Плата за комунальні послуги для власників пошкодження житла: що змінює новий закон

Питання нарахування плати за житлово-комунальні послуги для власників пошкодженого або знищеного житла є одним з найболючіших у воєнних реаліях. Люди, які втратили можливість жити в своїх квартирах чи будинках, нерідко продовжують отримувати рахунки за послуги в повному обсязі, попри відсутність фактичного користування житлом і навіть базових умов для проживання. Ухвалення закону, який визначає особливості нарахування таких платежів, стало важливим кроком до більш справедливого врегулювання цієї сфери.

Юристи адвокатського об’єднання «Репешко і партнери» прокоментували, як новий закон змінює підхід до нарахування плати за житлово-комунальні послуги у випадках пошкодження або знищення нерухомого майна, які механізми передбачені для припинення чи призупинення платежів, та на що власникам житла варто звернути особливу увагу при підтвердженні свого права на перерахунок.

25 березня 2026 року Верховною Радою України був прийнятий довгоочікуваний громадянами закон «Про особливості нарахування плати за житлово-комунальні послуги та інших платежів, передбачених законодавством, у зв’язку з пошкодженням або знищенням об’єктів нерухомого майна». Він наразі визначає засади здійснення нарахування та оплати житлово-комунальних послуг та інших платежів, передбачених законодавством, у зв’язку з пошкодженням або знищенням об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України. Цей закон набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування. Він був опублікований 14.04.2026 року в  офіційному виданні – газеті «Голос України».

Дія цього закону поширюється на кілька категорій об’єктів нерухомого майна. Насамперед ідеться про знищені об’єкти нерухомого майна, тобто таке майно, яке внаслідок бойових дій, терористичних актів або диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, стало непридатним для використання за цільовим призначенням, а його відновлення є неможливим або економічно недоцільним.

Також закон стосується власне об’єктів нерухомого майна, до яких належать будівлі, будинки, споруди, комплекси будинків і споруд, житлові та нежитлові приміщення, окремі частини спільного майна багатоквартирного будинку, а також інше нерухоме майно, в якому надаються або надавалися житлово-комунальні послуги.

Окремо закон визначає і пошкоджені об’єкти нерухомого майна. Це майно, яке зазнало пошкоджень унаслідок бойових дій, терористичних актів або диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, але може бути відновлене, і таке відновлення є економічно доцільним.

Крім того, цей закон передбачає, що під час дії воєнного стану, введеного Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні», а також протягом двох років після його припинення або скасування, у разі пошкодження або знищення об’єкта нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів чи диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, застосовуються спеціальні правила нарахування та оплати житлово-комунальних послуг. Йдеться про випадки, коли через пошкодження або знищення майна ним уже неможливо користуватися чи експлуатувати його за призначенням, зокрема проживати в ньому, або коли такий об’єкт становить загрозу для життя чи здоров’я людей. У таких ситуаціях порядок нарахування та оплати житлово-комунальних послуг визначається відповідно до законодавства з урахуванням положень цього закону.

Отже, закон врегульовує ситуацію, коли за напівзруйновані будинки та квартири непридатні для проживання в яких перекрито водо та теплопостачання, комунальні служби продовжують нараховувати платежі у повному обсязі. При цьому факт знищення/пошкодження об’єкта нерухомого майна підтверджується в установленому законодавством порядку. Тобто потрібно проходження повної процедури подання заяв, обстеження комісією, збір доказів.

У разі, якщо за результатами обстеження об’єкт нерухомого майна, що належить власнику або власникам, визнано знищеним або пошкодженим та таким, що не підлягає подальшій експлуатації, повідомлення про результати обстеження надсилає виконавчий орган сільської, селищної, міської, районної у місті ради, якщо така створена, або військова адміністрація населеного пункту, якщо її утворено. Таке повідомлення має бути надіслане не пізніше тридцяти робочих днів з дати знищення або пошкодження об’єкта нерухомого майна.

