Як уникнути неприємних сюрпризів при купівлі нерухомості: практичні поради юристів

Придбання нерухомості завжди пов’язане з великими витратами та високим рівнем відповідальності. При цьому покупець часто концентрується на юридичній чистоті угоди, забуваючи про те, що не менш важливим є технічний стан самого об’єкта. На перший погляд квартира чи будинок можуть виглядати привабливо, однак після підписання договору та вселення з’ясовується, що всередині ховаються серйозні проблеми. Пліснява, несправні комунікації, аварійні вікна або конструктивні дефекти можуть стати справжнім шоком для нового власника, який витратив усі заощадження на придбання омріяної оселі. У таких випадках виникає головне питання: чи має покупець право вимагати компенсацію і як саме діяти, якщо продавець приховав недоліки житла?

Юристи адвокатського об’єднання «Репешко і партнери» пояснили, які права має покупець, що повинен робити продавець та які юридичні наслідки можуть настати, якщо важливу інформацію про стан нерухомості було приховано. На прикладах із своєї практики вони детально розповіли, як правильно фіксувати виявлені проблеми та які кроки доведеться зробити у випадку судового розгляду.

Придбання будь-якого нерухомого майна завжди є дорогвартісною угодою, але часто потягнувшись за недорогою ціною та привабливою картинкою, покупець втрачає здоровий глузд забуваючи, що безоплатний сир буває тільки в мишоловці. Саме тому іноді після оформлення угоди купівлі-нерухомості після першої ейфорії та при уважному погляді на придбане у власність майно у щасливого власника наступає стан шоку від того, з чим він стикається.

В якості прикладу наведемо ситуацію нашої клієнтки, яка придбала квартиру, а потім з’ясувала, що в кімнаті та на кухні пліснява, каналізація тече, на балконі вікна в аварійному стані – при відкриванні не неї ледь не впало скло, бо рама його не тримає та трохи ще іншого більш незначного. Звісно, що грошей на ремонт нової оселі у неї немає, адже все, що мала вона вклала в придбану квартиру. Тож маємо ситуацію – з юридичного погляду квартира чиста та все гаразд, а ось суто з реально фізичного виникає багато питань й головне з яких – хто винен та що робити в даній ситуації?

Відповідно до ч. 1 ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець зобов’язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. При цьому згідно зі ст. 673 ЦК України, продавець повинен передати покупцеві товар, якість якого відповідає ) умовам договору купівлі-продажу. Водночас п. 1 ст. 700 ЦК України встановлено, що продавець зобов’язаний надати покупцеві необхідну і достовірну інформацію про товар, що пропонується до продажу.

Варто також знати, що відповідно до п.1 ч. 1 ст.708 ЦК України у разі виявлення покупцем недоліків, не застережених продавцем, покупець має право вимагати від продавця безоплатного усунення недоліків товару.

Товаром неналежної якості (товаром, що має недоліки) вважається такий, що не відповідає вимогам нормативних документів, умовам договору або вимогам, які до нього пред’являються.

Недоліки товару класифікують наступним чином:

1) явний, той, який може бути виявлений у момент отримання товару, результату роботи, наприклад при огляді товару;

2) прихований, тобто той, який став очевидним протягом деякого періоду використання або для виявлення якого в момент отримання потрібні спеціальні знання або специфічні способи приймання.

Ось на цьому моменті ми зупинимося трохи докладніше. Оглядаючи квартиру перед укладанням договору купівлі, покупець має повне право її ретельно оглянути. Тому не соромтесь іноді відідрати шпалери в тому кутку з якого дме прохолодою, приведіть з собою фахівця з будівництва на огляд, відкрийте та закрийте всі двері, вікна, крани тощо. З огляду на ситуацію з якої ми починали, жінка, мабуть на 80% винна сама в тому, яку квартиру придбала, адже не оглянула її достатньо ретельно.

Для чого потрібно все це робити? Наведемо декілька реальних ситуацій з нашої практики, які мали місце з нерухомістю:

• родина відмовилась від купівлі трьох квартир, які ніби по всім параметрам їм підходили, адже в кутках житла знаходили плісняву під відідраними шпалерами;
• квартиру, яка була затоплена повністю каналізацією власник швидко відремонтував косметично та продав за низькою ціною;
• квартира хоча й розташована в новобудові, але на останньому шістнадцятому поверсі.

