Реєстрація місця проживання в дачному або садовому будинку: як працює цей механізм на практиці

Реєстрація місця проживання у садовому чи дачному будинку давно стала важливим питанням для людей, які через зміну життєвих обставин оселилися за межами звичайного житлового фонду і користуються такою нерухомістю як постійним житлом із кухнею, санвузлом, опаленням та іншими умовами для щоденного життя. Труднощі виникають у той час, коли фактичне проживання в будинку стикається з реєстраційною процедурою, де значення мають технічний стан об’єкта, документи на нього, і те, як орган реєстрації оцінює придатність такого будинку для постійного проживання.

Юристи адвокатського об’єднання «Репешко і партнери» на прикладі судової практики прокоментували, як у таких випадках співвідносяться право людини на вибір місця проживання, статус садового або дачного будинку, вимоги до придатності нерухомості для життя та підстави, за яких орган реєстрації може погодити або відмовити в оформленні адреси.

Сучасні реалії змусили багатьох громадян змінити місце проживання не з власної волі, тому питання житла стає актуальним не тільки для внутрішньо-переміщених осіб. Різні життєві ситуації призводять до того, що дачний чи садовий будинок залишається ледь не єдиним можливим чи доступним житлом в поточній ситуації. Проте, враховуючи особливий стан такого нерухомого майна, у нас часто запитують: чи можливо в ньому зареєструвати місце проживання (прописатися) аби отримати юридичну прив’язку до місцевості проживання?

Відповідь на це запитання дає рішення Верховного Суду України від 10 жовтня 2019 року, справа № 2340/4673/18. За фабулою справи громадянин звернувся з адміністративним позовом до Управління з питань державної реєстрації Черкаської міської ради після того, як йому відмовили в реєстрації місця проживання за адресою садового будинку. У своєму позові він просив суд визнати незаконним і скасувати рішення про відмову, ухвалене 2 листопада 2018 року, а також зобов’язати орган реєстрації оформити його місце проживання за цією адресою. Свою позицію позивач пояснював тим, що відмова була безпідставною, оскільки її обґрунтували лише тим, що будинок, у якому він хотів зареєструватися, не належить до житлових об’єктів. На його думку, цього було недостатньо для відмови в реєстрації.

Під час розгляду справи Черкаський окружний адміністративний суд замінив відповідача: замість Управління з питань державної реєстрації Департаменту організаційного забезпечення Черкаської міської ради у справі надалі брав участь сам Департамент організаційного забезпечення Черкаської міської ради.

Після розгляду матеріалів справи Черкаський окружний адміністративний суд став на бік позивача. Це рішення згодом підтримав і Шостий апеляційний адміністративний суд. Суди визнали протиправним та скасували рішення про відмову в реєстрації місця проживання за адресою садового будинку, а також зобов’язали Департамент організаційного забезпечення Черкаської міської ради повторно розглянути заяву громадянина і провести його реєстрацію за цією адресою.

З такими висновками відповідач не погодився та подав касаційну скаргу до Верховного Суду, після чого справа надійшла на розгляд касаційної інстанції. Суди попередніх інстанцій встановили, що громадянин є власником садового будинку. Це підтверджувалося свідоцтвом про право власності на нерухоме майно та витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Крім того, громадянин через центр надання адміністративних послуг подав до Управління з питань державної реєстрації Департаменту організаційного забезпечення Черкаської міської ради заяву про реєстрацію місця проживання за адресою садового будинку. У цій заяві власниця нерухомого майна, яка була дружиною позивача, письмово підтвердила свою згоду на його постійне проживання у цьому будинку та засвідчила це особистим підписом.

Управління з питань державної реєстрації Департаменту організаційного забезпечення Черкаської міської ради відмовило заявникові в реєстрації місця проживання. Підставою для такого рішення посадовці назвали нібито подання недостовірних документів, пояснивши це тим, що об’єкт нерухомості, за адресою якого чоловік просив його зареєструвати, не є житловим.

Розглядаючи цю справу, Верховний Суд насамперед звернув увагу на загальні конституційні принципи, яких мають дотримуватися органи влади та місцевого самоврядування. У рішенні наголошено, що відповідно до частини другої статті 19 Конституції України такі органи та їхні посадові особи зобов’язані діяти лише на підставі закону, в межах наданих повноважень і в той спосіб, який передбачено Конституцією та законами України.

