Соціальне житло по-українськи: маріупольський квартал у Білій Церкві як тест муніципальної оренди

Вчора на міжнародній виставці ReBuild Ukraine у Варшаві представили архітектурну концепцію “Сталева мрія” майбутнього маріупольського кварталу в Білій Церкві та підписали меморандум про передачу проєкту від “Метінвесту” Маріупольській громаді. Це наступний крок після початку збору заяв від маріупольців: уряд України та Маріупольська міська рада запускають у Білій Церкві перший великий пілотний квартал муніципального житла для переселенців із Маріуполя.

ІА “ФАКТ” вже писало про те, що на комунальній ділянці площею близько 11 гектарів зведуть три житлові комплекси на 1 000 квартир, що поєднають два формати – соціальну муніципальну оренду з прозорим розподілом і житло за пільговою іпотекою для тих, хто може купити квартиру, але потребує підтримки.

Фінансування першої черги відбуватиметься з бюджету Маріупольської громади, а пріоритет у заселенні надаватимуть військовим, ветеранам, родинам загиблих, багатодітним сім’ям і людям з інвалідністю в рамках загальноукраїнського експерименту зі створення фонду муніципального орендного житла.

Як працює муніципальне орендне житло

Модель, яку держава випробовує на кварталі для маріупольців у Білій Церкві, базується на таких засадах. Створюється спеціальний житловий фонд, який не продається, не приватизується і не перетворюється на приховану роздачу активів “своїм”. Квартири оформлюються у комунальну власність громади Маріуполя. Управляє ними окремий оператор – комунальне підприємство, відповідальне за заселення, укладення договорів, стягнення орендної плати й технічне обслуговування. Постанови Кабміну забороняють приватизацію, продаж, піднайм, дарування чи передачу таких квартир у заставу: фонд не має через кілька років розчинитися в приватній власності, як це траплялося зі службовим житлом.

Власником залишається громада, мешканці отримують право довгострокової оренди з прогнозованою ціною. Уряд закладає “стелю”: орендна плата не повинна перевищувати 30% сукупного доходу родини. Для деяких категорій – ветеранів, сімей загиблих, людей з інвалідністю, багатодітних сімей – передбачене безоплатне користування.

До повномасштабного вторгнення в орендованому житлі проживало близько 5% українців, торік – вже близько 14%. Серед тих, хто переїхав в інший населений пункт, понад половина живе в оренді, приблизно 42% домогосподарств витрачають на житло понад третину доходу. Найшвидше дорожчає саме просте житло без надмірностей – його шукають переселенці та родини з низьким і середнім доходом.

Муніципальний фонд намагається змінити цю динаміку: орендну ставку прив’язують не до апетитів окремого власника, а до платоспроможності родини, з “стелею” у 30% доходу.

Внутрішньо переміщені особи з Маріуполя подають заяви до Маріупольської міської військової адміністрації в паперовій або електронній формі (з кваліфікованим підписом). Адміністрація перевіряє документи, формує чергу, застосовує пріоритети й приймає рішення про укладення договору. Мінімальний строк договору – 6 місяців, але модель розрахована на роки: поки людина відповідає критеріям і сумлінно платить, оренду можна продовжувати.

Щоб звузити можливості корупції, держава задає правила на рівні постанов, а не індивідуальних рішень чиновників. Передбачено зовнішній нагляд з боку міжнародної організації чи донора, а частина інформації про фонд і порядок надання житла має бути у відкритому доступі через держпортали. Це не скасовує “ручних впливів”, але суттєво обмежує поле для невидимого перерозподілу.

Для українців це означає появу альтернативи: поряд із мрією “купити свою квартиру будь-якою ціною” з’являється опція довгострокової захищеної оренди, де міська влада відповідає за якість житла і граничну вартість, а не лише спостерігає за диким ринком.

