Питання виселення співвласника чи членів його родини завжди викликає підвищений інтерес і гострі суперечки, адже воно стосується одночасно права власності, сімейних відносин і гарантій житла. У подібних ситуаціях стикаються протилежні інтереси: з одного боку — право особи користуватися майном, яке їй належить, а з іншого — прагнення захистити спокій, порядок і законні права інших співвласників. Такі конфлікти нерідко переростають у судові процеси, що стають тривалими й непростими для всіх учасників.
Юристи адвокатського об’єднання «Репешко і партнери» прокоментували нашій редакції, як на практиці вирішуються спори про виселення з житла співвласника та членів його сім’ї, які правові механізми існують у законодавстві та які підходи застосовують суди.
В нашій практиці спірні випадки, коли житло становиться спільною власністю, є далеко не поодинокими. Навіть якщо від початку будинок мав одного власника, після його смерті цілком ймовірно за наявності декількох спадкоємців, що будинок перейде у власність декількох осіб. При цьому спільна власність може бути як без визначення часток (спільна сумісна – при приватизації квартири) так й з визначенням часток (спільна часткова власність – у спадкоємців). Втім, чим більше у майна співвласників, тим більше проблем та спірних ситуацій можуть виникнути протягом життя.
До нас на консультацію досить часто приходять клієнти з наступною проблемою: квартира чи будинок належить кільком співвласникам, всі співвласники зареєстровані в житлі, а в окремих випадках навіть мешкають усі разом й не тільки вони, але й особи, які не є співвласниками – жінка співвласника, діти співвласниці. При цьому дружні стосунки між всіма зазначеними особами є не завжди, а отже виникають питання: чи можливо співвласника та членів його родини виселити з квартири? Чи можливо зняти їх з реєстрації у даному помешканні?
Ці питання можуть виникнути закономірно у власників, які отримали житло наступним чином:
- шляхом приватизації квартир;
- у спадщину за законом чи за заповітом;
- майно придбане подружжям під час шлюбу з подальшим розподілом чи без;
- придбання частки майна за договором купівлі-продажу, міни, дарування, довічного утримання;
- придбання майна з торгів;
- в інших випадках не заборонених законом.
У подібних ситуаціях співвласник може володіти як іншим житлом, так і лише часткою у спільній власності, яка може бути його єдиним майном. Проте з юридичної точки зору ця обставина ролі не відіграє.
Відповіддю на проблемні ситуації співвласників стало свіже рішення Верховного Суду Україні від 30 липня 2025 року у справі № 521/4550/20. По цій справі один зі співвласників звернувся до іншого співвласника та двох його малолітніх дітей з позовом про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном шляхом виселення. При цьому другий співвласник був зареєстрований разом з дітьми в квартирі та фактично також мешкав в ній.
Відповідачі (співвласник) позовних вимог не визнали. Суд першої інстанції у задоволенні позову відмовив, апеляційний суд рішення суду першої інстанції змінив в мотивувальній частині, але в резолютивній по суті спору – залишив без змін. Позивач оскаржив рішення судів попередніх інстанцій в касаційному порядку до Верховного Суду України.
У спірних правовідносинах позивач як співвласник частки у праві спільної часткової власності спірної квартири заявляє вимогу про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження шляхом виселення співвласниці та членів її сім`ї.
Розглядаючи справу, Верховний Суд враховує, що статтею 355 ЦК визначено, що майно, яке є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно). При цьому касаційний суд зауважує, що за загальним правилом при множинності суб`єктів виникає (набувається) спільна часткова власність (частина четверта статті 355 ЦК). Тобто, якщо декілька суб`єктів набувають майно у спільну власність, то вважається, що вони набули його у правовому режимі спільної часткової власності. Натомість встановлення режиму спільної сумісної власності може бути передбачено в договорі або в нормі закону.
