Нові правила купівлі нерухомості в 2026 році: які законодавчі норми вводяться і для кого вони будуть актуальними
З початком 2026 року в ЗМІ з’явилася інформація про те, що на ринку нерухомості України почнуть діяти нові правила купівлі-продажу майна. Це викликало певні хвилювання українців, які планують купити або продати свою нерухомість. Однак нові вимоги законодавства з нового року будуть зосереджені на підвищенні прозорості операцій та контролю за фінансовими потоками. У центрі змін знаходиться як порядок нотаріального оформлення договорів, так і детальний моніторинг фінансових операцій, який дозволяє державі відслідковувати походження коштів та забезпечувати своєчасне оподаткування угод.
Для того, щоб розібратися в законодавчих новаціях, наша редакція звернулася до юристів адвокатського об’єднання «Репешко і партнери». Вони пояснили, які саме законодавчі норми вводяться і кого вони будуть стосуватися.
Останнім часом дійсно ходять чутки про нібито зміни у правилах купівлі-продажу нерухомості у 2026 році. Насправді жодних нових вимог для покупців і продавців не передбачено, причому фінансовий контроль для угод від 400 тисяч гривень існує вже більше десяти років і залишатиметься чинним. Однак Законом України від 16.07.2025 року «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України у зв’язку з прийняттям Закону України «Про інтегроване запобігання та контроль промислового забруднення» та з метою вдосконалення окремих положень податкового законодавства» з 2026 року передбачені наступні зміни.
Державний нотаріус або державна нотаріальна контора щомісяця подають до контролюючого органу за місцем розташування своєї контори інформацію у формі податкового розрахунку. При цьому приватний нотаріус подає таку інформацію щокварталу, з розбивкою по місяцях звітного кварталу. У такому розрахунку зазначаються всі договори купівлі-продажу та договори обміну між фізичними особами, які були посвідчені нотаріусами. Також подається інформація про ціну договорів та суму сплаченого податку за кожен договір окремо, як це передбачено підпунктом «б» пункту 176.2 статті 176 Податкового кодексу.
Водночас суб’єкти господарювання, які надають послуги з укладення біржових угод або беруть участь у їх укладенні, якщо є оцінка вартості рухомого майна та документ про сплату податку сторонами договору, зобов’язані подавати до контролюючого органу податковий розрахунок. Юридичні особи роблять це щомісяця, а фізичні особи-підприємці щокварталу. У цьому розрахунку зазначається інформація про такі угоди, включаючи суму доходу та суму сплаченого до бюджету податку.
Крім того, державний нотаріус або державна нотаріальна контора за місцем розташування контори, а в сільських населених пунктах — уповноважена посадова особа відповідного органу місцевого самоврядування за місцем відкриття спадщини, щомісяця подають до контролюючого органу інформацію у формі податкового розрахунку. Приватний нотаріус подає таку інформацію щокварталу, з розбивкою по місяцях звітного кварталу, у порядку, встановленому цим розділом для податкового розрахунку.
У цьому розрахунку зазначаються відомості про видачу свідоцтв про право на спадщину та інша інформація, передбачена формою податкового розрахунку, як це передбачено підпунктом «б» пункту 176.2 статті 176 Податкового кодексу. У такий самий спосіб нотаріуси подають інформацію про посвідчення договорів дарування.
Як бачимо, держава вдається до тотального контролю обігу нерухомого майна, і в поле зору попадають будь які правочини, а саме:
- посвідчені договори купівлі-продажу рухомого та нерухомого майна між фізичними особами;
- посвідчені договори міни рухомого та нерухомого майна між фізичними особами;
- посвідчені договори дарування;
- видані свідоцтва про право на спадщину.
Для чого все це робиться? Отримані таким чином відомості є підставою для перевірки правильності нарахувань та контролю за сплатою податку на доходи фізичних осіб та інших обов’язкових платежів.
Насправді нічого нового, крім зміни періодичності здачі звітності у нотаріусів не змінилось. Вже понад десять років нотаріуси є суб’єктами фінансового моніторингу та при посвідченні договорів купівлі-продажу нерухомого майна виконують функції суб’єктів первинного фінансового моніторингу. На практиці це означає, що вони зобов’язані контролювати дотримання законодавства у сфері запобігання та протидії легалізації (відмиванню) доходів, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення.
