В современном мире вопрос собственности остается одним из важнейших в жизни каждого человека. Будь то квартира, дом или земельный участок, форма владения имуществом может существенно повлиять на ваши права и обязанности. Многие люди не обращают внимание на то, каким образом оформлено их право собственности — совместно совместно или частично, что может привести к многочисленным конфликтам и недоразумениям в будущем.
Юристы адвокатского объединения «Репешко и партнеры» комментируют ключевые различия между этими двумя формами собственности и их основные юридические риски, а также предоставляют практические советы о том, как лучше защитить свои интересы.
Как показывает наша многолетняя практика, нет ничего лучше, чем быть владельцем отдельного жилья. Совет от адвоката на все времена — не покупайте дом или квартиру, в которых есть совладелец! Даже если стоимость очень привлекательная! Она в дальнейшем перейдет в большие проблемы с недвижимым имуществом.
Общая собственность — это имущество, находящееся в собственности двух или более лиц (совладельцев), принадлежит им на праве общей собственности (общее имущество). Она делится на:
— общую совместную собственность — собственность двух или более лиц без определения долей каждого из них в праве собственности (пример — приватизированная квартира);
— общую долевую собственность — собственность двух или более лиц с определением долей (пример — имущество полученное наследниками в собственность в порядке наследства).
Как определить, какой именно тип совместной собственности есть относительно того или иного объекта недвижимости?
Для этого надо посмотреть правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве собственности на жилье, свидетельство о праве на наследство и тому подобное. Следует отметить, что такие формы собственности могут быть как в отношении жилой недвижимости — квартира, дом, так и в отношении земельного участка.
Совместная совместная собственность может быть:
- Четко выраженной — в свидетельстве о праве собственности на приватизированное жилье перечислены все граждане, кто имеет право собственности в данной недвижимости.
- Без четкой определенности — имущество приобретенное супругами во время брака может быть зарегистрировано на одного из супругов, но юридически оно принадлежит обоим.
В ч. 1 ст. 357 Гражданского кодекса закреплено, что доли в праве общей долевой собственности считаются равными, если иное не установлено по договоренности совладельцев или законом. Таким образом, равенство долей в праве общей долевой собственности является общим правилом. Исключение из него должно быть специально установлено или договором, или законом.
Относительно общей долевой собственности, то ее отличает наличие в правоустанавливающих документах четко определенной доли того или иного совладельца, что указано в цифровом выражении: ½, 1/3; 19/200, 45/100 частей. Именно этими цифрами выражается то, сколько прав в данном объекте недвижимости имеет указанное лицо и на какую долю в общем имуществе фактически может претендовать. Но следует помнить, что совладельцам долевой собственности принадлежит так называемая «идеальная доля» в праве собственности. То есть данная доля не имеет привязки к конкретным помещениям в жилой недвижимости.
И здесь мы видим следующую возможность — совладелец имеет право на выдел в натуре доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности. Если выдел в натуре доли из общего имущества не допускается по закону или является невозможным (часть вторая статьи 183 Гражданского Кодекса Украины), совладелец, желающий выдела, имеет право на получение от других совладельцев денежной или иной материальной компенсации стоимости его доли по рыночным ценам. Компенсация совладельцу может быть предоставлена только с его согласия. При выделении доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности заключается в письменной форме договор о выделении в натуре доли из недвижимого общего имущества, который подлежит нотариальному удостоверению. В случае если совладельцы не достигли согласия, что к выделению доли из имущества — дело решается судом по иску совладельца.
Следует отметить, что обычно выделение доли в натуре из имущества происходит именно в судебном порядке и касается либо квартиры (что реже), либо жилого дома. В последнем варианте одновременно с выделением доли в доме решается вопрос выделения земельного участка (если земельный участок находится в собственности совладельцев) или вопрос определения порядка пользования земельным участком (в случае если совладельцы не имеют правоустанавливающих документов на землю).
Это достаточно сложная категория судебных дел, ведь во многом зависит от заключения судебно-строительной экспертизы о возможности выделения доли совладельца жилья с учетом максимальной изоляции. При этом самовольные пристройки и перепланировки в счет экспертом не берутся.
Если есть возможность оформить право совместной собственности, то какое лучше оформить — совместное или долевое?
Оба варианта имеют свои плюсы и минусы.
При праве общей совместной собственности:
Совладельцы не имеют возможности распоряжаться своими долями, пока не определят их (не переведут в статус общей долевой собственности). Это хорошо так как есть риски того, что совладелец может заложить свою долю, подарить (когда совладелец является неблагонадежным и злоупотребляет наркотическими веществами или алкоголем) и вообще это своего рода контроль над собственностью со стороны других совладельцев, перевод в долевую собственность не может происходить без ведома других совладельцев (это плюс).
Налог на недвижимое имущество — плательщиком налога является одно из таких лиц-совладельцев. Речь идет о том случае, когда по общей сумме площади которую лицо имеет в собственности она подпадает под этот налог. При совместной собственности налоговая сама решает кого записывать в плательщики за всех, а потому, если лицо имеет в собственности 1/3 часть квартиры, что составляет 20 кв.м., и является совладельцем в приватизированной квартире без определения долей площадью 60 кв.м., то налоговая будет облагать именно такого владельца из числа других (это минус).
