Оформлення спадщини та майнових договорів на тимчасово окупованих територіях є однією з найскладніших тем у нинішній правовій реальності. Чимало українців опинилися в ситуації, коли нерухомість, яка належала їм чи їхнім родичам, залишилась на території, де чинне законодавство де-факто не діє. При цьому тисячі громадян змушені вирішувати питання переоформлення спадку, продажу чи оренди житла, не маючи фізичного доступу до об’єкта або його державної реєстрації. Цей процес супроводжуються низкою юридичних обмежень, ризиків і правових колізій.
Юристи адвокатського об’єднання «Репешко і партнери» пояснюють, які правові дії залишаються можливими, які документи можна подавати дистанційно, як працюють обмеження воєнного часу, а також — чи існують легальні способи убезпечити себе й зберегти право на нерухомість на ТОТ.
Станом на 2025 рік ворогом окуповано 20% території країни. За даними цифрами стоїть не тільки час, але й життя пересічних громадян країни, їх домівки, родичі, спогади. Війна розділила не тільки країну, але й родичів – хтось поїхав на територію підконтрольну Україні, хтось залишився в окупації. Але навіть у тих хто виїхав на підконтрольну територію зазвичай в окупації залишилось нерухоме майно. З урахуванням цього доволі часто виникають питання оформлення спадщини на нерухомість на тимчасово окупованих територіях (ТОТ). І одразу спливає найпопулярніший міф – операції з нерухомим майном на ТОТ здійснити не можливо. Дане твердження не є безумовним та у деяких випадках здійснити дарування, продаж чи оформлення спадщини цілком можливо.
Під час оформлення спадщини, перше, що попросять нотаріуси, це свідоцтво про смерть спадкодавця – власника нерухомого майна. Законом України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» будь-які органи, їх посадові та службові особи на тимчасово окупованій території та їх діяльність вважаються незаконними, якщо ці органи або особи створені, обрані чи призначені у порядку, не передбаченому законом. Будь-який акт (рішення, документ), виданий органами та/або особами, передбаченими ч. 2 статті 9 даного закону є недійсним і не створює правових наслідків, крім документів, що підтверджують факт народження, смерті, реєстрації (розірвання) шлюбу особи на тимчасово окупованій території, які додаються до заяви про державну реєстрацію відповідного акта цивільного стану.
Саме тому навіть оригінал свідоцтва про смерть, виданий органами на ТОТ, не підійде для юридичних дій на території України. Ще гірша ситуація, коли особа має інформацію про те що родич помер, але не має жодного документального підтвердження даного факту. В такому випадку спадкоємцю спочатку потрібно встановити факт смерті спадкодавця на такій території шляхом звернення з відповідною заявою за місцем проживання (перебування) заявника до відповідного відділу державної реєстрації актів цивільного стану або до суду за межами тимчасово окупованої території України. Або в такому ж порядку звернутися до суду з заявою про визнання особи померлою, що є досить тривалою процедурою, але як що інших варіантів не має, то це єдиний вихід.
Якщо родичі померлого мешкають в регіоні, де відсутня можливість звернення до відділів ДРАЦС (території, де державні органи не здійснюють повноваження через військові дії), вони можуть звернутися через представника, повноваження якого мають ґрунтуватися на нотаріально посвідченій довіреності (відповідно до статті 244 Цивільного кодексу України), або адвоката. Маючи рішення суду у справі про встановлення факту смерті або визнання особи померлою, відділ державної реєстрації актів цивільного стану видасть заявнику свідоцтво про смерть особи встановленого зразка. Якщо ж спадкодавець помер на території підконтрольній Україні й на руках є свідоцтво, видане українським органом РАЦС, то жодних перепон для звернення до нотаріуса не має.