Навколо будинки набагато нижчі, а отже всі вітри ловить саме ця багатоповерхівка, а тому навіть при працюючому опаленні ніколи більше +16 градусів в квартирі не було. При цьому фактично перевірити даний недолік можливо лише взимку.

Правові наслідки, передбачені ч. 1 ст. 708 ЦК України наступають тоді, коли покупець знайшов у придбаному товарі недоліки, про які він не був попереджений продавцем. При цьому в статті ст. 679 ЦК України зазначається про наступні види недоліків: конструктивні, виробничі, рецептурні або інші.

Згідно з термінологією Державних будівельних норм України основні конструктивні елементи або частини цивільних будівель – це фундаменти, стіни і окремі опори, перекриття, перегородки, дахи, сходи, вікна, двері та інше. Всі ці елементи по своєму призначенню підрозділяються на конструкції, що несуть, і конструкції, що захищають, встановлення і тих і інших відбувається під час зведення будинку.

Зазначимо, що прихованими недоліками є дефекти нерухомості, які не є очевидними під час звичайного огляду, але можуть суттєво впливати на функціональність та вартість житла.

Водночас до фізичних та технічних недоліків відносяться наступні:

• серйозні пошкодження конструкцій будинку чи квартири (аварійний стан, небезпечні комунікації), які не можна було виявити при звичайному огляді;
• приховані проблеми з електрикою, газом, водопроводом чи каналізацією, що роблять житло непридатним;
• відсутність належної тепло та звука ізоляції;
• грибок;
• наявність небезпечних речовин (наприклад, азбест, радіаційне забруднення).
  Інфраструктурні та планувальні порушення:
• самочинні перепланування, які не можна узаконити;
• відсутність технічної документації або розбіжності в техпаспорті, що унеможливлюють реєстрацію чи подальший продаж.

Ще одним важливим моментом є строк, в який було виявлено приховані недоліки. Тут діє загальне правило. Згідно п.2 ст. 680 ЦКУ строки виявлення недоліків і пред’явлення вимоги у зв’язку з недоліками проданого товару щодо нерухомого майна в межах трьох років від дня передання товару покупцеві, якщо договором або законом не встановлений більший строк. Отже, як правило, це три роки від дати укладання угоди з купівлі нерухомості, але якщо в договорі є пункт про те, що фактично нерухомість повинна бути звільнена продавцем та передана покупцеві не пізніше якоїсь конкретної дати, то строк позовної давності буде рахуватися саме від цієї дати яка є датою фактичного отримання майна покупцем, а от же й початком використання його за призначенням одноособово та у повному обсязі.

Зазначимо, що згідно зі ст. 679 ЦК України, продавець відповідає за недоліки товару, якщо покупець доведе, що вони виникли до передання товару покупцеві або з причин, які існували до цього моменту. Якщо продавцем надані гарантії щодо якості товару, продавець відповідає за його недоліки, якщо він не доведе, що вони виникли після його передання покупцеві внаслідок порушення покупцем правил користування чи зберігання товару, дій третіх осіб, випадку або непереборної сили.

Відповідно до статті 688 Цивільного кодексу України покупець має обов’язок повідомити продавця про порушення умов договору купівлі-продажу. Це треба зробити у строк, визначений договором або законом. Якщо такого строку немає – тоді у «розумний термін», тобто одразу після того, як покупець міг реально виявити проблему.

У разі невиконання покупцем цього обов’язку продавець має право відмовитися частково або повністю від задоволення вимог покупця. Однак це можливо лише у випадку, якщо продавець доведе, що несвоєчасне повідомлення зробило неможливим виконання вимог покупця або призвело б для продавця до більших витрат, ніж якби дефект був заявлений одразу.

Відповідно до ст. 22 ЦК України особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування. Збитками, зокрема є втрати, яких особа зазнала у зв’язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки). Збитки відшкодовуються у повному обсязі, якщо договором або законом не передбачено відшкодування у меншому або більшому розмірі. Якщо особа, яка порушила право, одержала у зв’язку з цим доходи, то розмір упущеної вигоди, що має відшкодовуватися особі, право якої порушено, не може бути меншим від доходів, одержаних особою, яка порушила право.

Водночас на вимогу особи, якій завдано шкоди, та відповідно до обставин справи майнова шкода може бути відшкодована і в інший спосіб, зокрема, шкода, завдана майну, може відшкодовуватися в натурі (передання речі того ж роду та тієї ж якості, полагодження пошкодженої речі тощо).

