Складська логістика під обстрілами: як війна переформатувала карту українських складів (продовження)

ІА “ФАКТ” вже писало, що, попри війну, ринок складської нерухомості в Україні демонструє стабільне зростання — інвестори активно вкладають у проєкти на Заході країни та в Київській області. Через знищення понад 20% складських площ і зміну логістичних маршрутів, основний попит перемістився зі сходу на безпечніші регіони, зокрема до Львова, Хмельницького та Києва. Ціни на будівництво варіюються, а дохідність для інвесторів може сягати 15% річних. Особливим попитом користуються холодильні склади, яких бракує.

Фінансування проєктів здійснюється як через держпрограми й банківські кредити, так і за допомогою нових інструментів — краудінвестингу й токенізації. Основні орендарі сьогодні — великі логістичні оператори, рітейлери та фармкомпанії. Склади бронюються ще на етапі проєктування, угоди укладаються на 3–5 років із валютною прив’язкою та форс-мажорами. Через дефіцит вільних площ навіть короткострокова оренда стала практично неможливою.

Отже, вільного складу знайти непросто — це факт. Але не менш показовим є інше: за останні три роки оренда зросла майже вдвічі, а земля під логістичні об’єкти — подорожчала в окремих регіонах на 70–90%. І це ще не межа.

На початок цього року оренда сучасного складу в Києві сягнула $17 за м² на місяць. Ще у 2021-му ця цифра коливалась біля $10. Такий стрибок пояснюється дефіцитом якісних площ, зростанням попиту та відсутністю нових об’єктів. У регіонах теж не відстають: у Львові, Хмельницькому, Луцьку ставки піднялись на 20–25% лише за останній рік. У той же час у Харкові, Запоріжжі та Херсоні ставки, навпаки, падають до 14–36%. Причина зрозуміла: війна, ризики та логістична ізоляція.

Попри стрімке зростання цін, аналітики не б’ють на сполох, бо ринок росте не через спекуляцію, а через банальну нестачу площ. У минулому році орендні угоди зросли втричі проти попереднього року, а 2/3 складів були здані ще до завершення будівництва.

Тобто ринок розвивається органічно, без “бульбашки”. Але варто розуміти: якщо війна завершиться різко, на ринок може хлинути більше інвесторів, і тоді конкуренція зросте ще більше.

Ще одне важливе питання: скільки зараз коштує гектар землі під логістичний проєкт? За останні 12 місяців вартість злетіла майже вдвічі — до 86 655 гривень за гектар у середньому. Найдорожче — в Київській області (₴92 724/га), у трійці також Тернопільщина та Львівщина.

Усе через те, що земля в потрібних логістичних точках — біля об’їзних доріг, міжнародних трас чи нових індустріальних парків закінчується. Хто не встиг, той чекає роками.

Хто вже в грі, а хто приглядається, чи готова Україна стати логістичним тилом ЄС?

Український ринок складів — як “чорний кінь” для європейських інвесторів. З одного боку, війна і ризики. З іншого, стратегічне розташування між ЄС та ринками Сходу, шалений попит і майже повна відсутність вільних площ. Це приваблює тих, хто мислить на роки вперед.

Серед небагатьох, хто не злякався, — польська логістична компанія Raben Group, яка продовжує працювати в Україні, навіть попри повномасштабну війну. Вони не лише залишились, а й розширили сервіс: склади, дистрибуція, холодні ланцюги — повний пакет для великих клієнтів.

Є також локальні кейси іноземних приватних фондів, які інвестували у склади під Києвом через партнерство з українськими девелоперами. Але відкрито про це говорити поки не поспішають — чекають спокійніших часів.

Поки що Prologis, Goodman та інші великі міжнародні гравці в Україні не працюють. Але, за словами аналітиків, це питання не “чи”, а “коли”. Вони вже відкрито моніторять український ринок, вивчають ділянки, рахують моделі. Бо після війни країна може перетворитися на величезний логістичний хаб між Європою, Азією та Близьким Сходом.

Український уряд активно просуває ідею: “Україна — тил Європи”. Це вже не просто метафора. Уряд розробив нову стратегію для інвесторів, передбачив пільги для логістичних компаній, створює індустріальні парки біля прикордонних пунктів і співпрацює з UkraineInvest для прямої підтримки іноземців.

Львівщина, Закарпаття, Буковина почали формувати кластери, орієнтовані не тільки на внутрішній ринок, а й на експорт у ЄС.

Чи захищена складська нерухомість під час війни: як діяти, якщо прилетіло?

Головне питання для кожного, хто наразі будує чи володіє складом в Україні: “Що буде, якщо прилетить ракета?” Наступне питання: “А якщо цю територію тимчасово окупують?” Відповідь проста: повної гарантії ніхто не дасть. Але юридичні фінансові механізми захисту вже є.

Конституція й вітчизняне законодавство гарантують право на власність навіть у воєнному стані. Якщо склад постраждав або його знищено, можна подати заяву на компенсацію через “Дію”, ЦНАП або напряму через суд. У випадку, якщо майно забрали військові, обов’язкове відшкодування. Є вже й перші судові кейси? власники, які втратили майно, виграють справи, і держава визнає їхнє право на компенсацію.