Зазначимо, що часом відкриття спадщини є день смерті особи або день, з якого вона оголошується померлою. Відповідно до положень статті 1221 Цивільного кодексу України місцем відкриття спадщини є останнє місце проживання спадкодавця. Проте у випадку, якщо останнє місце проживання спадкодавця є тимчасово окупована територія, місцем відкриття спадщини вважатиметься місце подання першої заяви. Подання заяви свідчитиме про волевиявлення щодо спадкового майна, спадкоємців. На підставі отриманої першої заяви нотаріус заводить спадкову справу, яка підлягає державній реєстрації у Спадковому реєстрі в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
Якщо спадкодавець, який має майно на ТОТ, проживав, наприклад, в Ужгороді, то спадщину має оформляти будь-який нотаріус м. Ужгорода. Саме у разі, якщо місце проживання спадкодавця невідоме, місцем відкриття спадщини є місце знаходження нерухомого майна або основної його частини. Якщо таким місцем є населений пункт, який знаходиться на ТОТ або в зоні активних бойових дій, то можна звертатися до будь-якого нотаріуса. Таким чином, спадкова справа може бути відкрита в будь-якому населеному пункті на підконтрольній Україні території. Законодавством не встановлюється правил обрання місця подання першої заяви (немає прив’язки до місця реєстрації чи довідки ВПО).
Заява про прийняття спадщини подається спадкоємцем особисто. Для прийняття спадщини встановлюється строк у шість місяців, який починається з часу відкриття спадщини. Якщо виникнення у особи права на спадкування залежить від неприйняття спадщини або відмови від її прийняття іншими спадкоємцями, строк для прийняття нею спадщини встановлюється у три місяці з моменту неприйняття іншими спадкоємцями спадщини або відмови від її прийняття. Якщо строк, що залишився, менший як три місяці, він продовжується до трьох місяців. У разі знаходження спадкоємця за кордоном, належним чином оформити заяву про прийняття спадщини можливо в консульських органах або у місцевих нотаріусів з подальшим апостилюванням у разі необхідності та надалі направити її до будь-якого нотаріуса на території України за вибором.
Якщо спадщина була відкрита на окремих територіях України до початку їх тимчасової окупації, введення воєнного стану та щодо якої спадкова справа була зареєстрована у Спадковому реєстрі, але не була закінчена, внаслідок знищення спадкової справи або відсутності доступу до місця її зберігання у зв’язку з тимчасовою окупацією чи веденням бойових дій, будь-який (будь-яка) приватний нотаріус (державна нотаріальна контора), до якого (якої) звернувся спадкоємець для завершення спадкування, продовжує провадження такої спадкової справи на підставі відповідної заяви спадкоємця.
Однак зазвичай в такому випадку нотаріус який не заводив спадкову справу та не має повної картини відправляє спадкоємців до суду перекладаючи відповідальність саме на цей орган. В цьому немає нічого страшного, вже є досить багата судова практика з подібних питань на прикладі того ж м. Маріуполь чи деяких містечок Харківської та Київської областей. Для звернення до суду потрібно отримати:
- лист регіонального управління Міністерства юстиції про те, що нотаріус у якого була заведена спадкова справа постраждав в результаті воєнних дій, припинив нотаріальну діяльність, робоче місце та архіви нотаріуса знищені чи перебувають в окупації;
- якщо нотаріус постраждав від воєнних дій – витяг з ЄРДР про знищення робочого місця нотаріуса;
- витяг зі Спадкового реєстру який підтверджує факт вчасного заведення спадкової справи;
- правовстановлюючі документи на нерухоме майно;
- документи, які підтверджують родинні стосунки (свідоцтво про народження, свідоцтво про укладання шлюбу тощо);
- свідоцтво про смерть спадкодавця або відповідне рішення суду;
- звіт суб’єкта оціночної діяльності про вартість об’єкта нерухомого майна для визначення розміру судового збору.
Повний перелік територій з датами початку та закінчення бойових дій (окупації) можливо знайти в «Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією», затвердженому Наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року № 376. Даний документ є офіційний й використовується в роботі судових та нотаріальних органів.