Повідомлення надсилається власнику або власникам такого об’єкта нерухомого майна, територіальному органу центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику з питань надання житлових субсидій та пільг на оплату житлово-комунальних послуг, виконавцю комунальних послуг, управителю багатоквартирного будинку, об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку, житлово-будівельному або житловому кооперативу.

Таким чином, після подання документів і проведення обстеження процедура повідомлення комунальних служб про пошкодження майна має відбуватися у встановленому законом порядку. Таке повідомлення містить, зокрема, інформацію про факт і дату пошкодження або знищення об’єкта нерухомого майна та є підставою для:

• припинення або призупинення надання житлово-комунальних послуг;
• припинення нарахування плати за житлово-комунальні послуги у разі знищення об’єкта нерухомого майна, а також інших платежів, передбачених договором про надання відповідної послуги;
• призупинення нарахування плати за комунальні послуги, а також здійснення перерахунку нарахованої плати з дня пошкодження об’єкта нерухомого майна, зазначеного в документі, складеному за результатами обстеження такого об’єкта відповідно до законодавства;
• призупинення нарахування або перерахунку плати за житлову послугу за рішенням зборів співвласників;
• припинення або призупинення надання житлових субсидій та пільг на оплату житлово-комунальних послуг, а також інших платежів, передбачених договором про надання відповідної послуги, з дня припинення нарахування плати або призупинення нарахування плати за відповідні житлово-комунальні послуги.

Відправною точкою для всіх подальших рішень у таких випадках є дата знищення або пошкодження об’єкта нерухомого майна, зазначена в документі, складеному за результатами обстеження відповідно до законодавства. Саме з цієї дати закон пов’язує припинення або призупинення нарахувань. Якщо за результатами обстеження майно, що належить власнику або співвласникам, визнано знищеним, нарахування плати за житлово-комунальні послуги, а також інших платежів, передбачених договором про надання відповідної послуги, припиняється. Тобто в такому випадку йдеться не про перерахунок на майбутнє чи окремі пільгові умови, а саме про припинення нарахування.

Інший підхід закон передбачає для пошкодженого майна. Якщо за результатами обстеження об’єкт нерухомого майна визнано пошкодженим і таким, що не підлягає подальшій експлуатації, тобто його не можна використовувати за призначенням, проживати в ньому або його експлуатація створює загрозу життю чи здоров’ю людей, у тому числі через пошкодження окремих частин спільного майна багатоквартирного будинку, і за умови, що такий об’єкт фактично не використовується за призначенням, нарахування плати за комунальні послуги призупиняється. Водночас щодо житлової послуги закон встановлює окрему умову: призупинення нарахування або перерахунок плати в цьому випадку здійснюється виключно за рішенням зборів співвласників.

При цьому закон враховує не лише інтереси власників пошкодженого або знищеного житла, а й тих суб’єктів, які через припинення чи призупинення нарахувань зазнають витрат і втрат. Йдеться про управителів багатоквартирних будинків, виконавців комунальних послуг, об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, житлово-будівельні і житлові кооперативи, а також органи державної влади та місцевого самоврядування.

Компенсація таких витрат і втрат, що виникли внаслідок припинення або призупинення нарахування плати за житлово-комунальні послуги та інших платежів, передбачених договором про надання відповідної послуги, внесків, платежів та відрахувань, пов’язаних з обслуговуванням і утриманням пошкодженого або знищеного майна, надаватиметься відповідно до порядку, який має затвердити Кабінет Міністрів України.

Окремо врегульовано питання для об’єднань співвласників багатоквартирного будинку. Відповідно до внесених змін загальні збори об’єднання можуть ухвалювати рішення про повне або часткове звільнення окремих співвласників, об’єкти нерухомого майна яких були пошкоджені, від сплати внесків, платежів та інших відрахувань, установлених відповідно до цього закону. Тобто закон прямо дозволяє враховувати реальну ситуацію конкретних співвласників і не залишає це питання виключно на розсуд поточної практики чи внутрішніх домовленостей.