Ще донедавна страховий поліс не мав жодної дії, якщо причиною втрат ставала ракета. Але у 2024–2025 роках усе змінилося. Компанії ARX, INGO, UNIQA запустили нові продукти, які покривають збитки від обстрілів, уламків дронів і навіть бойових дій. Сума страхового покриття — до $50 млн для комерційної нерухомості.

А ще в гру зайшли великі гравці. ЄБРР разом із міжнародним брокером Aon запустили програму, яка перестраховує українських страховиків. Це дозволяє їм брати на себе більші ризики — і видавати серйозні поліси підприємствам.

Українські суди працюють — навіть під сирени. І все більше розглядають справи, пов’язані з втратою нерухомості під час війни. Верховний Суд уже сформував юридичні підходи, як рахувати збитки, визнавати фактичні втрати та подавати документи.

Якщо йдеться про захоплення або знищення майна окупантом, можна звертатися й до Європейського суду з прав людини. Там розглядають справи про воєнні злочини проти приватної власності.

Хто сьогодні працює на українських складах і чи вистачає цих людей?

Українська складська логістика зростає, як на дріжджах: попит шалений, будівництво триває, технології заходять. А от людей, які мають усе це обслуговувати, бракує катастрофічно.

“Проблема №1 — це кадри”, — каже керівник однієї зі столичних логістичних компаній. Минулоріч логістика увійшла до десятки найбільш дефіцитних сфер на ринку праці України. Бракує всіх: комірників, операторів навантажувачів, логістів, спеціалістів зі складських ІТ-систем.

До цього додається ще одна проблема: частина досвідчених працівників мобілізовані, інші виїхали за кордон, хтось просто не витримав темпу в нових умовах.

Раніше автоматизацію на складах розглядали як “опцію для топів”. Нині це вже вимушена реальність. Багато логістичних операторів у Києві, Львові, Вінниці встановлюють автоматизовані системи зберігання, використовують автономні роботи (AMR), запускають цифрові системи керування складом (WMS).

Так, компанія UWE пропонує вже готові рішення під українські умови, які дозволяють частково або повністю замінити ручні процеси на складах. Це економить гроші й вирішує проблему з відсутністю персоналу.

Змінилося й навчання. Від класичних університетських спеціальностей — до коротких інтенсивів. Київський політех, Одеський національний морський університет, університети в Дніпрі, Львові та Чернівцях адаптували програми під нові потреби: там вивчають складську ІТ-інфраструктуру, «зелену логістику», управління потоками в умовах воєнного стану.

А ще стрімко зростає ринок короткострокових курсів: кілька місяців — і у тебе сертифікат “оператора WMS”, “керівника зміни” чи “фахівця з логістичного документообігу”.

Хто будує нові склади — і чому тепер усе тільки “під клієнта”

Уявіть ринок, де вільного складу не знайти вдень із ліхтарем. Все зайнято, усе бронюється ще на етапі креслень. Саме так виглядає сьогодні Україна. І це породжує нову хвилю девелоперів,  готових ризикувати й будувати в умовах війни, логістичних викликів і нестачі кадрів.

Лідерство тримають Львівщина, Хмельниччина та Волинь. Саме тут найближчим часом буде збудовано майже 300 тисяч квадратних метрів нових складських площ. Київська область тримається стабільно — ще приблизно 200 тисяч “квадратів” логістики готуються до здачі.

Серед активних забудовників — компанії “Лев-Логістик” та “Лев-Інвест”, які інвестували у логістичну інфраструктуру понад 400 млн грн. А мережа “Аврора” розширює свій розподільчий центр у Львові з 9 000 до 20 000 м².

У мирні часи будівельники могли дозволити собі “звести склад — а там подивимось”. Тепер усе інакше. Підприємці будують винятково “під клієнта”, бо ризики захмарні. Практично всі нові об’єкти вже мають законтрактованих орендарів до моменту завершення нульового циклу. Випадків спекулятивного будівництва на ринку — одиниці. Про це відверто говорять девелопери: поки немає чіткої угоди з бізнесом — немає сенсу заливати бетон.

Будівництво подорожчало. Матеріали, логістика, зарплати — усе вгору. Тому рятують швидкомонтовані рішення: наприклад, ангари, які зводяться за 6 місяців і обходяться на 30–40% дешевше за класичні капітальні споруди. Їх замовляють як тимчасові рішення або для швидкого запуску рітейлу чи дистрибуції.

Ціна 1 м² варіюється в діапазоні $300–450, залежно від регіону, доступу до магістралей і типу складу (звичайний, мультитемпературний, з морозильними секціями).

…Український ринок складської нерухомості перетворюється на арену тихої, але безжальної боротьби за кожен квадратний метр. Дефіцит, шалене подорожчання, черги на оренду ще до появи фундаменту — усе це не криза, а нова норма. Війна не зупинила інвесторів — навпаки, загартувала їх. Будується тільки “під клієнта”, працюють тільки ті, хто не боїться. Іноземці приглядаються, а українські компанії вже грають на випередження. Склади стають не просто місцем зберігання — це нова стратегічна інфраструктура країни тилу. Хто встиг — той виграв. Хто сумнівається — залишиться за межами гри.

Тетяна Вікторова