Попри складну ситуацію в країні, питання земельної власності залишається одним з найбільш актуальних. Земля – це не лише територія, а й стратегічний ресурс, інвестиція та джерело прибутку. Проте володіння нею передбачає безліч юридичних нюансів, особливо у період змін у земельному законодавстві. Сьогодні знайти придатну для використання ділянку не так просто, адже кожна з них має своє цільове призначення, і будь-яке її використання поза визначеними межами може призвести до юридичних проблем. Тому, якщо ви ще не володієте землею або плануєте її придбати, важливо знати свої права та своєчасно оформити документи.
Юристи адвокатського об’єднання «Репешко і партнери» прокоментували земельне законодавство, а також розповіли про актуальні особливості земельного права у 2025 році, включаючи нюанси оформлення власності, зміни в законодавстві та можливі ризики.
Не всі знають, що кінець 2024 року приніс важливі зміни до земельного законодавства України – 08 листопада 2024 року набув чинності Закон України від 08 жовтня 2024 року «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту інтересів власників земельних часток (паїв), а також застосування адміністративної процедури у сфері земельних відносин». Даним законом передбачені досить суттєві зміни в земельних відносинах, а саме:
- розділ І Земельного кодексу України доповнено новою главою 31 «Особливості адміністративної процедури у сфері земельних відносин». Відтепер заборонено органам виконавчої влади та місцевого самоврядування відповідно до Закону України «Про адміністративну процедуру» відкликати свої ж рішення про передачу земельних ділянок у власність та користування. Водночас встановлено правило, за яким визнавати недійсними протиправні рішення органів влади про передачу земельних ділянок має лише суд;
- продовжено термін оформлення права власності на невитребувану земельну частку (пай) до 01 січня 2028 року;
- розподіл між власниками земельних часток (паїв) та їх спадкоємцями земель, які залишилися у колективній власності після розподілу земельних ділянок, має бути оформлений та поданий на затвердження органу місцевого самоврядування до 1 січня 2028 року;
- адміністративний акт у сфері земельних відносин, що є підставою для виникнення речових прав на земельну ділянку, не втрачає чинності після державної реєстрації відповідного речового права і продовжує діяти протягом усього часу існування такого права.
Нагадаємо, що раніше діяла норма, відповідно до якої у разі, якщо до 1 січня 2025 року власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець не оформив право власності на земельну ділянку, він буде вважається таким, що відмовився від одержання земельної ділянки. Звертаємо увагу, що наразі даний термін продовжено до 01 січня 2028 року, а отже громадяни мають у запасі додаткові три роки на вирішення земельних питань.
У зв’язку з цим слід зазначити, що право на виділення земельної ділянки в натурі (паю) мають наступні категорії громадян:
- власники земельних ділянок (паїв) з числа колишніх членів колективних сільськогосподарських підприємств, сільськогосподарських кооперативів, сільськогосподарських акціонерних товариств, у тому числі створених на базі радгоспів та інших державних сільськогосподарських підприємств,
- пенсіонери з числа з числа колишніх членів колективних сільськогосподарських підприємств, сільськогосподарських кооперативів, сільськогосподарських акціонерних товариств, у тому числі створених на базі радгоспів та інших державних сільськогосподарських підприємств, які отримали сертифікати на право на земельну частку (пай) у встановленому законодавством порядку;
- громадяни – спадкоємці права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом;
- громадяни, яким право на земельну частку (пай) визнано рішенням суду.
Крім того, земельні ділянки з запасу чи резервного фонду можуть отримати:
- громадяни України, евакуйовані із зони відчуження, відселені із зони безумовного (обов’язкового) або зони гарантованого добровільного відселення
- громадяни України, що самостійно переселилися з територій, які зазнали радіоактивного забруднення, і які на момент евакуації, відселення або самостійного переселення були членами колективних або інших сільськогосподарських підприємств,
- пенсіонери з їх числа, які проживають у сільській місцевості.
У випадку, якщо на території відповідної громади відсутні землі колективної власності, які підлягали паюванню, то виділення земельної частки (паю) громадянам буде здійснюватися таким чином:
- з земель запасу чи резервного фонду у розмірі відповідного паю;
- з земель запасу комунальної власності;
- за рахунок внесення змін до проєкту землеустрою для забезпечення громадян земельними ділянками.
У зв’язку з останніми подіями на території України, вважаємо за необхідне нагадати, що відповідно до законодавства, учасникам бойових дій (УБД) забезпечується першочергове відведення земельних ділянок для індивідуального житлового будівництва, садівництва і городництва. Передача у власність земельних ділянок здійснюється у порядку, визначеному статтею 118 Земельного кодексу України, за умови, що учасник бойових дій не скористався своїм правом на безоплатне отримання у власність земельної ділянки (не брав участі у приватизації земельної ділянки даної категорії раніше) та надав всі необхідні документи. Першими на чергу в отриманні ділянки стоять громадяни, які отримали інвалідність через війну, ті, хто втратив близьких, і учасники битви.
