Попри виклики війни стійке зростання демонструє ринок складської нерухомості в Україні. Цьогоріч триває пожвавлення цього сегмента, зокрема на Заході та у Київській області, що залишаються привабливими для інвесторів.
Ціна на зведення складських приміщень в Україні варіюється залежно від типу будівлі, площі та використовуваних матеріалів. Так, будівництво швидкомонтованих ангарів може бути на 30-40% дешевшим порівняно з капітальними спорудами. Конкретні розрахунки залежать від індивідуальних потреб замовника та специфіки проєкту.
Інвестиції в складську нерухомість в Україні можуть приносити дохідність до 15% річних, що перевищує показники житлової нерухомості та європейських складів. Зокрема, інвестпроєкти поблизу Києва пропонують дохідність 10-12% річних з порогом входу від $74 583.
Склади під обстрілами та ближче до ЄС: як війна переформатувала логістику та нерухомість в Україні
Війна кардинально змінила вітчизняну логістику та ринок складської нерухомості. Якщо раніше головні хаби розташовувалися у Києві, Харкові, Одесі та Дніпрі, то сьогодні компанії масово релокуються на Захід. Причини очевидні: безпека, доступ до європейських ринків і нові логістичні маршрути.
Лише у Київському регіоні було знищено або пошкоджено понад 380 тис. кв. м складських площ — це близько 1/5 від довоєнного обсягу. Загалом по країні втрати також перевищують 20% усіх професійних складів.
У перші місяці повномасштабного вторгнення бізнес масово переміщував склади до прикордонних районів — Львівщини, Закарпаття, Волині. Проте така стратегія себе не виправдала: великі відстані до основних ринків збуту та регулярні блокування кордонів, зокрема польськими фермерами, ускладнювали логістику.
Сьогодні основний попит зосереджений у Київській області та західних регіонах. Київ — потужний споживчий ринок і центр управління для багатьох компаній. Захід України приваблює близькістю до ЄС, наявністю транспортної інфраструктури та відносною безпекою.
Найближчим часом очікується введення в експлуатацію рекордної кількості нових складських приміщень — близько 500 000 кв. м. З них 300 000 кв. м припадає на Львівську та Хмельницьку області, а решта — на Київщину.
Через постійні обстріли, окупацію, зруйновану інфраструктуру та високі ризики для бізнесу Харківська, Донецька, Луганська, Херсонська та Запорізька області наразі практично виключені з логістичних планів. Навіть на підконтрольних територіях попит на оренду складів мінімальний.
Особливий дефіцит спостерігається у сегменті холодильних складів. Лише близько 5% усіх складів мають необхідні температурні режими для зберігання швидкопсувних товарів. Це створює додаткові виклики для ритейлу та фармацевтики.
Попри всі виклики, ринок складської нерухомості в Україні стабільно приваблює інвесторів. Інвестиції в цей сегмент можуть приносити до 15% річних, що перевищує показники житлової нерухомості та європейських складів.
Як держава допомогла складам і чому громади тепер на перших ролях
Коли на початку війни бізнес опинився перед дилемою: тікати з-під обстрілів або згортатися, уряд запустив програму релокації. Тобто запропонував підприємствам безпечні локації, організував перевезення, іноді навіть допоміг з приміщенням і комунікаціями.
За даними Мінекономіки, за два роки дії програми вдалося перемістити майже 700 підприємств, із яких понад 470 уже працюють на нових локаціях. Частина з них — це виробництва, частина — логістичні компанії, які згодом почали будувати або орендувати склади вже в нових регіонах. Особливо активною стала Львівська область, де сформувався цілий кластер виробничих і складських майданчиків.
Вітчизняні урядовці розуміють, що інвестора треба не тільки привабити, а й переконати. Тому ще у 2021-му держава запустила закон про “інвестнянь”, а у 2023–2025 роках розширила стимули: зокрема, можна не платити податок на прибуток до 5 років, ввозити обладнання без ПДВ і мита, іноді можна за символічну плату отримати землю під індустріальний парк.
Усе це стосується й інвесторів у складську інфраструктуру. Особливо коли мова йде про логістичні хаби, мультитемпературні склади або кластери для експорту.
Цікаво, що саме місцеві громади сьогодні нерідко вирішують долю нових логістичних проєктів. Вони підшукують ділянки, змінюють зонування, допомагають з підключенням електрики чи води. Так, у Вінниці діє муніципальна програма підтримки бізнесу, яка дозволяє орендувати землю на пільгових умовах для розвитку логістичних об’єктів.
А у Львівській області створюють індустріальні парки із логістичним компонентом: під Новояворівськом уже працюють склади, що обслуговують не лише Україну, а й транзит до Польщі.
Держава задала старт, але тепер головні рушії розвитку — самі громади та бізнес. Саме на місцях вирішується, чи буде тут черговий ангар, чи з’явиться справжній логістичний кластер з інфраструктурою, під’їздами, енергетикою і навіть залізничною гілкою. Українська складська логістика вже не просто переживає війну — вона формує нову мапу економіки.