Далі Суд нагадав і про гарантії, закріплені в статті 47 Конституції України, де передбачено право кожної людини на житло. Держава, як зазначено в Основному Законі, має створювати умови, за яких громадянин може побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду.

Окремо Верховний Суд послався на Протокол № 4 до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, який гарантує право людини вільно пересуватися та обирати місце проживання в межах території держави, якщо вона перебуває там на законних підставах. У цьому ж документі закріплено і право кожного залишати будь-яку країну, зокрема й власну. Обмеження таких прав допускаються лише у випадках, прямо передбачених законом, і лише тоді, коли вони потрібні в демократичному суспільстві для захисту національної або громадської безпеки, підтримання публічного порядку, запобігання злочинам, охорони здоров’я чи моралі або для захисту прав і свобод інших людей.

Суд також підкреслив, що питання свободи пересування та вибору місця проживання в Україні врегульоване Законом України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні» від 11 грудня 2003 року № 1382-IV. У цьому законі вільний вибір місця проживання або перебування визначено як право громадянина України, а також іноземця чи особи без громадянства, які законно перебувають на території держави, самостійно обирати адміністративно-територіальну одиницю, де вони хочуть жити або тимчасово перебувати.

Зазначимо, що місцем проживання є житло, розташоване на території адміністративно-територіальної одиниці, в якому особа проживає, а також спеціалізовані соціальні установи, заклади соціального обслуговування та соціального захисту, військові частини. Згідно ч. 1, 3 ст. 6 Закону № 1382-IV громадянин України, а також іноземець чи особа без громадянства, які постійно або тимчасово проживають в Україні, зобов`язані протягом тридцяти календарних днів після зняття з реєстрації місця проживання та прибуття до нового місця проживання зареєструвати своє місце проживання.

Для реєстрації особа або її представник подає органу реєстрації (у тому числі через центр надання адміністративних послуг): письмову заяву; документ, до якого вносяться відомості про місце проживання. При цьому, якщо дитина не досягла 16-річного віку, подається: свідоцтво про народження; квитанція про сплату адміністративного збору; документи, що підтверджують право на проживання в житлі, перебування або взяття на облік у спеціалізованій соціальній установі, закладі соціального обслуговування та соціального захисту, проходження служби у військовій частині, адреса яких зазначається під час реєстрації; військовий квиток або посвідчення про приписку (для громадян, які підлягають взяттю на військовий облік або перебувають на військовому обліку).

Статтею 9-1 Закону № 1382-IV визначено вичерпні підстави, за яких орган реєстрації може відмовити в реєстрації або знятті з реєстрації місця проживання. Така відмова допускається у трьох випадках: якщо особа не подала документів або інформації, передбачених цим Законом; якщо в поданих нею документах містяться недостовірні відомості або ці документи є недійсними; якщо із заявою про реєстрацію або зняття з реєстрації звернулася особа, яка не досягла 14-річного віку. Закон також окремо встановлює порядок ухвалення такого рішення: воно приймається в день звернення особи, а заява про реєстрацію чи зняття з реєстрації місця проживання повертається заявникові із зазначенням причин відмови.

Для правильного розуміння змісту цього спору важливими є й норми цивільного законодавства, які визначають, що вважається місцем проживання і що охоплюється поняттям житла. Відповідно до частини першої статті 29 Цивільного кодексу України від 16 січня 2003 року № 435-IV місцем проживання фізичної особи є житло, в якому вона проживає постійно або тимчасово. У свою чергу частина перша статті 379 Цивільного кодексу України уточнює, що житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше жиле приміщення, призначені та придатні для постійного або тимчасового проживання в них.

Не менш важливим у цій справі є і зміст статті 4 Житлового кодексу Української РСР від 30 червня 1983 року № 5464-X, яка визначає склад житлового фонду. Згідно з цією нормою жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях, що знаходяться на території Української РСР, утворюють житловий фонд. До житлового фонду належать жилі будинки й жилі приміщення в інших будівлях, що належать державі, тобто державний житловий фонд; жилі будинки й жилі приміщення в інших будівлях, що належать колгоспам та іншим кооперативним організаціям, їхнім об’єднанням, профспілковим та іншим громадським організаціям, тобто громадський житловий фонд; жилі будинки, що належать житлово-будівельним кооперативам, тобто фонд житлово-будівельних кооперативів; жилі будинки, частини будинків і квартири, що належать громадянам на праві приватної власності, тобто приватний житловий фонд; квартири в багатоквартирних жилих будинках, садибні одноквартирні жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях усіх форм власності, що надаються громадянам, які відповідно до закону потребують соціального захисту, тобто житловий фонд соціального призначення.

