити питання про право власності на таку квартиру в порядку набувальної давності?». Тут коментарі, як кажуть, зайві.
Ще одним важливим документом, який обов’язково потрібно підписати разом з договором оренди, є акт приймання – передачі, в якому слід перелічити всю техніку та меблі, які передаються разом з житлом. При цьому вкрай важливою є обов’язкова максимальна конкретизація з зазначенням виробника, кольору, розміру, ідентифікуючих ознак. Це зніме багато питань щодо того, чий був пуфік і який квартирант забрав його з собою.
А ось тепер найболючіше питання – ремонт. Ми зараз не про нові шпалери та батареї. Кожна річ має свій строк служби. Іноді віку скорочують дії орендарів, які живуть за принципом «не моє, то й не жаль». Отже, якщо зламалась пральна машинка, кран, ліжко тощо, хто повинен нести розходи на ремонт чи придбання нового? Тут є безліч нюансів. Звісно, що старий кран, якому 30 років й який дожив свого віку і зламався, не є провиною квартирантів, але засунуті в пралку 10 пар кросівок можуть доконати останню. Тому, якщо річ померла від старості, придбати нову чи відремонтувати є обов’язком орендодавця. Втім, якщо до поламки призвели дії квартирантів, це їх провина та вони повинні або сплатити вартість зіпсованого, або придбати аналогічне. Для побутової техніки в такому випадку потрібен вердикт майстрів з сервісу, адже саме вони можуть встановити, від чого вона поламана. Якщо квартиранти зняли квартиру з бойлером, а він «помер від старості» – це є обов’язком власника його замінити, адже однією з опцій квартири при оренді була наявність цього самого бойлера.
Бувають ще цікавіші ситуації, наприклад, питання від орендаря: можна я придбаю письмовий стіл/шафу/кондиціонер в рахунок майбутніх орендних платежів? Якби не привабливо це не звучало – не радимо. Чому? Придбана річ може не підійти по кольору, дизайну, а іноді й по вартості – ви розраховували що це буде щось за 1200 грн, а вам пред’явили за 4200 грн. Як бачимо, суттєва різниця в ціні також може мати місце. При цьому з часом може щось забутись, й орендар з’їде разом з річчю аргументуючи це тим, що він її придбав та покаже на неї чек.
Ми розглянули всього деякі підводні камені оренди житла. Як бачимо, це не такий легкий та прозорий процес як здається, причому для обох сторін. Тож не бійтеся звертатися до адвокатів за договором, який захистить саме вас у спірній ситуації.
