Купівля житла в Україні завжди є непростою справою, але сьогодні ця задача перетворилася на справжній квест. Щодня з’являються новини про зростання цін на квартири, зниження попиту, заморожені будівництва та хиткі іпотечні програми. Ринок нерухомості наче розділився на дві паралельні реальності: одні намагаються продати за максимальною ціною, інші — знайти хоча б щось доступне. На цьому тлі ринок оренди вирізняється стабільністю та навіть позитивною динамікою. Ці процеси свідчать про нову реальність, у якій забудовники, власники та орендарі змушені адаптуватися до змін. Спробуємо розібратися, яка ситуація склалася на українському ринку нерухомості та чи можливо придбати “житло мрії” у нинішніх реаліях.
Ціни, що злетіли у космос
Ринок нерухомості в Україні у 2024 році демонструє вражаючі трансформації, що стали наслідком глибоких змін у суспільстві, економіці та будівельній галузі. Вплив війни, економічних викликів та міграційних процесів кардинально змінили структуру попиту і пропозиції, формуючи нові правила гри для забудовників, власників житла та орендарів. У той час як попит на новобудови знизився до 20% від довоєнного рівня, вторинний ринок відновився значно швидше, досягнувши 70% попередніх обсягів. На цьому тлі ринок оренди демонструє стабільність і навіть зростання, відзначаючись високою активністю в ключових регіонах.
Динаміка, що розгортається, свідчить про масштабні зрушення в пріоритетах покупців та орендарів, які адаптуються до нових умов життя. Будівельні компанії переглядають свої підходи до планування, розташування та комплектації житлових комплексів, орієнтуючись на безпеку, автономність та енергоефективність. Водночас вторинне житло стає головним інструментом задоволення актуальних потреб населення, особливо у великих містах та регіонах, відносно віддалених від бойових дій.
За останні роки вартість квадратного метра зростала, як на дріжджах. Головна причина — війна, яка перекроїла попит і пропозицію. Міста, які були привабливими для інвесторів, тепер переживають демографічний відтік. У той час як у відносно безпечних регіонах ціни на житло б’ють рекорди.
У 2022 році ринок нових квартир стрімко обвалився на 90%. У 2024 році попит становив одну п’яту у порівнянні з довоєнним. Ситуація склалася таким чином, що тепер важливим фактором для придбання житла стала територія: чим далі житловий комплекс розташований від кордонів РФ, тим впевненіше в нього вкладають кошти девелопери. Ситуація на ринку нерухомості більш менш врегульована завдяки державній програмі пільгової іпотеки “єОселя”. В 2024 році за програмою “єОселя” видано 1 821 кредит на придбання житла у забудовника, що становить 23,8% від загальної кількості кредитів. Кількість виданих іпотек на первинному ринку житла збільшується, адже Уряд змінив вектор програми для стимулювання розвитку будівельної галузі. Серед позичальників у 2024 році:
- військовослужбовці та поліцейські – 49%;
- медики -7,7%;
- педагоги – 7,3.
В третині випадків оператор “єОселі” підтримав державними коштами компанії-забудовники:
- 24,1% отримувачів іпотеки придбали квартири, що будуються;
- 8,7% – готові квартири від забудовника;
- 67,1% кредитів профінансували купівлю житла на “вторинці”.
У 2025 році “Укрфінжитло” планує більше орієнтуватися на житло, що будується. Уряд докапіталізував “Укрфінжитло” облігаціями ще на 20 млрд грн, а це означає, що програма діятиме і у 2025 році.
Попит, що тане на очах
Попри зростання цін, попит на житло падає. Люди більше не поспішають вкладати свої заощадження у нерухомість. Причин кілька:
- низький рівень доходів;
- невпевненість у завтрашньому дні;
- обмежений доступ до іпотечних кредитів.
І навіть ті, хто має гроші, часто відкладають покупку, бо бояться, що ситуація на ринку може змінитися в будь-який момент. Дехто сподівається на падіння цін, інші просто не хочуть ризикувати у часи нестабільності.
Сьогодні тисячі українців стоять на роздоріжжі: придбати житло, чи почекати. Відповідь залежить від ваших можливостей і потреб. Якщо вам конче потрібна квартира і ви готові до компромісів, то варто діяти зараз. Але якщо є можливість зачекати, можливо, найближчим часом ринок знайде баланс, і ціни трохи скоригуються.
З іншого боку, багато залежить від регіону. У містах, які перебувають ближче до лінії фронту, ціни на житло впали, але ризики тут надзвичайно високі. Натомість у західних областях попит залишається стабільним, що підтримує високі цінники. Сьогодні, у Львові чи Івано-Франківську нові квартири продаються за ціною, яку ще кілька років тому називали “столичною”. І така ціна далеко не завжди виправдана. Ринок перенасичений об’єктами з необґрунтованими цінниками, де якість не відповідає вартості. Відчуття таке, ніби забудовники намагаються відіграти всі можливі ризики за рахунок покупців. Дефіцит пропозиції житла навіть за низького попиту призвів до зростання цін на квартири.
У Києві, Одесі та Дніпрі середня ціна квадратного метра зросла за рік на 10-14%. У топ лідерів продажу потрапили:
- Кропивницький – +33%;
- Рівне – +24%;
- Івано-Франківськ, Чернівці та Вінниця – +21%.
