Залиття квартири є однією з найпоширеніших побутових проблем українців, які проживають у багатоповерхових будинках. Часто складно одразу визначити винуватця та механізм виникнення шкоди, а без чіткого розуміння того, хто несе відповідальність, неможливо ефективно вимагати відшкодування. Правові норми передбачають можливість компенсації матеріальної та моральної шкоди, а також визначають загальні принципи цивільної відповідальності за порушення майнових прав.
Юристи адвокатського об’єднання «Репешко і партнери» прокоментували нашій редакції, як грамотно діяти в таких випадках, щоб отримати компенсацію. Вони пояснили, яким чином законодавство України регулює це питання.
Мабуть, жахом кожного хто живе у квартирі є її залиття. При цьому навіть незрозуміло, що страшніше – затопити когось чи бути самому затопленому сусідами. Втім, не завжди у залитті винні саме сусіди й це одне з головних завдань. Необхідно, перш за все, розібратися хто саме винен в цій халепі, аби точно знати, з кого вимагати відшкодування збитків.
За змістом положень частини 3 статті 386 ЦК України власник, права якого порушені, має право на відшкодування завданої йому майнової і моральної шкоди.
Згідно з статтею 22 ЦК України передбачено, що особа, якій завдано збитків в результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування. Збитки відшкодовуються у повному обсязі, якщо договором або законом не передбачено відшкодування у меншому або більшому розмірі.
Водночас частиною другою статті 22 ЦК України передбачено, що збитками є: втрати, яких особа зазнала у зв`язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки); доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, як би її право не було порушене (упущена вигода).
Таким чином, під збитками необхідно розуміти фактичні втрати, яких особа зазнала у зв`язку зі знищенням або пошкодженням речі, витрати, вже зроблені потерпілим, або які мають бути ним зроблені, та упущену вигоду. При цьому такі витрати мають бути безпосередньо, а не опосередковано пов`язані з відновленням свого порушеного права, тобто з наведеного випливає, що без здійснення таких витрат неможливим було б відновлення свого порушеного права особою.
Загальне положення про цивільно-правову відповідальність за завдання позадоговірної шкоди визначено у статті 1166 ЦК України, якою передбачено, що майнова шкода, завдана неправомірними рішеннями, діями чи бездіяльністю особистим немайновим правам фізичної або юридичної особи, а також шкода, завдана майну фізичної або юридичної особи, відшкодовується в повному обсязі особою, яка її завдала; особа, яка завдала шкоди, звільняється від її відшкодування, якщо вона доведе, що шкоду завдано не з її вини.
Отже, першим та головним завданням є визначення винуватця в затопленні. Обов’язково слід зателефонувати на відповідну аварійну службу та залишити там заяву, аби на місце виїхали майстри та точно встановили де саме стався прорив та з чиєї вини. При цьому в залиття можуть бути винні як активні дії (здійснення ремонтних робіт непрофесіоналами), так і бездіяльність (утримання внутришньобудинкових систем у неналежному стані та їх несвоєчасний ремонт відповідними службами).
Загалом винними в залитті можуть бути:
- сусіди зверху, причому як на поверх вичеше, так й на два на три й більше;
- об’єднання співвласників будинку (ОСББ), комунальні підприємства: водоканал, теплові мережі, ЖЄК тощо.
Відповідно до пункту 5 частини 2 статті 24 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» балансоутримувач зобов`язаний забезпечити умови для своєчасного проведення капітального і поточного ремонтів відповідно до встановлених стандартів, нормативів, норм та правил, а також забезпечити належну експлуатацію та утримання майна, що передані на його баланс. Крім того, пунктом 8 частини 2 статті 25 Закону України «Про житлово-комунальні послуги»встановлено обов`язок управителя забезпечувати здійснення профілактичних, поточних, капітальних та аварійних ремонтів відповідно до встановлених стандартами, нормативами, нормами і правилами вимог щодо строків та регламентів.
Згідно з пунктом 3 частини 1 статті 20 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» споживач має право на відшкодування збитків, завданих його майну та/або приміщенню, шкоди, заподіяної його життю чи здоров`ю внаслідок неналежного надання або ненадання житлово-комунальних послуг.