Наследники совладельца столкнутся с необходимостью определения доли в общей совместной собственности, что очень часто требует судебного рассмотрения дела (это минус).
Совместная ответственность за обслуживание и ремонт недвижимости, потому что каждый из совладельцев обязан участвовать в финансировании и осуществлении необходимых работ по поддержке имущества (это как плюс, так и минус) С одной стороны, финансовая нагрузка распределяется между всеми поровну, а с другой стороны как говорят — общее — чертово.
Если в таком недвижимом имуществе живет фактически один из совладельцев, то он может вполне законно пользоваться вообще всем имуществом (квартира имеет трех совладельцев, а живет один) (это плюс).
В случае права общей долевой собственности:
Совладельцы имеют право распоряжаться своими долями, единственное условие — при продаже такой доли одним совладельцем, он должен через нотариуса письменно предложить за определенную сумму приобрести его долю другим совладельцам. Если другие совладельцы не согласились приобрести эту долю, тогда совладелец может продать ее постороннему лицу, но за ту же сумму, за которую предложил совладельцам. В случае изменения суммы продажи процедура должна повториться (это как плюс так и минус).
Налог на недвижимое имущество — плательщиком налога является каждый из совладельцев за принадлежащую долю в случае подпадания под условия уплаты такого налога (это плюс).
При необходимости выделения доли имущества в натуре процедура немного легче, потому что уже определена доля которая подлежит выделу из имущества (это плюс).
Совладелец может определенным образом свободно распоряжаться своей долей, что может пройти вне поля зрения других совладельцев (заложить, подарить и т.д.) (это минус).
Совместная ответственность за обслуживание и ремонт недвижимости согласно определенным частям (это скорее плюс).
Мы начали с того, что отметили о негативности владения недвижимостью в составе совладельцев.
Чем вообще плоха совместная собственность?
В случаях, когда для оформления определенных документов (например — приватизация земельного участка под домом, проектная документация и т.д.) требуется согласие или подпись всех совладельцев, такое окажется невозможным по ряду причин: совладелец умер, а наследники неизвестны (нотариальная тайна), совладелец принципиально не дает согласие и тому подобное.
Изготовление технического паспорта на недвижимое имущество. Это касается того недвижимого имущества где совладельцы без фактического выделения в натуре по сложившимся порядком пользования сделали себе отдельные входы в дом и не допускают техника на свою часть для проведения инвентаризации имущества. Без технического паспорта невозможно сделать ряд важных юридических действий, а также выделить свою долю в натуре или определить долю в имуществе вообще, что делает проблематичным пользование имуществом кем-то из совладельцев.
Для получения компенсации за поврежденное во время войны недвижимое имущество необходимо предоставить согласие совладельцев квартиры или дома на получение компенсации заявителем.
Доля совладельца, который с согласия всех других совладельцев и с соблюдением установленного порядка использования общего имущества улучшил его за свой счет, при том, что сделанные им улучшения нельзя отделить от имущества, может быть соответствующим образом увеличена. На практике это означает, что в течение жизни совладельцев жилья периодически нужно осуществлять перерасчет долей в связи с достройками и перестройками, что является достаточно сложной и не дешевой процедурой.
Встречаются нередки случаи, когда совладелец умер, а наследники не известны, или вообще отсутствуют или неизвестно куда уехал совладелец лично. В таком случае такая доля в жилой недвижимости становится фактически бесхозной, разрушается и приобретает совсем проблемный характер в случае, если речь идет о жилом доме оборудован на несколько входов, потому что внутренние смежные стены между помещениями совладельцев дома не рассчитаны на то, что такая стена может стать неожиданно внешней стеной дома. Да и ремонт крыши в таких случаях не добавляет радости.
Возможно ли лишить совладельца имущества его доли, и если возможно, то как?
Согласно ч. 1 ст. 365 Гражданского кодекса Украины, право лица на долю в общем имуществе может быть прекращено по решению суда на основании иска других совладельцев, если:
- доля является незначительной и не может быть выделена в натуре;
- вещь является неделимой;
- совместное владение и пользование имуществом невозможно;
- такое прекращение не нанесет существенного вреда интересам совладельца и членам его семьи.
На практике суд руководствуются двумя главными моментами:
- Доля должна быть незначительной. В законе не определено что именно считается «незначительной долей», но вполне понятно, что владелец владеющий даже ¼ частью дома обладает довольно значительной долей. Здесь нужно смотреть не только на размер доли, но и на размер самого недвижимого имущества, ведь 1/10 часть в жилом доме на 450 кв.м. не будет считаться незначительной, потому что фактически равна однокомнатной квартире. Другое дело 1/10 часть в доме на 50 кв.м. Обычно под незначительную подпадает доля, которая равна 5 кв.м., но еще раз значимо что оценивать нужно в зависимости от конкретной ситуации.
- Никогда суд не лишит совладельца доли имущества в том случае, когда это единственная жилая недвижимость, находящаяся в его собственности, независимо от того является ли доля незначительной или нет.
Итак, совместная собственность является еще той головной болью. Мы советуем: если есть любая возможность избавиться от совместной собственности, это нужно обязательно сделать, чтобы не портить жизнь, ни себе, ни своим наследникам — детям.