Хто попереду в черзі: система пріоритетів

Базова умова для отримання житла з цього фонду – статус ВПО саме з Маріуполя, відсутність придатного житла понад 13,65 кв. м на людину за межами зони бойових дій і те, що людина не отримала компенсацію за зруйноване житло.

Уряд прописує пріоритетні категорії: військовослужбовці та ветерани, включно з мобілізованими, які ще не мають статусу учасника бойових дій, колишні полонені, їхні сім’ї, родини людей, які досі перебувають у полоні, члени сімей загиблих або померлих захисників і захисниць, люди з інвалідністю разом із родинами, сім’ї з дітьми з інвалідністю, багатодітні родини, сім’ї з дітьми до трьох років, прийомні сім’ї та дитячі будинки сімейного типу,  а також люди, які потребують постійного догляду за станом здоров’я.

Діє також принцип часу: за інших рівних умов пріоритет отримає той, хто довше перебуває на обліку. Для маріупольців, які відповідають базовим вимогам, але не належать до пріоритетних категорій, черга вибудовується за поєднанням тривалості перебування на обліку та кількості критеріїв, що виконуються одночасно. Зокрема, родина, де поєднуються багатодітність, дитина з інвалідністю та військовий, матиме вищий пріоритет, ніж одинака без дітей.

Логіка подібна до черг у дитсадки: є загальна черга, формалізовані пільги та фактор часу. Водночас існує ризик сприйняття несправедливості. Місцевий мешканець, який роками знімає житло й не має жодних пільг, може реагувати фразою “знову все не для нас”. Частина маріупольців теж може відчувати себе обійденою: родина, яка виїхала у 2022 році й два роки живе в гуртожитку, може пропустити вперед сім’ю з більшою кількістю пільгових ознак, але пізнішим обліком.

Держава концентрує обмежений ресурс у групах із найвищим ризиком збіднення або буквального потрапляння на вулицю. За опитуваннями, лише близько 56% ВПО мають роботу (проти приблизно 67% серед усього населення), а для людей з інвалідністю чи матерів із малими дітьми ситуація ще складніша. Саме тому уряд передбачив, що не менше 30% фонду муніципального житла в експерименті мають отримати вразливі групи.

У сприятливому сценарії прозорі критерії й публічні черги створюють довіру до моделі. У негативному будь-яка історія про “кума депутата, який отримав квартиру поза чергою” миттєво руйнує легітимність проєкту і підживлює напругу між переселенцями та місцевими.

Хто платить і на що йдуть гроші

Фінансування кварталу для маріупольців у Білій Церкві здійснюється з бюджету Маріупольської міської громади, яка працює в евакуації. Орієнтовна вартість проєкту – 2,8 млрд грн. Сума охоплює будівництво житлових будинків, соціальної інфраструктури (садочків, громадських сервісів, публічного простору, меморіалу гарнізону Маріуполя), а також підведення мереж і благоустрій.

Йдеться про три житлові комплекси загальною площею близько 100 тис. кв. м, де зможуть жити понад 3 тис. людей; перша черга в Білій Церкві розрахована приблизно на 1,5 тис. маріупольців. Ділянка має площу близько 11 га в межах міста.

Якщо поділити 2,8 млрд грн на 100 тис. кв. м, отримаємо середню вартість будівництва на рівні 28 тис. грн за квадратний метр. Для порівняння: Мінрегіон на початку минулого року оцінював опосередковану собівартість житла в Україні близько 21 290 грн/кв. м, для Києва – майже 25 тис. грн/кв. м. Приватні девелопери говорили про собівартість житла комфорт-класу 850–1 000 дол. за кв. м (35–41 тис. грн) у столиці та області.

Отже, для двокімнатної квартири площею 55–60 кв. м вкладення бюджету Маріуполя становитимуть орієнтовно 1,5–1,7 млн грн, включно з часткою витрат на мережі, дороги та соціальні об’єкти. Тому просте ділення “2,8 млрд на 1 000 квартир” із висновком “2,8 млн за квартиру” є некоректним, оскільки чимало коштів іде на спільну інфраструктуру.

