Плата за коммунальные услуги для владельцев повреждения жилья: что изменяет новый закон
Вопрос начисления платы за жилищно-коммунальные услуги для владельцев поврежденного или уничтоженного жилья является одним из самых болезненных в военных реалиях. Люди, упустившие возможность жить в своих квартирах или домах, нередко продолжают получать счета за услуги в полном объеме, несмотря на отсутствие фактического пользования жильем и даже базовые условия для проживания. Принятие закона, определяющего особенности начисления таких платежей, явилось важным шагом к более справедливому урегулированию этой сферы.
Юристы адвокатского объединения «Репешко и партнеры» прокомментировали, как новый закон изменяет подход к начислению платы за жилищно-коммунальные услуги в случаях повреждения или уничтожения недвижимого имущества, какие механизмы предусмотрены для прекращения или приостановки платежей, и на что владельцам жилья следует обратить особое внимание при подтверждении.
25 марта 2026 г. Верховной Радой Украины был принят долгожданный гражданами закон «Об особенностях начисления платы за жилищно-коммунальные услуги и других платежей, предусмотренных законодательством, в связи с повреждением или уничтожением объектов недвижимого имущества». Он определяет основы осуществления начисления и оплаты жилищно-коммунальных услуг и других платежей, предусмотренных законодательством, в связи с повреждением или уничтожением объектов недвижимого имущества в результате боевых действий, террористических актов, диверсий, вызванных вооруженной агрессией Российской Федерации против Украины. Этот закон вступает в силу дня, следующего за днем его опубликования. Он был опубликован 14.04.2026 года в официальном издании – газете «Голос Украины».
Действие этого закона распространяется на несколько категорий объектов недвижимого имущества. В первую очередь речь идет об уничтоженных объектах недвижимого имущества, то есть такое имущество, которое в результате боевых действий, террористических актов или диверсий, вызванных вооруженной агрессией Российской Федерации против Украины, стало непригодным для использования по целевому назначению, а его восстановление невозможно или экономически нецелесообразно.
Также закон касается собственно объектов недвижимого имущества, к которым относятся здания, дома, сооружения, комплексы домов и сооружений, жилые и нежилые помещения, отдельные части общего имущества многоквартирного дома, а также другое недвижимое имущество, в котором предоставляются или предоставлялись жилищно-коммунальные услуги.
Отдельно закон определяет и поврежденные объекты недвижимого имущества. Это имущество, которое получило повреждения в результате боевых действий, террористических актов или диверсий, вызванных вооруженной агрессией Российской Федерации против Украины, но может быть восстановлено, и такое восстановление экономически целесообразно.
Кроме того, этот закон предусматривает, что во время действия военного положения, введенного Указом Президента Украины от 24 февраля 2022 г. № 64/2022 «О введении военного положения в Украине», а также в течение двух лет после его прекращения или отмены, в случае повреждения или уничтожения объекта недвижимого имущества вследствие боевых действий или боевых действий. агрессией Российской Федерации против Украины, применяются специальные правила начисления и оплаты жилищно-коммунальных услуг. Речь идет о случаях, когда из-за повреждения или уничтожения имущества им уже невозможно пользоваться или эксплуатировать его по назначению, в частности проживать в нем, или когда такой объект представляет угрозу жизни или здоровью людей. В таких ситуациях порядок начисления и оплаты жилищно-коммунальных услуг определяется в соответствии с законодательством с учетом положений этого закона.
Следовательно, закон регулирует ситуацию, когда за полуразрушенные дома и квартиры непригодны для проживания, в которых перекрыта вода и теплоснабжение, коммунальные службы продолжают начислять платежи в полном объеме. При этом факт уничтожения/повреждения объекта недвижимого имущества подтверждается в установленном законодательством порядке. То есть, нужно прохождение полной процедуры подачи заявлений, обследование комиссией, сбор доказательств.
В случае, если по результатам обследования объект недвижимого имущества, принадлежащего собственнику или собственникам, признан уничтоженным или поврежденным и не подлежащим дальнейшей эксплуатации, уведомление о результатах обследования направляет исполнительный орган сельского, поселкового, городского, районного в городе совета, если она создана, или военная администрация населенного пункта. Такое уведомление должно быть отправлено не позднее тридцати рабочих дней с даты уничтожения или повреждения объекта недвижимого имущества.