Новобудови все більше відходять на другий план через свою завищену ціну. А от попит на житлову нерухомість на вторинному ринку відновився на 70% від показників 2021 року. Популярність придбання вторинного житла пояснюється низкою причин, серед яких:
- відсутність ризику недобудови;
- наявність ремонту;
- широкий вибір;
- юридично проста процедура придбання житла.
Варто зазначити, що більшим попитом користується житло менше за площею, а отже дешевше за ціною. Так, за даними звіту НБУ, медіанна площа придбаних у 2024 році квартир в Україні становить 48 кв. м. Найшвидше розпродуються, наприклад, у Києві однокімнатні квартири. А термін експозиції у Києві знизився з 53 днів у листопаді 2023 року до 49 днів у листопаді 2024 року, у Львові – з 62 до 42 днів. Навесні та влітку, коли ціни на нерухомість помітно нижчі, спостерігалася тенденція до зниження і терміну експозиції. Все це підтверджує платоспроможність та готовність покупців укладати угоди за умови надання знижок з боку продавців.
За даними ЛУН, у Києві ціни на початку року зросли, а потім вирівнялися до 60 тис. дол. Оскільки Львів вважається відносно безпечним містом, то тут цінник коливається між 60 тис. та 62 тис. дол. і має тенденцію зростати. В Ужгороді ціни впродовж року суттєво коливалися: від 52 700 дол. (у березні) до 57 тис. дол. (у травні). Найбільш низькою є ціна в Харкові – 20 тис. дол. В Одесі спостерігалися значні коливання цін через нестабільну ситуацію. Від початку року спостерігалося переважно зниження цін до 36 тис. дол. у серпні та вересні з подальшим невеликим відновленням до 38 тис. доларів у листопаді. Від початку до кінця року відбулося загальне зниження ринкової вартості на 4,76%.
Оренда житла
У 2024 році ринок оренди житла в Україні продовжує демонструвати тенденції, тісно пов’язані зі зміною вартості самого житла. Співвідношення ціни до оренди в Києві наразі складає 10X, тобто витрати на придбання квартири можуть окупитися через 10 років завдяки орендній платі. Такий показник зазвичай свідчить про стабільність ринку: він не є надто високим, але й не занадто низьким, що часто сигналізує про недооцінку нерухомості.
Однак в умовах війни традиційна економічна логіка відступає перед новими реаліями. Згідно з даними НБУ, інвестування у нерухомість більше не здається українцям такою привабливою перспективою, як раніше. Військові ризики та загальна невизначеність змушують людей обирати оренду як гнучкіший і менш ризикований варіант. Це рішення продиктоване не лише фінансовими обмеженнями, а й психологічним бажанням уникнути довготривалих зобов’язань.
Активність на ринку оренди підтверджують і терміни закриття оголошень про довгострокову оренду. У Києві, наприклад, квартиру можна здати лише за 7 днів — це помітно швидше, ніж рік тому, коли процес займав 10 днів. У Львові цей показник скоротився з 20 до 14 днів, а в Одесі — трохи зріс, з 11 до 12 днів. Ці цифри свідчать про високий попит, особливо в регіонах, які залишаються відносно безпечними.
Отже, оренда житла стала не просто альтернативою купівлі, а й стратегічним рішенням у часи невизначеності. Водночас, розвиток цього сегмента підкреслює адаптацію ринку нерухомості до нових умов, а також зміну пріоритетів українців, які дедалі більше обирають мобільність і гнучкість замість довгострокових інвестицій.
Як бачимо, війна вносить свої корективи в усі сфери життя. Не виключенням став і ринок нерухомості. Начебто попит високий, орендні ставки зростають, термін експозиції житла знижується, але все ж таки через війну та нестабільну ситуацію на ринку, українці не поспішають купувати житло. Сьогодні в Україні орендувати більш надійно, ніж мати власне житло. Навіть спостерігається цікава тенденція: 70% українців купують квартири в Одесі, а потім здають їх в оренду. Крім того, переживши хвилі блекаутів, серед українців значно зріс попит на приватні будинки, ніж на багатоквартирне житло. Приріст одноквартирних будинків сягнув 61,9%, тоді як багатоквартирних лише 5,2%.
Прогнозувати зараз розвиток українського ринку нерухомості є вкрай проблематично – занадто багато чинників впливають на ситуацію: економіка, війна, міграція, забудовники. Одне зрозуміло точно: для більшості українців, які втратили житло і майно через військові дії, “житло мрії” стає все менш досяжним. І якщо ринок не отримає підтримки у вигляді доступної іпотеки, державних програм чи стабільної економічної ситуації, цей розрив між бажаним і реальним буде лише зростати. Для тих, хто мріє про власне житло, залишається вибір: ризикувати зараз або чекати кращих часів. А для ринку — виклик: знайти способи залишатися життєздатним у нових умовах. Житло мрії для багатьох перетворилося на недосяжну реальність, і причина не лише у зростанні цін. Війна, економічна невизначеність і неспроможність більшості громадян отримати доступ до кредитування формують нові правила гри, де виграють далеко не всі.