Як профінансувати будівництво складу в Україні: банки, токени й обережність
Склади в Україні дорожчають і приносять дохід, але на старті все одно потрібні великі гроші. Виникає питання: де взяти фінансування, якщо ти не міжнародний холдинг із мільйонами на рахунку?
Попри війну, українські банки не закрилися в “бункері”. Так, у рамках держпрограми “5-7-9%” можна отримати бізнес-кредит навіть на будівництво логістичного об’єкта. Це реальний варіант для тих, хто має чіткий план, землю та вже перших орендарів.
Кредити до 60 млн грн з пільговими ставками пропонує Кредобанк — і це не лише для агро чи торгівлі, а й під індустріальні проєкти.
Нові часи — нові інструменти. Один із них — краудінвестинг. Ідея проста: ти не береш гроші в одного великого інвестора, а залучаєш багато малих: кожен скидається, отримує частку й розраховує на дохід. У Європі така модель — норма, в Україні — поки новинка, але вже є кейси.
Інший формат — токенізація нерухомості. Це коли твій об’єкт (є такий у Броварах) розбивається на цифрові токени, які купують інвестори. Один токен — одна частка. Все працює через блокчейн, без нотаріусів і паперових угод.
Фінустанови не кидаються на складські проєкти з головою. Після 2022 року вони запровадили нові моделі оцінки ризиків: рахують, наскільки близький фронт, чи є страхування, хто орендарі, які ризики по енергетиці.
Нацбанк ще два роки тому оновив методики аналізу ризиків для банків і страхових компаній. Усе це потрібно, щоби уникнути “заморожених” об’єктів і банкрутств.
Отже, наразі реально інвестувати в склад. Але якщо до війни вистачило б бізнес-плану й ділової хватки, то зараз треба ще й вміти рахувати ризики, залучати кошти з кількох джерел і переконувати не одного, а десятки дрібних інвесторів.
Хто сьогодні орендує склади і чому довгостроковий договір на вагу золота
За три роки повномасштабної війни ринок оренди складів в Україні кардинально змінився. Якщо раніше компанії обирали за принципом “щоби швидко, дешево й ближче до траси”, то сьогодні кожен метр площі — на вагу золота. Вакантність тримається на рівні 1–2%, хоча оптимальною вважається щонайменше 5–7%. Вільні склади розбирають ще на етапі проєктування.
В умовах війни власники складської нерухомості стали обережнішими. За словами CEO Watermelon Development Федора Арбузова, зараз більшість угод укладаються на ранніх стадіях будівництва, іноді ще до появи фундаменту. Це дає орендарю перевагу в черзі, але й зобов’язує його до тривалих контрактів.
Більшість договорів зараз укладаються на 3–5 років, часто з фіксацією валютної прив’язки (долар/євро) та обов’язковими форс-мажорними пунктами, пов’язаними з бойовими діями. Короткострокову оренду знайти майже неможливо, особливо якщо йдеться про склади класу А.
Так, навіть склади площею 1000–2000 кв. м, які ще у 2020-му можна було орендувати на пів року чи рік, зараз просто відсутні на ринку. Бо попит стабільно високий, а власники не хочуть ризикувати. Вони прагнуть довгострокових партнерів — компаній, які гарантують стабільні платежі та розглядають склад як частину логістичної системи, а не тимчасове сховище. У Києві та області більшість сучасних складів уже зайняті великими логістичними компаніями або міжнародними мережами.
Сьогодні основні орендарі — великі національні й міжнародні логістичні оператори (3PL), фармацевтичні дистриб’ютори, гравці харчового ритейлу та автокомпанії. Особливо високий попит — на холодні склади та великі юніти (від 10 000 кв. м і вище). Приміщення шукають “під ключ”, із можливістю гнучкого зонування та спеціальними температурними режимами.
Один з найяскравіших прикладів — логістичний комплекс RLC під Києвом. Він забезпечує зберігання продуктів при +1…+8°C та заморожених товарів до –24°C, і майже повністю зайнятий орендарями ще до завершення будівництва.
…Наступного разу ми розглянемо, як змінилася середня ставка оренди по регіонах за останнє п’ятиріччя, чи варто очікувати перегріву ринку після стабілізації, які іноземні гравці вже інвестували у складську нерухомість під час війни, чи є перспективи для входу логістичних гігантів — на кшталт Prologis або Goodman?
Також в контексті розгляду теми складської нерухомості доречно відслідкувати, наскільки захищена нерухомість у разі обстрілу чи окупації, яку роль в цьому сегменті відіграє страхування, чи вистачає в Україні фахівців із логістики, складських операцій та автоматизації? А також які тренди домінують в автоматизації та роботизації складів, хто саме будує нові логістичні центри, та чи готові девелопери працювати без попередньо гарантованого орендаря?
Тетяна Вікторова
