Договір довічного утримання стає все більш актуальним інструментом у сучасному правовому полі, де соціальні зміни та демографічні процеси вимагають нових підходів до захисту прав осіб, які опинилися в особливій ситуації. Цей договір втілює не лише юридичну угоду, а справжній життєвий контракт між сторонами. Він здатний визначати як фінансові зобов’язання, так і етичні та соціальні аспекти взаємовідносин. Проте, саме комплексність цього правового інструменту викликає низку запитань: наскільки передбачуваним може бути юридичний статус сторін протягом всього терміну дії договору? Які механізми забезпечують захист прав та інтересів сторін? І найголовніше, як уникнути ситуацій, коли договір стає джерелом суперечок та правових конфліктів?
Юристи адвокатського об’єднання «Репешко і партнери» прокоментували законодавство і правильність укладання договору довічного утримання, а також проаналізували його застосування, практичні наслідки та можливі ризики.
Основна ідея договору довічного утримання полягає у встановленні довгострокових зобов’язань, які охоплюють не лише матеріальну підтримку, але й гарантування гідного рівня життя. Війна в Україні не тільки розлучила багато сімей, тому трапляються непоодинокі випадки, коли в країні сам на сам зі своїми проблемами та бідами залишилися люди похилого віку. У когось дочка виїхала до Канади з чоловіком та дітьми та не має наміру повертатись, а у когось син загинув, боронячи рідну землю. При цьому не всі мають інших близьких родичів (сестер, братів, племінників, онуків тощо), а якщо й мають, то вони не завжди горять бажанням допомагати літньому родичу чи допомагати просто так, за один лише родинний зв’язок.
Вже відомі випадки, коли залишившись в таких умовах декілька подруг-бабусь знайшли досить цікавий вихід з ситуації – вони всі разом вирішили жити у квартирі в однієї з подруг, а власні квартири здавати в оренду, розподіляючи отримані кошти на усіх, або покривати ними поточні потреби. Кажуть, що вони навіть мандрують разом на ці кошти. Втім не всім підходить зазначений варіант, адже не всі мають таких подруг-однодумців, не всі мають бажання з кимось чужим жити разом та й стан здоров’я у багатьох такий, що не до мандрів – хоча б хтось сходив до магазину та зварив тарілку супу.
Ось тут не зайве буде згадати, що існує договір довічного утримання. Статтею 744 ЦК України встановлено, що за договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або її частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, замість чого набувач зобов`язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно.
Цей договір підходить в тому випадку, коли є родичі не близького ступеню споріднення, які не хочуть за просто так надавати допомогу, а також коли допомогу бажає надавати взагалі стороння особа, але хоче за допомогу отримати суттєвий бонус, зазвичай у вигляді нерухомого майна. Хоча закон не обмежує в тому, що саме може відчужувач надавати за допомогу, але зазвичай предметом такого договору стає саме нерухоме майно – квартира чи житловий будинок. Водночас відповідно до норми закону це може бути й транспортний засіб, й дорогоцінності й будь-яке інше вартісне майно.
Тому, перш за все, в чому потрібно впевнитись особі похилого віку, якщо вона вирішила укласти договір довічного утримання – це правовстановлюючі документи на нерухоме майно. Трапляється багато випадків, коли оформлювати нерухомість, яка відійшла у спадок, приходить, наприклад, не дочка після матері, а онука вже після мами та після бабусі. Або подружжя придбало будинок у шлюбі на чоловіка, потім він помер, а дружина так і продовжує мешкати у ньому. Тобто, громадяни просто мешкають в будинку чи квартирі десятиріччями, сплачують комунальні послуги, а про інше й не замислюються. Саме тому для початку необхідно привести правовстановлюючі документи до ладу. Там, де майно перебуває у спільній сумісній власності, тобто без визначення часток, потрібно ці самі частки визначити між співвласниками у нотаріуса або через суд.
Все це необхідно у зв’язку з тим, що договір довічного утримання укладається обов’язково у нотаріуса. Більш того, деякі особи похилого віку думають, що нотаріус просто бере на зберігання їхні документи про право власності на нерухомість. Ні. Це не так! Підписуючи договір довічного утримання у нотаріуса, ви передаєте особі, яка буде здійснювати догляд, право власності на своє нерухоме майно. Власником майна в реєстрі нерухомого майна буде обліковуватися вже набувач, але на майно буде накладений арешт (заборона відчуження) до того часу, поки нотаріусу не буде пред’явлено свідоцтво про смерть особи похилого віку. Таким чином, набувач отримує у власність майно відчужувача з моменту укладання угоди, але не може їм розпоряджатися (дарувати, продавати, міняти тощо) до моменту смерті відчужувача.