Внаслідок ухвалення судового рішення, яке набрало законної сили, між позивачем та відповідачем виникла спільна часткова власність. Тобто між ними внаслідок такої специфічної та нетипової підстави утворився режим спільної часткової власності на спірну квартиру.
У зв`язку з цим Верховний Суд наголошує, що «спільна часткова власність є специфічною конструкцією, оскільки існує:
- множинність суб`єктів. Для права власності характерна наявність одного суб`єкта, якому належить відповідне майно (наприклад, один будинок – один власник). Навпаки, спільна часткова власність завжди відзначається множинністю суб`єктів (наприклад, один будинок – два співвласники);
- єдність об`єкта. Декільком учасникам спільної часткової власності завжди належить певна сукупність майна. Причому право спільної часткової власності може стосуватися як подільних/неподільних речей, так і майнових прав та обов`язків» (див. постанову Верховного Суду від 12 грудня 2018 року у справі № 442/7505/14-ц
Зазначимо, що право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою. Співвласники можуть домовитися про порядок володіння та користування майном, що є їхньою спільною частковою власністю. Кожен з співвласників має право на надання йому у володіння та користування тієї частини спільного майна в натурі, яка відповідає його частці у праві спільної часткової власності. У разі неможливості цього він має право вимагати від інших співвласників, які володіють і користуються спільним майном, відповідної матеріальної компенсації (частини перша, друга, третя статті 358 ЦК).
Отже, між сторонами виник особливий режим спільної часткової власності на спірну квартиру.
Верховний Суд підкреслює, що інші відповідачі – неповнолітні діти вселились в спірну квартиру як члени сім`ї відповідача. На момент вселення відповідачів між сторонами спору не було режиму спільної часткової власності на спірну квартиру, яку відповідач придбала на підставі договору купівлі-продажу, а тому згоди позивача на вселення не вимагалось.
Враховуючи відсутність порушень при вселенні відповідачів та подальше виникнення особливого режиму спільної часткової власності на спірну квартиру, доводи позивача не можуть бути підставою для виселення малолітніх дітей.
Таким чином, суди обґрунтовано відмовили в задоволенні позовних вимог про виселення відповідачів, але помилились в мотивах такої відмови.
Суд зазначив, що доводи позивача про те, що у матеріалах справи наявні неспростовані докази того, що він є правомірним та належним власником частки в праві спільної часткової власності спірної квартири, однак відповідачі добровільно звільняти квартиру не збираються, чим порушують його права як власника, не мають правового значення для вирішення цієї справи, оскільки жодним чином не спростовують висновків щодо відсутності правових підстав для виселення відповідачів зі спірної квартири.
Як бачимо, Верховний Суд визнав, що суди обґрунтовано відмовили в задоволенні позовних вимог про виселення відповідачів, але помилились в мотивах такої відмови. Ситуація, яку розглядав суд, стосується не тільки співвласника. Слід наголосити, що власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім’ї, інших осіб (ч. 1 ст. 383 ЦК). Члени сім’ї власника житла, які проживають разом із ним, мають право на користування цим житлом відповідно до закону. Житлове приміщення, яке вони мають право займати, визначається його власником (ч. 1 ст. 405 ЦК).
В Україні право власності захищене на рівні Конституції – у ст. 41 зазначено, що кожен громадянин може володіти своїм майном, користуватися ним і розпоряджатися на власний розсуд. Цю ж норму повторює ст. 319 Цивільного кодексу: власник сам вирішує, як ставитися до свого майна, але при цьому не має права чинити дії, що суперечать закону.
Особливе значення це має у випадках, коли мова йде про житло. Ст. 64 Житлового кодексу визначає, хто належить до членів сім’ї власника чи наймача квартири або будинку. Це дружина (чоловік), діти та батьки. Окрім цього, згідно з ч. 2 ст. 64 цього Кодексу, членами сім’ї можуть бути визнані й інші особи, якщо вони постійно проживають разом із наймачем і ведуть спільне господарство. Закон також підкреслює, що навіть після припинення сімейних відносин з власником квартири чи будинку право користування житлом за такими людьми не зникає автоматично.