Наступним кроком необхідно здійснити фіксування факту залиття та його наслідків. Крім дзвінка до аварійної служби не чекаючи їх приїзду, необхідно:
- здійснити фото- та відеофіксацію пошкодженої квартири та її окремих елементів (стін, меблів, електроприлади, підлога тощо). Додатково, зніміть відео, яке фіксує сам процес залиття або вже завдану шкоду (місце прориву труби, протікання тощо);
- зателефонувати до ЖЕКу, ОСББ або управляючої компанії, повідомити про факт залиття та попросіть скласти відповідний акт.
Ось ми підійшли до головного документа в даній ситуації – акту залиття. Акт залиття складається представниками ЖЕКу, ОСББ або управляючої компанії за участі власника квартири. Форма такого акту затверджена Наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства України від 17 травня 2005 року № 76 «Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій») (додаток 4). Акт передбачає вихід на місце затоплення комісії у складі головного інженера виконавця послуг, голови комісії, майстра технічної ділянки, майстра ремонтної ділянки, слюсаря-сантехніка (слюсаря-електрика), представників організації, яка відповідно до укладеної угоди обслуговує внутрішньобудинкові
системи опалення та гарячого водопостачання.
В акті про залиття зазначаються наступні відомості:
- дата складення (число, місяць, рік);
- прізвища, ініціали та посади членів комісії;
- прізвище, ім’я, по батькові власника (наймача, орендаря) квартири, що зазнала шкоди, адреса квартири, поверх, форма власності;
- прізвище, ім’я, по батькові власника (наймача, орендаря) квартири, з вини якого сталося залиття, адреса квартири, поверх, форма власності у разі як що винен саме власник квартири;
- характер залиття та його причини;
- завдана майнова шкода (обсяги необхідного ремонту приміщень квартири, перелік пошкоджених унаслідок залиття речей та їхня орієнтовна вартість);
- висновок комісії щодо встановлення вини особи, що вчинила залиття.
Звертаємо увагу, що окремою строкою в акті чітко прописується хто саме винен в залитті та, в наслідок чого сталася дана подія. В акті повинна бути вказана чітка причина залиття, як того вимагає Додаток 4 до п. 2.3.6 вищезгаданих Правил: «чітко зазначити причини». Наприклад, проста фіксація: «замокання стін та стелі» не буде розцінена судом як належний доказ того, що залиття сталося з вини відповідача. Акт підписується усіма члена ми комісії та власником квартири/квартир.
Якщо скласти акт про залиття не можливо одразу – в день залиття, рекомендуємо це зробити як можна в найкоротший термін!
Для об’єктивності дослідження наслідків при складанні акту повинні бути присутні як власник чи його представник залитої квартири, так й власник або його представник тієї квартири, яка винна в залитті. Запрошення на дане відвідування краще надсилати в письмовому вигляді, хоч би й листуванням у месенджері яке слід скриніти та зберігати. Якщо власник квартири з вини якого відбулося залиття все ж таки не з’явився на процедуру складання акту, слід зафіксувати факт його не явки та зазначити про те, що він був проінформований про дату та час виходу комісії.
Якщо хтось зі сторін відмовився підписувати акт, необхідно вказати причину, проте зазначене не впливає на його чинність. Акт обов’язково у кінці скріплюється печаткою.
Слід пам’ятати, що дефекти у зв’язку із залиттям квартири можуть проявитися не одразу, а з часом, тому для повної фіксації збитків у разі наявності такої ситуації рекомендуємо викликати комісію для складання ще одного акту за наслідками залиття. Все, що було зазначено попередньо, актуально для повторно ситуації.
На практиці зустрічаються випадки, коли для підтвердження розміру завданої майнової шкоди, потерпіла сторона надає висновок за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи. До того ж судова експертиза може призначатися в тому випадку, якщо винуватець заперечує наданий до суду звіт про оцінку завданої майнової шкоди.
Наступним етапом є визначення обсягу спричиненої шкоди у грошовому еквіваленті. Саме тому для визначення розміру завданої майнової шкоди необхідно звернутися до кваліфікованого суб’єкта оціночної діяльності, який сформує звіт про оцінку завданої майнової шкоди, що включає розмір збитків і вартість ремонту пошкодженого майна. Якщо є можливість, то краще одразу звернутися саме до установи, яка робить судові експертизи та її експерти за замовленням зроблять висновок про розмір завданої шкоди. Чому краще звертатися саме до експертної установи?