Варто знати, що для здійснення оформлення спадщини саме у нотаріуса, посвідчення договорів купівлі-продажу чи дарування потрібно мати:
- Оригінали правовстановлюючих документів на нерухоме майно. Такі документи потрібні як для відчуження, так і для оформлення спадщини, окрім випадків, коли дані наявні у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП) і державну реєстрацію права власності на нерухомість було проведено без видачі правовстановлювального документа або якщо таким документом був державний акт на право власності на земельну ділянку чи свідоцтво про право власності на нерухоме майно — і саме такий вид документа було втрачено, пошкоджено чи зіпсовано.
- Наявність даних у Державному реєстрі речових прав або в Реєстрі прав власності на нерухоме майно, який є архівною складовою частиною ДРРП, або відомостей про реєстрацію права власності на майно, підтверджених бюро технічної інвентаризації, яке змогло евакуювати свої архіви на підконтрольні Україні території. Якщо в електронному реєстрі нерухомого майна відсутній запис про право власності на нерухоме майно, в такому випадку на запит нотаріуса БТІ дає довідку про реєстрацію права власності на майно станом на 31.12.2012 року.
- Відомості в Державному земельному кадастрі для земельних ділянок.
У разі відсутності якихось з перелічених документів, або якщо вони мають юридичні вади, нотаріус знов таки відправить особу до суду попередньо видавши постанову про відмову у вчиненні нотаріальної дії (як що мова йде про спадкове майно) або просто роз’яснювальний лист в інших випадках.
У разі, коли власник нерухомості бажає продати або подарувати нерухомість, яка розташована на ТОТ, нотаріальне посвідчення такого правочину можна здійснювати за місцем проживання (реєстрації) однієї із сторін (дарувальника/обдаровуваного, продавця/покупця). Однак всі розуміють, що навряд чи хтось, мешкаючи в Дніпрі, забажає придбати квартиру в Бердянську. Квартиру у Бердянську скоріше за все захоче придбати тільки той, хто зараз мешкає саме в цьому місті.
Що робити, якщо є бажання переоформити нерухомість безпосередньо на ТОТ? Річ у тім, що окупаційна влада не визнає документи, видані Україною. НА даний час щодо майна, залишеного на ТОТ, влада РФ висуває вимоги про його перереєстрацію відповідно до російського законодавства. Це відбувається наступним чином. Реєстрація права власності у російських реєстрах на нерухоме майно ТОТ відбувається виключно за громадянами РФ. От же, аби мати змогу перереєструвати майно за законами РФ потрібно спочатку отримати громадянство РФ та відповідний паспорт. Ті, хто не знаходиться зараз на ТОТ, але бажають в’їхати на дані території можуть це здійснити виключно через м. Москву аеропорт Шереметьєво з проходженням доволі жорстких фільтраційних заходів. При цьому влада РФ залишає за собою право впустити особу чи ні на свою територію та відомі випадки коли фільтрацію не змогли пройти навіть особи доволі похилого віку. Перевіряють все – телефон, месенджери, соцмережі. Вже саме після в’їзду на ТОТ, отримання паспорта РФ та внесення нерухомості на своє ім’я в російських реєстрах можливо здійснити відчуження такої нерухомості безпосередньо на ТОТ. Однак навіть якщо на окупованій території нерухомість була продана або передана комусь іншим, в українському реєстрі вона все одно залишається зареєстрованою за попереднім власником. Наприклад, нам відомий випадок, коли жителька Луганська ще десять років тому продала свою квартиру місцевому жителю, але в Державному реєстрі нерухомого майна України вона досі вважається офіційною власницею цього житла.
Отже, за наявності майна на тимчасово окупованій території варто заздалегідь зафіксувати своє право на нього в українському правовому полі — через наявні документи, судові заяви або заяви до нотаріуса. У випадках спадкування бажано не зволікати з відкриттям спадкової справи на підконтрольній території, навіть якщо доступу до об’єкта наразі немає. Договори, укладені в умовах окупації, зокрема купівля-продаж, дарування або довіреності, юридичної сили в Україні не мають і можуть бути оскаржені. Тому основна порада — не вдаватися до будь-яких правочинів на ТОТ, а діяти виключно через офіційні канали, зберігаючи всі документи, довідки та докази права власності, які можуть бути використані після деокупації.
