Головним чинником зміни цін на ринку є динаміка попиту і пропозиції житла. Після початку повномасштабної війни та помітного спаду на ринку нерухомості у 2022 році, у 2023 та 2024 роках попит на квадратні метри почав зростати. Утім відновлення показників довоєнного періоду можливе лише за рік-два й за умови стабільної ситуації в країні. Також стрибок попиту може спричинити закінчення війни.
Від 2021 року до сьогодні: як змінився ринок нерухомості?
Протягом 2023 року інтерес українців до купівлі житла був порівняно стабільним. Утім, придбати нерухомість хочуть вже на 20-30% менше громадян, ніж це було до повномасштабного вторгнення.
Цьому є кілька причин. По-перше, це помітне зменшення кількості населення в країні через міграцію та бойові дії. Розрахунки Центру економічної стратегії (ЦЕС) свідчать, що з лютого 2022 року за кордон виїхало 4,9 млн українців. Згідно з даними Генеральної прокуратури, на кінець 2023 року загиблими внаслідок бойових дій вважались близько 12 тис. цивільних громадян. Дані ж про кількість полеглих військових засекречені. На початку 2024 року в Офісі Президенту України говорили про цифру в понад 30 тисяч загиблих захисників.
По-друге, високий рівень нестабільності, обстріли та фінансові проблеми, з якими зіткнулась значна частина українців, ніяк не сприяють бажанню вкладатися в житло.
З іншого боку, пожвавленню на ринку дещо сприяв переїзд внутрішніх переселенців. Мінсоцполітики звітує про 4,8 млн ВПО. Частина з них змогла купити житло в інших містах, інші ж орендують. Також купує квартири і будинки частина українців, житло яких було зруйноване внаслідок бойових дій. Усе це (особливо у 2022 році) спричинило помітне зростання цін на нерухомість в західних регіонах країни, які вважаються більш безпечними.
Детальної статистики продажів за 2024 рік ще немає. Утім, якщо орієнтуватися на дані Єдиного реєстру нотаріальних бланків, то у першому кварталі цього року було укладено більш ніж 181 тис. угод про відчуження житла. Це у півтора раза більше, ніж у січні-березні 2023 року. Тоді було використано близько 117 таких бланків. Утім, це все ще на 16% менше ніж у першому кварталі 2021 року.
Зазначимо, що не всі бланки засвідчують угоди купівлі-продажу, оскільки для однієї угоди може бути використано кілька бланків. Утім облік бланків чітко демонструє тенденцію на ринку.
Ціни на житло: все залежить від регіону
На початку 2022 року в Україні нараховувалось 8,09 млн житлових будинків. Це як окремі будинки, так і багатоквартирні. Загальна кількість квартир в країні становила 15,52 млн. При цьому аварійних та старих будинків (тих, що мають бути виведені з експлуатації) було 55 тис. В частині з них ще проживало 42 тис. осіб. Наразі кількість аварійних і знищених будинків оцінити важко. Утім їх значно більше.
Це означає, що обсяги пропозиції житла на вторинному ринку мають знизитися. Знизиться і пропозиція на первинному ринку, оскільки, за даними Державної служби статистики, обсяги будівництва житлових об’єктів в Україні скоротились на 4,6%. І це порівняно з кризовим 2022 роком. У поєднанні з пожвавленням попиту, спричиненим зменшенням відтоку українців за кордон і ефективною роботою програм пільгового кредитування (“єОселя”) та ін., все це означає, що найближчим часом ціни на житло зростатимуть.
Загалом зростання вартості квадратних метрів спостерігалось навіть у 2022 році. Тоді квартири на первинному ринку подорожчали на 12,7%, а на вторинному – на 11,4%. У 2023 році новобудови подорожчали вже на 14,6%, а вартість квадратних метрів старого житлового фонду зросла на 17%.
Зниження цін у прикордонних з Росією регіонах, районах поблизу фронту та в Києві компенсуються зростанням вартості нерухомості в західних регіонах.
Зниження цін у 2023 році, найімовірніше очікувати не варто, оскільки забудовники заморожують старі проєкти і не поспішають починати нове будівництво. Власники житла на вторинному ринку здебільшого не поспішають продати квартиру чи будинок, якщо ціна їх не влаштовує. При цьому деякі квартири можуть бути виставленими на продаж протягом року, чи двох. Це перш за все стосується нерухомості середнього та вищого класу, оскільки часто її власники інвестували достатньо великі кошти в ремонт, а тепер не хочуть втрачати вкладене, попри невисокий попит у цьому сегменті.
Що ж до тих українців, які знижували вартість, щоб швидше продати житло перед виїздом за кордон, то сьогодні таких набагато менше, ніж було у 2022 чи 2023 роках.
Тенденції на світовому ринку нерухомості
Житлова та нежитлова нерухомість традиційно вважається вигідною інвестицією. Утім, після того, як обвал ринку житла в США спричинив світову фінансову кризу 2008 року, інвестори доволі обережно ставляться до вкладання коштів у подібні активи. Досвід України говорить про те ж саме – придбання квартири у Дніпрі чи Харкові сьогодні навряд можна назвати вигідною інвестицією, хоча ще 3 роки тому ситуація була кардинально іншою.
Загалом ситуація на ринку житла зазвичай корелюється зі станом економіки країни. Коли спостерігається підвищення ВВП, добробут населення зростає, політична ситуація порівняно стабільна, на ринку з’являються дешеві кредити. Це сприяє пожвавленню активності інвестування в різні активи, зокрема і в нерухомість.
Наслідки коронакризи та російсько-української війни негативно вплинули на світову економіку, і як наслідок, на ринок житла у багатьох країнах. Утім очікуваної рецесії не відбулося, економіка встояла і почала відновлюватись. Якщо значних потрясінь найближчим часом не остерігатиметься, то попит на нерухомість в США, Європі та інших регіонах поступово почне відновлюватись, а отже ціни знову підуть вгору.
