Ринок житла в Україні роками жив за “дикими” правилами: рієлтором міг назватися будь-хто, комісії часто малювалися “зі стелі”, а покупці й орендарі залишалися сам на сам із ризиком бути ошуканими. І от тепер ця анархія вперлася у стіну суспільного невдоволення: петиція до Кабміну з вимогою навести лад – від обов’язкової реєстрації та сертифікації посередників до письмових договорів і заборони комісій -”данини” – зібрала понад 25 тисяч підписів. Уряд не зміг відмахнутися й визнав: врегулювання потрібне, хай навіть із поправкою на воєнний час.
Чому попередні спроби регулювати ринок провалювалися і що дає новий шанс
Чому “зависали” попередні спроби врегулювати галузь? Передусім, через брак узгодженого дизайну регулювання й конфлікт очікувань стейкґолдерів. Показова історія – законопроєкт № 3618 “Про рієлторську діяльність”: зареєстрований 9 червня 2020 року, пройшов комітетську рекомендацію “за основу”, отримав застереження експертного управління та антикорупційні зауваги – і так і “завис” без виходу в залу.
Навколо нього сформувався токсичний фон: частина професійних асоціацій підтримувала ідею правил, інші публічно попереджали про ризики монополізації (“тендерна палата № 2”) і корупціогенні норми. У таких умовах для депутатів репутаційні ризики перевищували політичні дивіденди, а відсутність єдиного реєстру та достовірної статистики по ринку спрощувала опонентам критику будь-яких конструкцій.
Новий же цикл відрізняється трьома речами. По-перше, є вимірюваний суспільний запит (петиція 25 тис.+), що створює “вартість бездіяльності” для влади. По-друге, предметно окреслено набір інструментів (реєстрація, сертифікація, письмові договори, відповідальність, заборона поборів без запиту клієнта), тобто дискусія йде не про “чи треба впорядковувати”, а “як саме”.
По-третє, Уряд публічно визнав проблему та пообіцяв працювати над рішенням у реаліях воєнного часу, і це відкриває двері для спільної робочої архітектури з профільними відомствами й ринком.
Частина практиків і експертів з нерухомості підтримують фільтр на вхід і прозорі правила як відповідь на дефіцит довіри: “статус” агента, публічний реєстр і обов’язкові договори зменшують “сіру зону”, зловживання та конфлікти інтересів, а отже ризик для побутових клієнтів.
Натомість інші гравці критикують спроби створити “ручного” регулятора, застерігають від бар’єрів входу й квазімонополій і вимагають відкритої, недискримінаційної архітектури. Поляризація думок не знімає базового консенсусу: ринок потребує впорядкування, але дизайн має мінімізувати корупційні “вузли” й не душити конкуренцію.
Найцитованіша оцінка тінізації оренди – близько 1,5 млн договорів на рік, із яких понад 90% – неофіційні. Цю цифру підтверджують і державні ЗМІ, і учасники ринку, і окремі народні депутати. Вона ж звучить у комунікаціях профільних політиків: “без зниження податкового навантаження вивести ринок із тіні неможливо”. Саме тут криється найбільший ефект від врегулювання для бюджету: не лише “відбілити” комісії посередників, а й завести в безготівку та декларування весь грошовий потік оренди.
Як правила для рієлторів і прозорі договори здатні дати мільярди бюджету та знизити ризики для клієнтів
Йдеться про кілька ключових механізмів. По-перше, про обов’язкову реєстрацію рієлторів як фізичних осіб-підприємців або юросіб. Це означає, що будь-який посередник офіційно працюватиме у правовому полі, сплачуватиме податки й нестиме відповідальність. По-друге, сертифікація та мінімальні кваліфікаційні вимоги – держава запроваджує поріг компетентності: агент не зможе працювати без підтвердження знань, і це зменшує ризик непрофесійних дій.
Наступний момент – письмові договори, що фіксують обсяг послуг, розмір винагороди й відповідальність сторін. Це усуває “усні домовленості”, які найчастіше стають джерелом конфліктів. Також вводиться заборона стягувати комісію без запиту клієнта: агент повинен мати підтвердження, що людина свідомо замовила послугу і погодилася на оплату. У разі порушень передбачена адміністративна відповідальність: штрафи та санкції.
У європейських моделях подібні правила вже працюють і дають кілька стабільних наслідків. З’являється можливість перевірити агента в онлайн-реєстрі: клієнт бачить, чи має він сертифікат і право працювати. Кошти клієнтів (задатки, депозити) потрапляють під дисципліну: їхня передача і використання контролюються, часто через спеціальні рахунки. Це зменшує кількість шахрайських схем, коли посередники зникають з грошима. А ще такі правила стимулюють перехід ринку у безготівкову форму розрахунків, де кожна операція фіксується й захищає як покупця, так і продавця.
У вітчизняних реаліях це має доповнюватися двома речами: простим податковим режимом для дрібних орендодавців (5–10% з брутто, щоб “вартість законності” не відлякувала) і цифровою “зв’язкою” договір → платіж → комунальні послуги – тоді ухилення стає дорожчим за сплату.
Скільки це може принести бюджету і як вплине на ціни? За поточними ставками ПДФО 18% + 5% військового збору (разом 23%) тіньовий орендний потік потенційно дає десятки мільярдів гривень за умови навіть часткової легалізації; за фіксованих 5–10% і 30–50% добровільного комплаєнсу – від кількох до понад десяти мільярдів гривень на рік. Комісії рієлторів – “менша скарбничка”, але сума теж відчутна: перехід у “білу” зону здатен дати сотні мільйонів гривень надходжень.
Європейський досвід показує, що прозорість і порівнянність (реєстри, відкриті тарифи, стандартизовані договори) тиснуть на “надлишкові” комісії, тоді як просте “переназначення” платника без конкурентного тиску може, навпаки, підняти ефективну ставку.