З цієї точки зору є дві новини – добра і погана. Добра – на майно, передане набувачу за договором довічного утримання (догляду), не може бути звернене стягнення протягом життя відчужувача. А погана – втрата (знищення), пошкодження майна, яке було передане набувачеві, не є підставою для припинення чи зменшення обсягу його обов’язків перед відчужувачем. І ще одне – для когось погане, а для когось добре – майно, отримане за договором довічного утримання одним з подружжям в період шлюбу, є спільною сумісною власністю обох. При цьому передбачається, що утримання надається за кошти спільного подружнього бюджету за спільними зусиллями.
Тепер щодо самого договору безпосередньо. Згідно з частиною першою статті 749 ЦК України у договорі довічного утримання (догляду) можуть бути визначені всі види матеріального забезпечення, а також усі види догляду (опікування), якими набувач має забезпечувати відчужувача. За правилами статті 751 ЦК України матеріальне забезпечення, яке щомісячно має надаватися відчужувачу, підлягає грошовій оцінці. Але зараз мова буде йти про те, що в законі не прописано – це суто практичні поради, які необхідні тим, хто вирішив доглянути когось за нерухоме майно. Так, одинокі бабусі та дідусі бувають. Але вони бувають одинокими до тих пір, поки не помруть. Після смерті з’ясовується, що в них є й внучаті племінники, й троюрідні сестри та ще багато хто. Тоді й починається судова тяганина на предмет того, чи була умовна бабуся при здоровому глузді, коли укладала договір.
Є й інший варіант – особу похилого віку не влаштовує догляд – апельсини кислі чи червона ікра тільки на свята. Тут вже вони починають ставити питання, що після багатьох років догляду мають бажання розірвати договір у зв’язку з неналежним доглядом. При чому в такому випадку може бути як варіант, що та ж бабуся хоче виторгувати більш кращі умови догляду, або за цим стоять інші особи, які хочуть отримати собі бабусю з нерухомістю, пропонуючи їй дійсно більш кращий догляд. Тому перше, що потрібно зробити – це пройти особою похилого віку повний медичний догляд, включаючи психіатра. Отримані довідки будуть запорукою здорового глузду та розумового стану особи. Надалі це виключить судову тяганину з підстав недієздатності особи у момент укладання договору.
Надалі як можна точніше запишіть у договорі довічного утримання, яка саме допомога та на яку суму коштів буде надаватися. Не бійтеся цього пункту – він захистить всі сторони угоди. Тут можна, наприклад, зазначити, наступне:
- кожного місяця надаються продукти та ліки на суму 3 000 грн, при цьому кожного року зазначена сума збільшується з 1 січня на 10% (урахування інфляції),
- раз на рік покупається та передається наступний одяг: сорочка, штани, спортивні штани, светр, плаття тощо;
- раз на тиждень набувач робить у квартирі повне прибирання в тому числі вологе;
- раз на рік набувач миє у квартирі всі вікна, пере штори ти гардини;
- у разі, якщо відчужувач опиняється в лікарні, то набувач через день навідує його, приносячи їжу та чистий одяг.
Конкретний перелік допомоги буде залежати від того, що саме готов надавати набувач та що за свою нерухомість хоче відчужувач – це можуть бути тільки кошти, або тільки допомога або й те й інше.
Відповідно до законодавства набувач зобов’язаний у разі смерті відчужувача поховати його, навіть якщо це не було передбачено договором довічного утримання (догляду). Набувачами за договором довічного утримання можуть бути кілька фізичних осіб, в такому разі їх обов’язок перед відчужувачем є солідарним та вони стають співвласниками майна, переданого їм за договором довічного утримання (догляду), на праві спільної сумісної власності. Набувачем майна за договором може бути така особа, яка може і здатна надати відчужувачеві обумовлене договором матеріальне забезпечення. Так, наприклад, не може бути набувачем особа, яка за медичними показниками сама потребує стороннього догляду, недієздатна особа.
Наступний крок – заведення зошита, в який буде записуватися вся надана допомога з вклеюванням відповідних чеків. При цьому сторінки зошита потрібно пронумерувати та прошити. Краще, якщо однакових зошитів буде два – один у набувача, а другий у відчужувача. Запис в зошиті повинен виглядати наступним чином:
«22.12.24 р. – привезено наступні продукти: батон, 2 уп. молока, 0,5 кг масла, 1 кг овіяного печива, 3 кг картоплі. Загальна витрачена сума – 150 грн чек вклеєно, відчужувач – підпис.
28.12.24 р. – у квартирі вимиті всі вікна, випрана постільна білизна, штори, тюль, відчужувач – підпис».
Все зазначене знадобиться, якщо стане питання в суді чи належним чином здійснювався догляд за відчужувачем.
Важливо знати, що згідно зі ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). Згідно з вимогами статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Отже, договір довічного утримання можливо розірвати двома шляхами:
- У добровільному порядку. Сторони йдуть до того нотаріуса у якого укладався договір, нотаріус оформлює документи, сторони їх підписують та нотаріус повертає відчужувачу його первісні правовстановлюючі документи, які відбирались при підписанні договору довічного утримання.