Сообщение направляется владельцу или владельцам такого объекта недвижимого имущества, территориальному органу центрального органа исполнительной власти, реализующего государственную политику по вопросам предоставления жилищных субсидий и льгот на оплату жилищно-коммунальных услуг, исполнителю коммунальных услуг, управляющему многоквартирному дому, объединению совладельца жилищному кооперативу.
Таким образом, после представления документов и проведения обследования процедура уведомления коммунальных служб о повреждении имущества должна происходить в установленном законом порядке. Такое сообщение содержит, в частности, информацию о факте и дате повреждения или уничтожения объекта недвижимого имущества и является основанием для:
- прекращение или приостановление предоставления жилищно-коммунальных услуг;
- прекращение начисления платы за жилищно-коммунальные услуги при уничтожении объекта недвижимого имущества, а также других платежей, предусмотренных договором о предоставлении соответствующей услуги;
- приостановление начисления платы за коммунальные услуги, а также осуществление перерасчета начисленной платы со дня повреждения объекта недвижимого имущества, указанного в документе, составленном по результатам обследования такого объекта в соответствии с законодательством;
- приостановление начисления или перерасчета платы за жилищную услугу по решению собрания совладельцев;
- прекращение или приостановление предоставления жилищных субсидий и льгот на оплату жилищно-коммунальных услуг, а также других платежей, предусмотренных договором о предоставлении соответствующей услуги, с дня прекращения начисления платы или приостановки начисления платы за соответствующие жилищно-коммунальные услуги.
Отправной точкой для всех дальнейших решений в таких случаях есть дата уничтожения или повреждения объекта недвижимого имущества, указанная в документе, составленном по результатам обследования в соответствии с законодательством. Именно с этой даты закон увязывает прекращение или приостановление начислений. Если по результатам обследования имущество, принадлежащее собственнику или совладельцам, признано уничтоженным, начисление платы за жилищно-коммунальные услуги, а также других платежей, предусмотренных договором о предоставлении соответствующей услуги, прекращается. То есть в таком случае речь идет не о перерасчете на будущее или отдельных льготных условиях, а именно о прекращении начисления.
Другой подход закон предусматривает поврежденное имущество. Если по результатам обследования объект недвижимого имущества признан поврежденным и не подлежащим дальнейшей эксплуатации, то есть его нельзя использовать по назначению, проживать в нем или его эксплуатация создает угрозу жизни или здоровью людей, в том числе из-за повреждения отдельных частей общего имущества многоквартирного дома, и при условии, что такой объект фактически не используется при назначении. В то же время, в отношении жилищной услуги закон устанавливает отдельное условие: приостановление начисления или перерасчет платы в этом случае осуществляется исключительно по решению собрания совладельцев.
При этом закон учитывает не только интересы собственников поврежденного или уничтоженного жилья, но и тех субъектов, которые из-за прекращения или приостановления начислений несут расходы и потери. Речь идет об управителях многоквартирных домов, исполнителях коммунальных услуг, объединении совладельцев многоквартирного дома, жилищно-строительных и жилищных кооперативах, а также органах государственной власти и местного самоуправления.
Компенсация таких расходов и потерь, возникших вследствие прекращения или приостановления начисления платы за жилищно-коммунальные услуги и других платежей, предусмотренных договором о предоставлении соответствующей услуги, взносов, платежей и отчислений, связанных с обслуживанием и содержанием поврежденного или уничтоженного имущества, будет предоставляться в соответствии с порядком, который должен утвердить Кабинет Министра.
Отдельно урегулированы вопросы для объединений совладельцев многоквартирного дома. В соответствии с внесенными изменениями общее собрание объединения может принимать решение о полном или частичном освобождении отдельных совладельцев, объекты недвижимого имущества которых были повреждены, от уплаты взносов, платежей и других отчислений, установленных в соответствии с настоящим законом. То есть закон прямо позволяет учитывать реальную ситуацию конкретных совладельцев и не оставляет этот вопрос исключительно по усмотрению текущей практики или внутренних договоренностей.