Зазначимо, що фінансовий моніторинг представляє собою сукупність заходів, які здійснюються суб’єктами фінансового моніторингу у сфері запобігання та протидії легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення, що включають проведення державного фінансового моніторингу та первинного фінансового моніторингу.
За приписами законодавства до суб`єктів первинного фінансового моніторингу відносяться зокрема банки та нотаріуси. При чому суб`єкт первинного фінансового моніторингу зобов`язаний проводити аналіз відповідності фінансових операцій, що проводяться клієнтом, наявній інформації про зміст його діяльності та фінансовий стан з метою виявлення фінансових операцій, що підлягають фінансовому моніторингу.
Крім того, закон встановлює поріг, при перевищенні якого угода підлягає фінансовому моніторингу. Фінансові операції вважаються пороговими, якщо сума кожної з них дорівнює або перевищує 400 000 гривень, або якщо вона дорівнює або перевищує еквівалент цієї суми в іноземній валюті, банківських металах або інших активах за офіційним курсом гривні на момент проведення операції, за наявності хоча б однієї з таких ознак:
- Фінансові операції вважаються підлягаючими фінансовому моніторингу, якщо хоча б одна зі сторін операції має реєстрацію, місце проживання або місцезнаходження в державі, що здійснює збройну агресію проти України. Те саме стосується держав або юрисдикцій, які не виконують або неналежним чином виконують рекомендації міжнародних та міжурядових організацій, що займаються запобіганням відмиванню доходів, отриманих злочинним шляхом, фінансуванням тероризму та фінансуванням розповсюдження зброї масового знищення, включно з дипломатичними представництвами, посольствами та консульствами таких держав.
Фінансові операції також підлягають моніторингу, якщо одна зі сторін має рахунок у банку, зареєстрованому в таких державах або юрисдикціях. Крім того, операція вважається пороговою, якщо кінцевий бенефіціарний власник учасника операції є громадянином або постійно проживає в державі, що здійснює збройну агресію проти України.
- Фінансові операції політично значущих осіб, членів їх сім’ї та/або осіб, пов’язаних з політично значущими особами.
- Платіжні операції з переказу коштів за кордон (у тому числі до держав, віднесених Кабінетом Міністрів України до офшорних зон).
- Фінансові операції з готівкою (внесення, переказ, отримання коштів).
- Фінансові операції електронного резидента (е-резидента).
Зазначимо, що фінансові операції або спроба їх проведення незалежно від суми, на яку вони проводяться, вважаються підозрілими, якщо суб’єкт первинного фінансового моніторингу має підозру або має достатні підстави для підозри, що вони є результатом злочинної діяльності або пов’язані чи стосуються фінансування тероризму або фінансування розповсюдження зброї масового знищення.
Отже, все про що ми розповіли, існувало й до 2026 року, тобто ніяких змін в цьому питанні законодавство з фінмоніторингу не зазнало. Втім існує інший нюанс. Відповідно до Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні, затвердженого Національним банком України, фізичні особи мають право здійснювати розрахунки готівкою між собою за договорами купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню, у розмірі до 50 000 гривень включно. При цьому платежі, які перевищують цю суму, здійснюються шляхом переказу коштів з рахунку на рахунок або внесення та/або переказу коштів на рахунки.
Іншими словами, за законом, будь-які угоди на суму понад 50 000 гривень повинні проводитися у безготівковій формі, тобто шляхом переказу коштів з одного банківського рахунку на інший. Це означає, що купівля-продаж нерухомого майна на суму понад 50 000 гривень також має здійснюватися через переказ коштів з рахунку покупця на рахунок продавця. Готівкові платежі для таких угод законом не передбачені.
Оскільки законом пороговою для фінансового моніторингу є сума 400 000 гривень, банк має право запитати у людини про походження коштів, якщо операція перевищує 50 000 гривень. Будь-які фінансові операції з готівкою — внесення, переказ або отримання коштів — підпадають під фінансовий моніторинг, тому покупцю доведеться надати підтвердження законності походження грошей. Саме в цьому часто виникають основні складнощі при купівлі-продажу нерухомості.
Варто ще раз підкреслити, що ці правила фінансового моніторингу не є новими і залишаються незмінними вже багато років. Зараз держава лише посилює контроль за їх дотриманням, бо досі трапляються випадки, коли угоди купівлі-продажу нерухомого майна на суму понад 50 000 гривень проводяться за готівку через нотаріуса, що не відповідає вимогам закону.