Так, у Німеччині тривалий час діяла модель, за якої більшість комісій за приймання карткових платежів фактично покривали банки та еквайри, а торговці сприймали її радше як фіксовану “вартість сервісу”. Коли ж у 2020 році відбулася зміна правил: частину плати переклали безпосередньо на торговців, а частину формально залишили на банках-емітентах, – це подали як “поділ комісії” та крок у бік більшої прозорості.
Але на практиці вийшло інакше. Роздрібні торговці не отримали доступу до реального механізму конкуренції за ставку, адже договори були складні й непрозорі. Універсальних стандартних контрактів і публічних реєстрів комісій не запровадили, як це зробили в деяких інших країнах ЄС. У результаті банки й еквайри змогли включати “надбавки” через супутні послуги, додаткові збори або складні схеми тарифікації.
У підсумку “ефективна ставка” для малих і середніх торговців не знизилася, а в багатьох випадках навіть зросла. Це й стало “класичним попередженням”: просте перекладання зобов’язання сплачувати комісію з однієї сторони на іншу без відкритих стандартів і конкурентного тиску не дає очікуваного зниження цін. Навпаки, провайдери часто використовують таку ситуацію для прихованого підвищення навантаження на слабшого гравця ринку.
У Брюсселі тоді цю історію згадували як приклад того, що реформи платіжного ринку мають сенс лише тоді, коли одночасно створюється інфраструктура прозорості: публічні тарифи, стандартизовані договори, незалежні реєстри комісій. Без цього ефект перерозподілу витрат може виявитися протилежним.
Як поетапно запустити прозорі правила на ринку оренди
На думку експертів, саме зараз шанси на успіх новації в Україні вищі тому, що, по-перше, “приватну” тему зробила масовою публічна увага до житлових проблем переселенців, військових і молодих сімей. По-друге, Уряд офіційно визнав проблему і відповів на петицію, що запускає робочий процес, а не залишає питання в режимі “хронічного відкладення”.
По-третє, є можливість спертися на перевірені європейські інструменти, що зменшує невизначеність для регуляторного аналізу впливу. По-четверте, медійно прості “рамки”: “дикі правила”, “комісії зі стелі”, “жертвами стають орендарі” – допомагають пояснити виборцю, чому регулювання покликане не “задушити бізнес”, а забезпечити базовий захист і чесне ціноутворення.
Ключем для успіху повинні стати, прозорість і недискримінаційний доступ до професії: відкритий реєстр (з відображенням статусу, історії дисциплінарних дій і стандартних пакетів послуг), обов’язкові письмові договори з чітким розкриттям ціни, правила поводження з коштами клієнтів, простий режим оподаткування для масових дрібних орендодавців, а також цифрові сервіси, що «зшивають» усі кроки угоди.
Такі елементи дають ефект “дефляції прихованих платежів” і підвищують захист споживача. Натомість ставка на “сертифікацію як бар’єр” і “ручний” контроль без публічних процедур лише підтвердить скепсис критиків про монополізацію та може підштовхнути частину ринку ще глибше в тінь.
Фінальний висновок простий: предметне врегулювання, підкріплене якісним аналізом регуляторного впливу і прозорим публічним діалогом, здатне перевести хронічно конфліктний ринок у режим зрозумілих правил, не зламавши конкуренцію й не “накручуючи” ціни механічно. Соціальний мандат є, урядова відповідь є, пакет інструментів позначено – тепер вирішать деталі. Якщо вони будуть європейськими за духом і виконанням, виграють усі: родини – у безпеці та прогнозованості, бізнес – у легальності та довірі, бюджет – у мільярдах, що перестануть губитися в тіні.
Що саме і в якій послідовності робити, аби шанс на успіх був максимальний? По-перше, стартувати із “мінімально життєздатного ядра”: публічний реєстр рієлторів і агентств із базовими даними (ідентифікація, статус, наявність страхування відповідальності, контактний канал для скарг). Такий реєстр має одразу “бачити” дисциплінарні рішення та строк їх дії – це дає споживачеві просту відповідь: «можна чи не можна довіряти”.
По-друге, типові договори з чітким розкриттям ціни послуг і переліком робіт: огляд ринку, перевірка документів, супровід розрахунків, післяугодова підтримка. Стандарти не заважають конкуренції: навпаки, полегшують порівняння пропозицій і стимулюють якісний сервіс.
По-третє, проста “доріжка в білу зону” для орендодавців і дрібних посередників: е-реєстрація договору, автоматичні шаблони актів та квитанцій, безготівковий платіж у два кліки, фіксований податок на брутто-оренду. Коли законність робиться швидшою за “кеш і вайбер”, “тінь” тане сама по собі.
По-четверте, треба захистити уразливих, надавши пілотні ваучери та компенсації комісії для ВПО, ветеранів та молодих сімей; реєстровий бейдж “соціальний агент” із добровільними зобов’язаннями та преференціями в держзакупівлях сервісів.
По-п’яте, правила треба будувати так, аби вони не перетворилися на новий простір для корупції. Для цього варто створити спільний наглядовий орган, де будуть і представники держави, і рієлторської спільноти, і громадськості. Усі процедури мають бути прозорими: як карають за порушення, як призначають перевірки, як відбувається аудит.
…Людям потрібно пояснити просту ідею: “договір – це захист”. Має бути онлайн-кабінет і для орендаря, і для власника житла: там можна побачити всі платежі, коли повертається депозит, які є відкриті спори.
І головне – це не має перетворитися на громіздку бюрократію. Усе можна зробити через зручні цифрові сервіси, якщо є політична воля довести справу до кінця.
Тетяна Вікторова