Разом з тим реалізація даного права УБД на цей час має суттєві обмеження. Річ у тім, що наразі внесені зміни до пунктів 5 та 27 розділу X Земельного кодексу України. Згідно з даними змінами під час дії воєнного стану заборонена безоплатна передача земель державної та комунальної власності у приватну. Це регламентується Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель», який набрав чинності 19 листопада 2022 року.
Втім дане обмеження жодним чином не стосується передачі у власність земельних ділянок:
- на яких розташовані об’єкти нерухомості (будівлі, споруди);
- які були передані в користування до набуття чинності Земельним кодексом (до 1 січня 2002 року).
Що стосується безпосередньо УБД, то вони мають право безоплатно отримати земельні ділянки за визначеними нормами:
- для садівництва – до 0,12 гектара;
- для ведення особистого селянського господарства – до 2,0 гектара;
- для будівництва та обслуговування житлового будинку – до 0,25 гектара в селах, 0,15 гектара в селищах та – 0,10 гектара у містах;
- для дачного будівництва – до 0,10 гектара.
Для того, щоб реалізувати своє право, УБД необхідно звернутися до місцевого органу влади, який уповноважений передавати землю. Яка саме кількість землі та якого типу буде виділена, потрібно визначати безпосередньо на місці, адже все залежить від типу ділянки і від того, де вона розташована.
На поширене питання, чи можна заздалегідь звернутися УБД з приводу отримання землі, щоб перейти до оформлення документів одразу після скасування воєнного стану, зазначимо: якщо подати заяву на безоплатне отримання землі зараз, то у результаті заявник просто отримає відмову, в якій зазначатиметься, що згідно з чинним земельним законодавством під час дії воєнного стану розгляд такого клопотання неможливий, і порадять подати документ знову після його скасування. А от же обов’язковою умовою отримання земельної ділянки є скасування воєнного стану. Хоча це не виключає можливості хоча б придивитися та замислитися, яка ж саме земельна ділянка може стати вашою та в якій саме територіальній громаді.
Річ у тім, що отримати земельну ділянку можливо декількома шляхами. Ісі мають як свої плюси, так й мінуси, а отже радимо користуватися всіма можливими! Перший – це безпосередньо звернутися до органів місцевої влади та чекати що вони можуть запропонувати з наявних у них земель які вільні та доступні для передачі у власність громадян.
За другим варіантом громадянину потрібно самому знати, де точно знаходиться вільна ділянка, яка нікому не належить, яка підходить під критерії безоплатної приватизації, її орієнтовну конфігурацію. Раніше це було досить просто реалізувати, адже існував вільний доступ до Публічної кадастрової карти України та громадянин міг здійснювати пошук вільної земельної ділянки за допомогою цього ресурсу. Цей варіант є повністю офіційним, адже викопіювання з Публічної кадастрової карти України як варіант отримання інформації було розглянуто Касаційним адміністративним судом у складі Верховного суду 9 січня 2020 року у справі № 812/1264/17 та зазначено:
«Враховуючи вищевикладене, колегія суддів погоджується з позицією судів попередніх інстанцій, що додані особою до своєї заяви графічні матеріали (викопіювання), на яких зазначено бажане місце розташування земельної ділянки, роздруковані із Публічної кадастрової карти України, інформація в якій створена належним суб’єктом, є належним документом із відображенням інформації, яка дає можливість ідентифікувати бажану земельну ділянку на місцевості та містить прив’язку земельної ділянки до відповідного населеного пункту».
Але знов таки у зв’язку із воєнними діями після запровадження воєнного стану доступ до цієї карти зараз закритий. Деякі ресурси пропонують неофіційні аналоги кадастрової карти, але слід розуміти, що дані на них не можуть бути на сто відсотків актуальними та вірними, адже вони не актуалізувалися з початку дії воєнного стану в Україні.
Чому ми взагалі говоримо про земельні ділянки та наскільки це питання актуально для пересічного громадянина? У 2021 році була знята заборона на продаж земель сільськогосподарського призначення, що призвело фактично на розвиток земельного ринку. Необхідно зазначити, що попри воєнні дії, ціни на земельні ділянки в країні впевнено зростають щороку. Втім вартість землі залежить від багатьох факторів, зокрема, від місця розташування, родючості ґрунту та розміру земельної ділянки. Актуальність земельного питання не обмежується відчуженням земель. Ні для кого не є таємницею, що земельні паї, які належать селянам, дуже добре та під гарну орендну плату здаються різним колективним та фермерським господарствам.