- У судовому порядку. До суду подається відповідна позовна заява, а після отримання позитивного рішення суду про розірвання договору рішення несеться нотаріусу у якого укладався договір довічного утримання та він повертає первісні документи та поновлює записи у реєстрі нерухомого майна.
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 755 ЦК України договір довічного утримання (догляду) може бути розірваний за рішенням суду на вимогу відчужувача або третьої особи, на користь якої він був укладений, у разі невиконання або неналежного виконання набувачем своїх обов`язків, незалежно від його вини. У цьому разі витрати, зроблені набувачем на утримання та (або) догляд відчужувача, не підлягають поверненню.
Тлумачення ст. 755 ЦК свідчить про те, що договір довічного утримання (догляду) може бути розірваний за рішенням суду за умови доведення відчужувачем факту порушення набувачем своїх обов`язків за договором довічного утримання (догляду), що може проявлятися у вигляді неповного чи неналежного забезпечення доглядом, допомогою, харчуванням відчужувача або у вигляді повного невиконання вказаних дій.
Із системного аналізу положень вказаних норм та умов договору вбачається, що підставою для розірвання договору довічного утримання є як повне невиконання набувачем взятих на себе обов`язків, так і їх неналежне виконання у порівнянні з умовами договору незалежно від вини набувача. При цьому, обов`язок з доведення факту належного виконання умов договору довічного утримання, у відповідності до ч. 3 ст. 12, ч. 1 ст. 76 ЦПК України, покладається саме на особу, яка надає це утримання.
Приписами ч. 1 ст. 756 ЦК України встановлено, що у разі розірвання договору довічного утримання (догляду) у зв`язку з невиконанням або неналежним виконанням набувачем обов`язків за договором, відчужувач набуває право власності на майно, яке було ним передане, і має право вимагати його повернення.
Тлумачення пункту 1 частини першої статті 755 ЦК України свідчить, що договір довічного утримання (догляду) може бути розірваний за рішенням суду за умови доведення відчужувачем факту порушення набувачем своїх обов’язків за договором довічного утримання (догляду), що може проявлятися у вигляді неповного чи неналежного забезпечення доглядом, допомогою, харчуванням відчужувача або у вигляді повного невиконання вказаних дій.
Навіть лише сам факт сплати набувачем грошових коштів щомісяця на утримання відчужувача майна не може вважатися належним виконанням умов договору довічного утримання і є підставою для його розірвання, якщо умовами такого договору передбачено як майнове утримання відчужувача, так і здійснення догляду за ним. Зазначене підтверджується Постановою Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 12.04.2018, справа №759/14846/15-ц (провадження №61- 6294св18) , Постановою Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 15.05.2019, справа №306/2548/14-ц (провадження №61- 6315св18).
Зазначимо, що неприязні стосунки між сторонами договору довічного утримання є підставою для розірвання договору довічного утримання Це підтверджується Постановою Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 28.03.2018, справа №509/513/16-ц. Суд розглядає це питання з тієї точки зору, що відчужувач розраховує на комфортну старість, що відповідно виключено при виникненні неприязне них стосунків. Так, практика знає судову справу, де набувач регулярно морально знущався з відчужувача у зв’язку з чим неодноразово викликались представники поліції, які складали відповідні протоколи.
У разі неможливості подальшого виконання фізичною особою обов’язків набувача за договором довічного утримання (догляду) з підстав, що мають істотне значення, обов’язки набувача можуть бути передані за згодою відчужувача члену сім’ї набувача або іншій особі за їхньою згодою.
Таким чином, при вирішенні питання про заміну набувача пріоритет мають члени його родини. Інша особа може стати набувачем лише за згодою відчужувача і первісного набувача. У випадку смерті фізичної особи-набувача, обов’язки останнього за договором довічного утримання (догляду) переходять до тих спадкоємців, до яких перейшло право власності на майно, що було передане відчужувачем.
Якщо спадкоємець за заповітом відмовився від прийняття майна, що було передане відчужувачем, право власності на це майно може перейти до спадкоємця за законом. Якщо у набувача немає спадкоємців або вони відмовилися від прийняття майна, переданого відчужувачем, відчужувач набуває право власності на це майно. У цьому разі договір довічного утримання (догляду) припиняється.
Договір довічного утримання, як юридичний інструмент, відкриває широкі можливості для забезпечення соціальної захищеності та матеріальної підтримки, але водночас несе в собі певні ризики та виклики. Аналізуючи досвід судової практики, стає очевидним, що успішне укладання такого договору вимагає ретельного опрацювання всіх нюансів, врахування індивідуальних обставин та чіткого визначення прав та обов’язків сторін.
