В сучасному світі питання власності залишається одним із найважливіших у житті кожної людини. Будь то квартира, будинок чи земельна ділянка, форма володіння майном може суттєво вплинути на ваші права та обов’язки. Чимало людей не звертають увагу на те, яким чином оформлене їхнє право власності – спільно сумісно чи частково, що може призвести до численних конфліктів та непорозумінь у майбутньому.
Юристи адвокатського об’єднання “Репешко і партнери” коментують ключові відмінності між цими двома формами власності та їх основні юридичні ризики, а також надають практичні поради щодо того, як краще захистити свої інтереси.
Як показує наша багаторічна практика, немає нічого кращого, ніж бути власником окремого житла. Порада від адвоката на усі часи – не купуйте будинок чи квартиру, в яких є співвласник! Навіть, якщо вартість дуже приваблива! Вона надалі перейде у великі проблеми з нерухомим майном.
Спільна власність – це майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно). Вона поділяється на:
– спільну сумісну власність – власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності (приклад – приватизована квартира);
– спільну часткову власність – власність двох чи більше осіб із визначенням часток (приклад – майно отримане спадкоємцями у власність в порядку спадщини).
Як визначити, який саме тип спільної власності є відносно того чи іншого об’єкту нерухомості?
Для цього треба глянути правовстановлюючі документи: договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право власності на житло, свідоцтво про право на спадщину тощо. Слід зазначити, що такі форми власності можуть бути як відносно житлової нерухомості – квартира, будинок, так й відносно земельної ділянки.
Спільна сумісна власність може бути:
- Чітко вираженою – у свідоцтві про право власності на приватизоване житло перелічені усі громадяни, хто має право власності в даній нерухомості.
- Без чіткої визначеності – майно придбане подружжям під час шлюбу може бути зареєстроване на одного з подружжя, але юридично воно належить обом.
У ч. 1 ст. 357 Цивільного кодексу закріплено, що частки у праві спільної часткової власності вважаються рівними, якщо інше не встановлено за домовленістю співвласників або законом. Таким чином, рівність часток у праві спільної часткової власності є загальним правилом. Виняток із нього має бути спеціально встановлено або договором, або законом.
Щодо спільної часткової власності, то її вирізняє наявність в правовстановлюючих документах чітко визначеної частки того чи іншого співвласника, що зазначено в цифровому вираженні: ½, 1/3; 19/200, 45/100 частин. Саме цими цифрами виражається те, скільки прав в даному об’єкті нерухомості має зазначена особа та на яку частку в спільному майні фактично може претендувати. Але слід пам’ятати, що співвласникам часткової власності належить так звана “ідеальна частка” у праві власності. Тобто дана частка не має прив’язки до конкретних приміщень в житловій нерухомості.
І тут ми бачимо наступну можливість – співвласник має право на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній частковій власності. Якщо виділ у натурі частки із спільного майна не допускається згідно із законом або є неможливим (частина друга статті 183 Цивільного Кодексу України), співвласник, який бажає виділу, має право на одержання від інших співвласників грошової або іншої матеріальної компенсації вартості його частки за ринковими цінами. Компенсація співвласникові може бути надана лише за його згодою. При виділі частки з майна, що є у спільній частковій власності укладається в письмовій формі договір про виділ у натурі частки з нерухомого спільного майна, який підлягає нотаріальному посвідченню. У разі як що співвласники не досягли згоди, що до виділення частки з майна – справа вирішується судом за позовом співвласника.
Слід зазначити, що зазвичай виділ частки в натурі з майна відбувається саме в судовому порядку та стосується або квартири (що рідше), або житлового будинку. В останньому варіанті одночасно з виділом частки в будинку вирішується питання виділу земельної ділянки (як що земельна ділянка перебуває у власності співвласників) або питання визначення порядку користування земельною ділянкою (у разі як що співвласники не мають правовстановлюючих документів на землю).
Це досить складна категорія судових справ, адже багато в чому залежить від висновку судово-будівельної експертизи про можливість виділу частки співвласника житла з урахуванням максимальної ізоляції. При цьому самочинні прибудови та перепланування в рахунок експертом не беруться.
Якщо є можливість оформити право сумісної власності, то яке краще оформити – сумісне чи часткове?
Обидва варіанти мають свої плюси та мінуси.
При праві спільної сумісної власності:
Співвласники не мають змоги розпоряджатися своїми частками, поки не визначать їх (не переведуть у статус спільної часткової власності). Це добре як що є ризики того, що співвласник може закласти свою частку, подарувати (коли співвласник є неблагонадійним та зловживає наркотичними речовинами чи алкоголем) і взагалі це свого роду контроль над власністю з боку інших співвласників, що переведення в часткову власність не може відбуватися без відома інших співвласників (це плюс).
Податок на нерухоме майно – платником податку є одна з таких осіб-співвласників. Мова йде про той випадок, коли за загальною сумою площі яку особа має у власності вона підпадає під цей податок. При сумісній власності податкова сама вирішує кого записувати в платники за усіх, а тому, як що особа має у власності 1/3 частину квартири, що складає 20 кв.м., та є співвласником у приватизованій квартирі без визначення часток площею 60 кв.м., то податкова буде оподатковувати саме такого власника з поміж інших (це мінус).