Аналогичный подход закон предусматривает и кооперативов. В компетенцию общего собрания членов кооператива отнесено принятие решений об освобождении отдельных членов кооператива от уплаты взносов или об уменьшении размера таких взносов в случае повреждения или уничтожения их объекта недвижимого имущества. При этом речь идет не только о лицах, которые уже являются собственниками такого имущества. Эта норма распространяется и на тех членов кооператива, которые имели право владения, пользования или распоряжения этим объектом, но по состоянию на дату его повреждения или уничтожения еще не получили право собственности в установленном законом порядке.
Отдельного внимания требует вопрос задолженности за уже образовавшуюся жилищно-коммунальные услуги. Закон определяет, что возникшая после 24 февраля 2022 года задолженность потребителей за жилищно-коммунальные услуги, кроме задолженности, образовавшейся на временно оккупированных территориях в период их временной оккупации, может быть реструктуризирована. Однако такая реструктуризация будет осуществляться не произвольно, а в порядке и на условиях, утвержденных Кабинетом Министров Украины.
В то же время для задолженности, возникшей после 24 февраля 2022 именно за период временной оккупации, закон устанавливает отдельный подход. Речь идет о долгах за период от даты начала до даты завершения временной оккупации территорий, включенных в Перечень территорий, на которых ведутся или велись боевые действия или временно оккупированы Российской Федерацией. Порядок верификации и урегулирования такой задолженности Кабинет Министров должен утвердить отдельно, после того как будет принято решение об особенностях предоставления, учета, начисления и оплаты жилищно-коммунальных услуг на временно оккупированных после 24 февраля 2022 года Российской Федерацией территориях Украины.
Отметим, что к моменту утверждения Кабинетом Министров Украины порядка верификации и урегулирования такой задолженности закон устанавливает прямой запрет на любые действия, направленные на принуждение потребителя к оплате услуг или погашению задолженности за эти услуги за период временной оккупации. Вместе с тем, такая задолженность не исчезает автоматически: она продолжает учитываться на лицевых счетах потребителей до ее урегулирования в порядке, который определит Кабинет Министров Украины.
Кроме того, закон уточняет, что его действие распространяется не только на отношения между потребителем и исполнителем коммунальных услуг. Среди прочего он охватывает и правоотношения между потребителями и исполнителями услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий в многоквартирном доме, если такие услуги продолжают предоставляться.
Так же действие закона распространяется и на случаи, когда повреждение или уничтожение объекта недвижимого имущества произошло еще до вступления его в силу, но при условии, что этот факт подтвержден в установленном законодательством порядке. В таких случаях прекращение, приостановление и перерасчет платы за жилищно-коммунальные услуги будет осуществляться со дня вступления в силу этого закона и в порядке, который должен установить Кабинет Министров Украины.
Отдельно закон регулирует вопросы средств учета коммунальных услуг – законодательно регулируемые средства измерительной техники, установленные на объекте недвижимого имущества. Если положительные результаты их периодической, внеочередной поверки или после ремонта засвидетельствованы отражением поверочного клейма и или оформлены свидетельством о поверке, такие результаты считаются действующими в течение всего периода восстановления поврежденного объекта недвижимого имущества.
Впрочем, это правило применимо именно к тем объектам, которые не подлежали дальнейшей эксплуатации, то есть не могли использоваться по назначению. В частности, для проживания или эксплуатация которых создавала угрозу жизни или здоровью людей, в том числе из-за повреждения отдельных частей общего имущества многоквартирного дома, которые фактически не использовались по назначению.
Итак, советуем владельцам поврежденного или уничтоженного жилья не медлить с фиксацией последствий разрушений в установленном законом порядке, своевременно подавать необходимые заявления и контролировать, передана ли соответствующая информация исполнителям коммунальных услуг. Подтвержденный факт повреждения или уничтожения недвижимости является ключевым основанием для прекращения, приостановки или перерасчета начислений, а следовательно — и для защиты от безосновательных платежек и последующих споров.