Хочемо попередити, що виселення людини з житла законом допускається лише у виняткових випадках. Стаття 116 Житлового кодексу встановлює кілька підстав, які дають можливість суду ухвалити таке рішення. По-перше, йдеться про ситуації, коли наймач, члени його сім’ї або інші особи, що мешкають разом із ним, роблять спільне проживання нестерпним для інших. Однак для застосування цієї норми необхідне виконання двох умов: має бути зафіксоване саме систематичне порушення правил співжиття, а також доведено, що до порушників уже застосовувалися заходи попередження чи громадського впливу, які виявилися безрезультатними.
До таких заходів належать офіційні попередження, які можуть виносити суди, прокуратура, органи внутрішніх справ, адміністративні комісії виконкомів. Крім того, закон визнає дієвими і заходи громадського впливу: рішення зборів мешканців будинку, членів житлово-будівельного кооперативу, трудового колективу чи громадської організації за місцем проживання або роботи порушника. Для підтвердження порушень потрібні реальні докази — наприклад, факти притягнення особи до адміністративної чи кримінальної відповідальності за псування житла, систематичні конфлікти чи інші дії, що роблять проживання неможливим.
Друга підстава виселення людини з житла передбачена ч. 3 ст. 116 Житлового кодексу. Це випадки самовільного зайняття житлового приміщення. Якщо людина без будь-яких правових підстав заселилася у квартиру чи будинок, власник або інші законні користувачі можуть вимагати її виселення у судовому порядку.
Згідно зі ст. 8 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод, яку ратифіковано Законом України від 17.07.1997 року № 475/97-ВР і яка для України набрала чинності 11.09.1997 року, кожен має право на повагу до свого приватного і сімейного життя та до свого житла. При цьому органи державної влади не можуть втручатись у здійснення цього права, за винятком випадків, коли втручання здійснюється згідно із законом і є необхідним у демократичному суспільстві в інтересах національної та громадської безпеки чи економічного добробуту країни, для запобігання заворушенням або злочинам, захисту здоров’я чи моралі або прав і свобод інших осіб.
Виселення особи з житла без надання іншого житлового приміщення можливе за умов, якщо таке втручання у право особи на повагу до житла, передбачене законом, переслідує легітимну мету, визначену в п. 2 ст. 8 Конвенції, та є необхідним у демократичному суспільстві. Відповідність останньому критерію визначається з урахуванням того, чи існує нагальна суспільна необхідність для застосування такого обмеження права на повагу до житла і чи буде втручання у це право пропорційним переслідуваній легітимній меті.
Отже, резюмуємо основні моменти:
- зняти з реєстрації місця проживання співвласника не можливо;
- виселити з житла співвласника нерухомого житла не можливо;
- виселити з житла членів сім’ї співвласника майже не можливо (процес довготривалий та залежить від багатьох чинників).
Не можна повністю виключати, що в минулому за подібними справами суди ухвалювали інші рішення. Проте результат у кожному конкретному випадку залежить від кількох важливих чинників. Насамперед — від тієї норми закону, яка діє саме зараз, адже зміни в законодавстві можуть суттєво впливати на позицію суду. Не менш значення має і поточна судова практика, оскільки саме вона показує, як норми тлумачаться та застосовуються на практиці. І, звичайно, ключовими залишаються індивідуальні обставини справи. Навіть схожі на перший погляд ситуації нерідко мають відмінності, які у підсумку стають вирішальними під час ухвалення судового рішення.
Враховуючи всі обставини, про які ми розповіли, наполегливо рекомендуємо аби зберегти кошти, ментальне здоров’я та добрі стосунки з родичами, позбавлятися майна, яке є у спільній власності. Викупайте частки в інших співвласників, продавайте спільне майно разом та діліть кошти – знаходьте будь-які варіанти.