Спадкоємці співвласника стикнуться з необхідністю визначення частки в спільній сумісній власності, що дуже часто потребує судового розгляду справи (це мінус).
Спільна відповідальність за обслуговування і ремонт нерухомості, бо кожен зі співвласників зобов’язаний брати участь у фінансуванні та здійсненні необхідних робіт з підтримки майна (це як плюс, так й мінус) З одного боку, фінансове навантаження розподіляється між усіма порівну, а з іншого боку як кажуть – гуртове – чортове.
Якщо в такому нерухомому майні мешкає фактично один із співвласників, то він може цілком законно користуватися взагалі усім майном (квартира має трьох співвласників, а мешкає один) (це плюс).
У випадку права спільної часткової власності:
Співвласники мають право розпоряджатися своїми частками, єдина умова – при продажі такої частки одним співвласником, він повинен через нотаріуса письмово запропонувати за визначену суму придбати його частку іншим співвласникам. Якщо інші співвласники не погодилися придбати цю частку, тоді співвласник може продати її сторонній особі, але за ту саму суму, за яку запропонував співвласникам. У разі зміни суми продажу процедура повинна повторитися (це як плюс так й мінус).
Податок на нерухоме майно – платником податку є кожен із співвласників за належну частку у разі підпадання під умови сплати такого податку (це плюс).
При необхідності виділу частки майна в натурі процедура є трохи легшою, бо вже визначена частка яка підлягає виділу з майна (це плюс).
Співвласник може певним чином вільно розпоряджатися своєю часткою, що може пройти поза увагою інших співвласників (закласти, подарувати тощо) (це мінус).
Спільна відповідальність за обслуговування і ремонт нерухомості згідно з визначеними частинам (це скоріше плюс).
Ми почали з того, що зазначили про негативність володіння нерухомістю у складі співвласників.
Чим взагалі погана спільна власність?
У випадках, коли для оформлення певних документів (наприклад – приватизація земельної ділянки під будинком, проектна документація тощо) потрібна згода чи підпис усіх співвласників, таке виявиться не можливим по ряду причин: співвласник помер, а спадкоємці невідомі (нотаріальна таємниця), співвласник принципово не дає згоду тощо.
Виготовлення технічного паспорта на нерухоме майно. Це стосується того нерухомого майна де співвласники без фактичного виділу в натурі за склавшимся порядком користування зробили собі окремі входи до будинку та не допускають техніка на свою частину для проведення інвентаризації майна. Без технічного паспорта неможливо зробити ряд важливих юридичних дій, а також виділити свою частку в натурі чи визначити частку в майні взагалі, що робить проблематичним користування майном кимось з співвласників.
Для отримання компенсації за пошкоджене під час війни нерухоме майно необхідно надати згоду співвласників квартири чи будинку на отримання компенсації заявником.
Частка співвласника, який за згодою всіх інших співвласників і з додержанням встановленого порядку використання спільного майна поліпшив його своїм коштом, при тому, що зроблені ним поліпшення не можна відокремити від майна, може бути відповідним чином збільшена. На практиці це означає що впродовж життя співвласників житла періодично потрібно здійснювати перерахунок часток у зв’язку із добудовами та перебудовами, що є досить складною та не дешевою процедурою.
Зустрічаються непоодинокі випадки, коли співвласник помер, а спадкоємці не відомі, або взагалі відсутні чи невідомо куди поїхав співвласник особисто. В такому випадку така частка в житловій нерухомості стає фактично безхазяйною, руйнується та набуває зовсім проблемного характеру у разі, як що мова йде про житловий будинок обладнаний на декілька входів, бо внутрішні суміжні стіни між приміщеннями співвласників будинку не розраховані на те, що така стіна може стати зненацька зовнішньою стіною будинку. Та й ремонт даху в таких випадках не додає радості.
Чи можливо позбавити співвласника майна його частки, та якщо можливо, то як?
Відповідно до ч. 1 ст. 365 Цивільного кодексу України, право особи на частку у спільному майні може бути припинене за рішенням суду на підставі позову інших співвласників, якщо:
- частка є незначною і не може бути виділена в натурі;
- річ є неподільною;
- спільне володіння і користування майном є неможливим;
- таке припинення не завдасть істотної шкоди інтересам співвласника та членам його сім’ї.
На практиці суд керуються двома головними моментами:
- Частка повинна бути незначною. В законі не визначено що саме вважається “незначною часткою”, але цілком зрозуміло, що власник який володіє навіть ¼ частиною будинку володіє досить значною часткою. Тут потрібно дивитися не тільки на розмір частки, але й на розмір самого нерухомого майна, адже 1/10 частина в житловому будинку на 450 кв.м. не буде вважатися незначною, бо фактично дорівнює однокімнатній квартирі. Інша справа 1/10 частина в будинку на 50 кв.м. Зазвичай під незначну підпадає частка, яка дорівнює 5 кв.м., але ще раз значимо що оцінювати потрібно залежно від конкретної ситуації.
- Ніколи суд не позбавить співвласника частки майна в тому випадку, коли це є єдина житлова нерухомість, яка перебуває у його власності, не залежно від того чи є частка незначною, чи ні.
Отже, спільна власність є ще тим головним болем. Ми радимо: якщо є будь-яка можливість позбавитися сумісної власності, це потрібно обов’язково зробити, аби не псувати життя, а ні собі, а ні своїм спадкоємцям – дітям.