Річ у тім, що у разі не згоди винної сторони з розміром нарахованого збитку, вона має право на призначення судової товарознавчої експертизи. Робити її буде саме та ж експертна установа. При цьому цілком виключений варіант, коли її експерти спочатку вирахують одну суму, а потім вже при проведенні судової експертизи зовсім іншу. Якщо докази будуть подані одні й ті ж самі, сума збитку у всякому випадку буде визначена однаково.
Отже, винна особа встановлена, збитки розраховані й таким чином ми підійшли до головного питання – як отримати відшкодування з винної особи. Одразу зазначимо, що існує два шляхи отримання коштів: добровільне відшкодування та відшкодування за судовим рішенням.
Хочемо звернути увагу: як що винуватцем у залитті є юридична особа – водоканал, теплові мережі, ОСББ тощо, то відшкодування тут може бути тільки за рішенням суду, адже жоден директор/начальник такої установи не візьме на себе відповідальність за виплачену суму – визначення розміру виплати буде перекладений саме на суд.
Але в будь-якому випадку спочатку до винної особи потрібно звернутися з претензією у письмовому вигляді. Саме в претензії слід зазначити:
- обставини залиття;
- розмір завданої шкоди з вимогою про її відшкодування;
- строк для добровільного виконання вимог.
До претензії необхідно додати копії акту про залиття, звіту про оцінку завданої майнової шкоди, фотографій пошкоджень та інших доказів.
Претензію слід вручити винній особі під її особисту розписку про вручення, або, як що це не можливо – відправити поштовим оператором цінним листом з описом та зі зворотнім письмовим повідомленням про вручення.
Наступне питання, яке слід вирішити для себе виходить з на наступної ситуації – винна особа згодна сплатити певну суму у якості відшкодування тут й зараз, але вона на 10-20-30% менша від реально вартості зазнаних збитків. Тож погоджуватися чи ні? Ми рекомендуємо погоджуватися. Гроші ви в такому випадку отримуєте вже тут й зараз без додаткових вкладень. У разі незгоди, вам потрібно буде йти до суду та відстоювати свої права, а це час та кошти (послуги адвоката, сплата судового збору, додаткові експертизи тощо).
Отже, ми підходимо до того, що у разі незгоди з сумою запропонованої компенсації, або взагалі в разі відмови сплачувати відшкодування шкоди, єдиний шлях, який є це йти до суду. При цьому позовна заява до суду буде звучати наступним чином: про відшкодування майнової шкоди спричиненої залиттям.
Щодо визначення підсудності та конкретного суду до якого звертатися – спори щодо відшкодування майнової шкоди розглядаються місцевим загальним судом за місцем проживання відповідача (особи винної в залитті) або за місцем завдання шкоди.
Судовий збір для фізичної особи складає 1 % від ціни позову, але не менше 1 211, 20 грн, та не більше 15 140 грн станом на 2025 рік.
Зазначимо, що позовна заява повинна відповідати вимогам передбаченим ст. 175 Цивільного процесуального кодексу України.
До відшкодування крім безпосередньої суми спричиненої залиттям можна також заявити:
- відшкодування упущеної вигоди – сум недоотриманої орендної плати у разі як що квартира офіційно здавалась в оренду;
- відшкодування моральної шкоди;
- вартість проведених експертиз та послуг оцінювачів;
- витрати на правову допомогу.
Особа має право на відшкодування моральної шкоди, завданої внаслідок порушення її прав.
Моральна шкода полягає, зокрема, у душевних стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв`язку з протиправною поведінкою щодо неї самої, членів її сім`ї чи близьких родичів, у душевних стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв`язку із знищенням чи пошкодженням її майна (частина перша та друга статті 23 ЦК України).
Необхідно пам’ятати, що судовий процес є досить тривалим, особливо якщо по справі будуть призначені судові експертизи. Тож запастися витримкою потрібно щонайменше на 1-2 роки з урахуванням права на оскарження рішення суду до апеляційної інстанції.
Не додасть швидкості в отриманні коштів й процедура виконання судового рішення. В разі, якщо сума, яка підлягає стягненню за виконавчим провадженням, не перевищує 20 розмірів мінімальної заробітної плати (станом на 01.01.2025 року – 160 000 грн), звернення стягнення на єдине житло боржника та земельну ділянку, на якій розташоване таке житло, не здійснюється. У такому випадку виконавець зобов’язаний вжити заходів для виконання рішення коштом іншого майна боржника. При цьому, якщо у боржника немає автівки та він працює неофіційно, або взагалі не працює, здійснити стягнення на поточний момент буде можливо.