Аналогічний підхід закон передбачає і для кооперативів. До компетенції загальних зборів членів кооперативу віднесено ухвалення рішень про звільнення окремих членів кооперативу від сплати внесків або про зменшення розміру таких внесків у разі пошкодження чи знищення їхнього об’єкта нерухомого майна. При цьому йдеться не лише про тих осіб, які вже є власниками такого майна. Ця норма поширюється і на тих членів кооперативу, які мали право володіння, користування чи розпоряджання цим об’єктом, але станом на дату його пошкодження або знищення ще не набули права власності у встановленому законом порядку.

Окремої уваги потребує питання заборгованості за житлово-комунальні послуги, яка вже утворилася. Закон визначає, що заборгованість споживачів за житлово-комунальні послуги, яка виникла після 24 лютого 2022 року, крім заборгованості, що утворилася на тимчасово окупованих територіях у період їх тимчасової окупації, може бути реструктуризована. Однак така реструктуризація здійснюватиметься не довільно, а в порядку та на умовах, які має затвердити Кабінет Міністрів України.

Водночас для заборгованості, яка виникла після 24 лютого 2022 року саме за період тимчасової окупації, закон встановлює окремий підхід. Йдеться про борги за період від дати початку до дати завершення тимчасової окупації територій, включених до Переліку територій, на яких ведуться або велися бойові дії чи які є тимчасово окупованими Російською Федерацією. Порядок верифікації та врегулювання такої заборгованості Кабінет Міністрів України має затвердити окремо, після того як буде прийнято рішення щодо особливостей надання, обліку, нарахування та оплати житлово-комунальних послуг на тимчасово окупованих після 24 лютого 2022 року Російською Федерацією територіях України.

Зазначимо, що до моменту затвердження Кабінетом Міністрів України порядку верифікації та врегулювання такої заборгованості закон встановлює пряму заборону на будь-які дії, спрямовані на примус споживача до оплати послуг або до погашення заборгованості за ці послуги за період тимчасової окупації. Разом з тим така заборгованість не зникає автоматично: вона продовжує обліковуватися на особових рахунках споживачів до її врегулювання у порядку, який визначить Кабінет Міністрів України.

Крім того, закон уточнює, що його дія поширюється не лише на відносини між споживачем і виконавцем комунальних послуг. Серед іншого, він охоплює і правовідносини між споживачами та виконавцями послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій у багатоквартирному будинку, якщо такі послуги продовжують надаватися.

Так само дія закону поширюється і на випадки, коли пошкодження або знищення об’єкта нерухомого майна відбулося ще до набрання ним чинності, але за умови, що цей факт підтверджено в установленому законодавством порядку. У таких випадках припинення, призупинення та або перерахунок плати за житлово-комунальні послуги здійснюватиметься з дня набрання чинності цим законом і в порядку, який має встановити Кабінет Міністрів України.

Окремо закон врегульовує питання засобів обліку комунальних послуг – законодавчо регульовані засоби вимірювальної техніки, встановлені на об’єкті нерухомого майна. Якщо позитивні результати їхньої періодичної, позачергової повірки або повірки після ремонту засвідчені відбитком повірочного тавра та або оформлені свідоцтвом про повірку, такі результати вважаються чинними протягом усього періоду відновлення пошкодженого об’єкта нерухомого майна.

Втім, це правило застосовується саме до тих об’єктів, які не підлягали подальшій експлуатації, тобто не могли використовуватися за призначенням. Зокрема для проживання, або експлуатація яких створювала загрозу життю чи здоров’ю людей, у тому числі через пошкодження окремих частин спільного майна багатоквартирного будинку, і які фактично не використовувалися за призначенням.

Отже, радимо власникам пошкодженого або знищеного житла не зволікати з фіксацією наслідків руйнувань у встановленому законом порядку, своєчасно подавати необхідні заяви та контролювати, чи передано відповідну інформацію виконавцям комунальних послуг. Належно підтверджений факт пошкодження або знищення нерухомості є ключовою підставою для припинення, призупинення чи перерахунку нарахувань, а отже — і для захисту від безпідставних платіжок та подальших спорів.