Саме через таке законодавче визначення поняття житла і складу житлового фонду у справах цієї категорії вирішальне значення має не побутова назва об’єкта нерухомості, а його правова природа, призначення та придатність для постійного або тимчасового проживання. До житлового фонду включаються також жилі будинки, що належать державно-колгоспним та іншим державно-кооперативним об`єднанням, підприємствам і організаціям. Відповідно до Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік до цих будинків застосовуються правила, установлені для громадського житлового фонду. При цьому до житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.

Аналіз наведених вимог чинного законодавства дає підстави для висновку, що реєстрація місця проживання фізичної особи здійснюється за наявності в особи житла. Житлом, у розумінні наведених вимог законодавства, є житловий будинок, квартира, інше жиле приміщення, призначені та придатні для постійного або тимчасового проживання в них. Отже, для цілей реєстрації місця проживання будинок або інше приміщення мають відповідати таким ознакам житла як пристосування та придатність для постійного проживання в них.

Підставою для відмови позивачу у проведенні реєстрації місця проживання за адресою: садового будиночка відповідачем визначено те, що будинок, у якому громадянин просить зареєструвати своє місце проживання, є садовим будинком і не належить до житлового фонду, а тому зазначений садовий будинок не призначений для постійного проживання, у зв`язку з чим, зареєструвати позивача за цією адресою не є можливим.

Судами попередніх інстанцій було встановлено, що садовий будинок відповідає вимогам державних будівельних норм та згідно відомостей, які містяться в технічному паспорті складається з коридору, кухні-їдальні, кімнат, санвузлів, кабінету, топочної, холу, гардеробу. Відтак, садовий будинок придатний для експлуатації та проживання в ньому людей. Водночас, суди попередніх інстанцій зазначили, що відповідно до ЖК УРСР садовий будинок не зазначений в переліку об`єктів, які не входять до житлового фонду.

Колегія суддів погоджується з такими висновками судів та не вбачає підстав для відступлення від них, оскільки вони ґрунтуються на приписах чинного законодавства, що регулює спірні правовідносини.

Суд зазначив, що відмінність будівельних норм у частині вимог до окремих конструктивних рішень, що застосовуються під час будівництва житлових будинків у порівнянні з садовими будинками, не позбавляє останніх ознак, притаманних житлу, і не спростовує їхньої придатності для постійного проживання, за умови, що власник садового будинку з власної ініціативи пристосував його для цього, встановивши додаткове обладнання чи комунікації.

Крім цього, Суд врахував, що чинне законодавство не виключає можливості переведення садових будинків у статус житлових.

Важливе значення у цій справі мав і Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо переведення садових і дачних будинків у жилі будинки та реєстрації в них місця проживання» від 2 вересня 2014 року № 1673-VII, яким Житловий кодекс Української РСР було доповнено статтею 8-1 «Переведення в жилі будинки садових і дачних будинків». Цією нормою передбачено, що громадяни мають право перевести дачні та садові будинки, які відповідають державним будівельним нормам, у жилі будинки в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Такий законодавчий підхід показує, що садовий або дачний будинок не втрачає можливості використовуватися для проживання лише через те, що під час його спорудження застосовувалися будівельні норми, відмінні від тих, які діють для житлових будинків.

Звідси випливає і висновок, до якого дійшов суд: сама обставина, що садовий будинок збудований за іншими будівельними нормами, не спростовує його придатності для проживання в майбутньому, якщо такий об’єкт відповідає встановленим вимогам. З огляду на це касаційну скаргу Управління з питань державної реєстрації Черкаської міської ради залишили без задоволення, а рішення Черкаського окружного адміністративного суду та постанову Шостого апеляційного адміністративного суду — без змін.

Отже, радимо перед зверненням із заявою про реєстрацію місця проживання у садовому чи дачному будинку перевірити документи на нерухомість, з’ясувати, чи відповідає будинок вимогам для постійного проживання, підготувати підтвердження права користування житлом і заздалегідь оцінити, чи не потребує такий об’єкт додаткового оформлення, оскільки від повноти документів і правильного визначення правового статусу будинку залежить, чи вдасться пройти реєстраційну процедуру без відмови та без подальшого оскарження.