Постанова уряду, що запускає експеримент, передбачає базове фінансування з місцевих бюджетів із можливістю донорів та інвесторів долучатися як співфінансувальників. Маріупольська громада юридично існує, попри окупацію міста, отримує дотації з держбюджету й має нерозподілені залишки. Закон зобов’язує державу зберігати ці залишки, доки громади не зможуть їх використати.

Таким чином, громада показує, що не є “мертвою юридичною оболонкою” і вкладає власний бюджет у своїх людей, де б вони не жили. Водночас житло для маріупольців не повністю залежить від темпів і умов міжнародної допомоги, яка часто надходить повільно і з численними обмеженнями.

Будівництвом керує комунальне підприємство “Азовжитлокомплекс”, яке проводить закупівлі через Prozorro. Перші тендери стосувалися інженерно-геологічних вишукувань: буріння свердловин, аналізу ґрунтів, оцінки ризиків підтоплення. Надалі найбільші суми розподілятимуться на тендерах із будівництва будинків, мереж і благоустрою. Формат “відкритих торгів з особливостями” під час воєнного стану все одно передбачає розкриття інформації, можливість оскарження та вимоги до доброчесності підрядників.

Тобто платять маріупольці як громада (через свій бюджет), заробляють приватні підрядники, а суспільний виграш з’явиться тоді, коли в обмін на їхній прибуток люди отримають справді якісне житло, а не чергову історію про “освоєні мільярди” й тріщини в стінах.

Як уникнути перетворення кварталу на “гетто”

Найчастіший страх у місцевих групах Білої Церкви – що новий квартал стане ізольованим “гетто для переселенців”. На це впливають розташування, змішаність населення та доступ до інфраструктури й роботи.

Утім ділянку обрали не на віддаленій околиці, а відносно близько до центру, в зоні з лікарнями, школами, садочками й громадським транспортом. Це відрізняє проєкт від тимчасових модульних містечок, які зводили “в полі”, фактично відрізаючи людей від міського життя.

Модель соціальної оренди передбачає заселення різних груп: військових, родин загиблих, колишніх полонених, людей з інвалідністю, сімей із дітьми, літніх людей. Тобто не йдеться про суцільний масив найбідніших без роботи й послуг. Досвід європейського соціального житла показує: концентрація лише найбідніших у відокремлених районах швидко створює “острів бідності”. Натомість інтегровані квартали в межах міської тканини з доступом до освіти, медицини й транспорту здатні працювати як соціальний “ліфт”.

У Білій Церкві вже діє центр підтримки ВПО, зокрема маріупольців; у кварталі планують розмістити філію ЦНАПу, сервіс для переселенців і ветеранський простір, щоб люди могли отримувати адміністративні, юридичні та психологічні послуги поруч із домом. Паралельно місто розвиває індустріальний парк і залучає виробництва.

Ідея в тому, щоб діти маріупольців відвідували ті самі садки та школи, що й місцеві, дорослі працювали в білоцерківських компаніях та індустріальних парках, а всі мешканці користувалися спільною міською інфраструктурою. У такому форматі квартал стає районом із маріупольським ядром, але не закритим анклавом.

Ризики, однак, залишаються. У частині місцевих пабліків уже звучать упереджені формули про “чужий масив”, зростання злочинності тощо – часто на основі досвіду старих тимчасових містечок для ВПО, які роками залишалися напівзакритими поселеннями з високим рівнем бідності й безробіття. Якщо влада не працюватиме із цими настроями й не інтегруватиме квартал у міське життя – через транспорт, сервіси, відкритий діалог, – ризик стигматизації залишатиметься.

Успіх цього пілоту залежатиме не лише від того, чи вчасно збудують будинки, а й від того, чи стане квартал частиною нормального міста, а не ще однією “тимчасовою” колонією, приреченою на маргіналізацію.

Тетяна Вікторова