Отже, якщо сталось так, що придбане нерухоме майно має вади, які ви не мали змоги побачити при його огляді, то перше, що необхідно зробити – це експертне дослідження сертифікованих фахівців, які визначать які саме недоліки має нерухомість та що потрібно зробити аби це виправити. Після цього до продавця потрібно направити письмову вимогу з копією експертного дослідження цінним листом з описом та зворотнім повідомленням із встановленням строком для відповіді.

Що саме вимагати від продавця, залежить від конкретних виявлених недоліків. У відповідності до ст. 678 ЦК України покупець, якому переданий товар неналежної якості, має право, незалежно від можливості використання товару за призначенням, вимагати від продавця за своїм вибором:

1) пропорційного зменшення ціни;

2) безоплатного усунення недоліків товару в розумний строк;

3) відшкодування витрат на усунення недоліків товару.

У разі істотного порушення вимог щодо якості товару (виявлення недоліків, які не можна усунути, недоліків, усунення яких пов’язане з непропорційними витратами або затратами часу, недоліків, які виявилися неодноразово чи з’явилися знову після їх усунення) покупець має право за своїм вибором:

1) відмовитися від договору і вимагати повернення сплаченої за товар грошової суми;

2) вимагати заміни товару.

Варто знати, якщо продавець товару неналежної якості не є його виготовлювачем, вимоги щодо заміни, безоплатного усунення недоліків товару і відшкодування збитків можуть бути пред’явлені до продавця або виготовлювача товару. Положення цієї статті застосовуються, якщо інше не встановлено Цивільним Кодексом або іншим законом.

Звісно, що простіше й на що скоріше піде продавець – це безоплатного усунення недоліків товару в розумний строк, адже вже отримані гроші ніхто повертати не хоче.

Якщо все ж таки консенсусу не буде, то шлях тільки один – йти до суду. При цьому судова процедура є не тільки витраченими грошима, але й досить значним проміжком часу. Річ у тім, що якщо продавець не погодиться з зробленим покупцем експертним дослідженням, він має право в рамках судового процесу заявити клопотання про проведення саме судової експертизи на підставі якої й буде ухвалене рішення суду. Годі й казати про те, що проведення експертизи і розгляд справи можуть затягнути не на один та навіть не на два роки. Крім того, існують й інші важелі затягування судового процесу, які майже цілком законні.

Якщо ставити вимогу про усунення недоліків, то в суді, наприклад, можна просити зобов’язати продавця протягом двох місяців безоплатно усунути недоліки (приховані дефекти) конструктивних елементів будинковолодіння, шляхом проведення наступних ремонтно-будівельних робіт: заміна та гідроізоляція фундаментів, підсилення цегляних стін стальними тяжами, улаштування водовідведення та улаштування поперечних дренажів, улаштування підпірних стін, ремонт штукатурки та цегляної кладки, заміна покриття підлог в цокольних приміщеннях, улаштування димохідної труби поруч із будівлею, заміна та улаштування сходинкового маршу. При цьому варто просити суд покласти виконання зазначених будівельно-ремонтних робіт доручити чітко визначеному підряднику, який має відповідну кваліфікацію.

Якщо  через суд відмовитися від договору і вимагати повернення сплаченої за товар грошової суми, то головним питанням буде: де продавець візьме, наприклад, суму в еквіваленті 30 000 доларів США аби повернути покупцеві, бо може виявитися, що на банківських рахунках у нього коштів немає, а з всього наявного майна – старенький автомобіль вартістю в 5 000 доларів США.  При цьому стягнення можна буде проводити, виставивши на торги повернуте нерухоме майно з недоліками. Проте процедура виконання судового рішення також досить тривала в часі та звісно, що майно буде реалізоване за невідому ціну з якої ще вирахують витрати пов’язані з виконанням рішення суду.

Тож в будь-якому випадку покупець знаходиться в досить невигідному становищі, тому слід подумати про інші варіанти розв’язання проблеми:

• продати проблемну нерухомість (при цьому, чи сповіщати нового власника про недоліки буде вже на вашій совісті);
• власним коштом усунути недоліки та списати це не прислів’я: якщо проблему можна вирішити грошима, то це не проблема, а витрати. Хай і незаплановані витрати.

Однак в будь-якому випадку проблему простіше попередити, ніж розв’язати, а тому будьте максимально уважні при купівлі нерухомого майна!