Земельні паї та ділянки стають справжнім випробуванням для багатьох українців, які зіткнулися з новими викликами законодавства та бюрократичними пастками. Неправильно оформлені документи, незнання термінів та процедур можуть призвести до втрати цінного майна. Як захистити свою власність від ризику втрати? Які кроки необхідно зробити, щоб залишитися законним власником земельного паю і ділянки?
Читайте коментар та відповіді на ці питання юристів адвокатського об’єднання “Репешко і партнери”.
У зв’язку з воєнними діями на території України усі інші питання відійшли на другий план. Те, що бентежило громадян у повсякденному житті, забулось та стало неважливим. Але, як би українці не ставились до якоїсь проблеми, вона від нього нікуди не дінеться, її треба вирішувати.
За даними відкритих джерел сільськогосподарські угіддя зараз займають 42 млн гектарів, або 70 % загального земельного фонду України. Наразі в правовому полі України існує закон «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», який визначає організаційні та правові засади виділення власникам земельних часток (паїв) земельних ділянок у натурі (на місцевості) із земель, що належали колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарським кооперативам, сільськогосподарським акціонерним товариствам на праві колективної власності, а також порядок обміну цими земельними ділянками, особливості розпорядження землями та використання земель, що залишилися у колективній власності після розподілу земельних ділянок між власниками земельних часток (паїв).
В даному законі міститься стаття 13, відповідно до якої у разі, якщо до 1 січня 2025 року власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець не оформив право власності на земельну ділянку, він вважається таким, що відмовився від одержання земельної ділянки. Невитребуваною є земельна частка (пай), на яку не отримано документа, що посвідчує право на неї, або земельна частка (пай), право на яку посвідчено відповідно до законодавства, але яка не була виділена в натурі (на місцевості).
Отже, усі громадяни, які до 1 січня 2025 року не оформлять своє право власності на земельний пай відповідним чином, втратять його назавжди. До речі, ті хто оформив належним чином права на земельні паї, вже давно отримують кожен рік від тисячі до трьох тисяч доларів, здаючи офіційно в оренду свої земельні ділянки існуючим сільгосппідприємствам або фермерам.
Потрібно звернути увагу на те, що сертифікат на право земельного паю не є документом, який посвідчує право власності. Такий сертифікат посвідчує лише право на отримання земельної ділянки і нічого більше. Також цей документ не визначає меж земельної ділянки в натурі, а зазначає його площу в умовних кадастрових гектарах та вартість у гривнях. Теж саме стосується свідоцтва про право на спадщину, яке було видано спадкоємцям особи не на земельну ділянку з кадастровим номером та виділом в натурі, а саме на ті ж самі умовні кадастрові одиниці.
Аби конвертувати сертифікат на право земельного паю в право власності на земельну ділянку, потрібно пройти наступні кроки, які іноді є досить тривалими, як й усе, що стосується землі в нашій державі:
- З письмовою заявою звернутись до сільської, селищної, міської ради на території якої знаходиться земельна ділянка про надання дозволу на розробку проєктної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). До такої заяви додаються:
- витяг з протоколу розподілу земельних часток (пай) та витяг з схеми розподілу земельних часток (пай),
- копія сертифіката на земельну частку (пай) або копія свідоцтва про право на спадщину в залежності від того власник чи спадкоємець подає документи.
- Після отримання рішення сільської, селищної, міської ради про надання дозволу на розробку проєктної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) потрібно безпосередньо звернутись до землевпорядної організації яка й розробить проєктну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).
- Отримана проєктна документація відноситься до Державного земельного кадастру де земельну ділянку реєструють та надають їй кадастровий номер. На даному етапі на руки отримується витяг з Державного земельного кадастру.
- З витягом з Державного земельного кадастру ви знову повертаєтесь до відповідної сільської, селищної, міської ради для затвердження проєктної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та отримуєте відповідне рішення.
- Із рішенням про затвердження проєктної документації нарешті необхідно звернутись до державного реєстратора (Центру надання адміністративних послуг) та здійснити реєстрацію права власності на земельну ділянку. Від реєстратора ви отримуєте Витяг про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, а саме земельну ділянку (пай).
Необхідно зазначити, законі встановлено, що право особи на земельну частку (пай) може бути встановлено в судовому порядку. Зазначений шлях потрібен коли відсутні якісь з необхідних документів, або в наявних документах є розбіжності та помилки. Чи потрібно звертатись до суду та чи дасть таке звернення позитивний результат, в кожному конкретному випадку потрібно вирішувати з урахуванням наявних документів.
Впорядкувати документи необхідно й тим громадянам, які мають державний акт на право власності на земельну ділянку, але дана земельна ділянка не має кадастрового номера, а отже державні органи просто не «бачать» такої земельної ділянки. До речі, був період часу, коли в юридичних колах йшли суперечки чи, усі державні акти, які були видані за часів незалежної України, посвідчують право власності, чи тільки ті, що видавались пізніше з зазначенням кадастрових номерів. Але здоровий глузд переміг та Верховний Суд України чітко зазначив, що державний акт на право власності на земельну ділянку має однакову силу та посвідчує право власності на земельну ділянку, якого б кольору він не був та коли б у часі не був виданий.
Однак не всі з зазначених державних актів внесені до єдиного державного реєстру прав власності. Для внесення необхідно зробити мати:
- Державний акт про право власності на землю (рожевого кольору; видавалися з 1991 до 2003 року),
- Державний акт про право власності на земельну ділянку (зеленого кольору; видавалися з 2002 до 2008 року),
- Державний акт на право власності на земельну ділянку (блакитного кольору; видавалися з 2009 по 2012 рік).
Перевірте, чи містяться в зазначених актах кадастрові номери на земельну ділянку.
Кадастровий номер земельної ділянки – індивідуальна, що не повторюється на всій території України, послідовність цифр та знаків, яка присвоюється земельній ділянці під час її державної реєстрації і зберігається за нею протягом усього часу існування. Він складається з 19 цифр, розділених двокрапкою та виглядає таким чином: ХХХХХХХХХХ: ХХ ХХХ: ХХХХ
У разі відсутності на вашому державному акті такого номера вам необхідно:
- звернутися до землевпорядної організації, аби там виготовили технічну документацію з землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
- отримавши технічну документацію з землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), її потрібно віднести до Державного земельного кадастру, де ділянці безпосередньо й буде наданий той самий кадастровий номер. За результатом вам видадуть Витяг про земельну ділянку з Державного земельного кадастру;
- після цього шлях веде до державного реєстратора аби зареєструвати права власності на земельну ділянку в реєстрі прав власності на нерухоме майно.
У разі, якщо кадастровий номер на державному акті є, у всякому випадку необхідно внести відомості про ваше право власності на земельну ділянку в реєстр нерухомого майна.
Реєстр нерухомого майна працює з 01 січня 2013 року, а тому всі документи, які видавались раніше цього часу, можуть бути не внесені до реєстру. Дії з наповнення реєстру інформацією раніше цього часу вживались, але можемо сказати, що в 50% випадків інформація відсутня.
До державного реєстратора, який може знаходитись як в Центрі надання адміністративних послуг, так й при відповідній селищній чи районній місцевій раді, зазвичай надають наступні документи, але точний перелік необхідно заздалегідь уточнити безпосередньо на місці:
- витяг із Державного земельного кадастру;
- копія та оригінал паспорта заявника – власника земельної ділянки;
- копія та оригінал ідентифікаційного номера заявника – власника земельної ділянки;
- квитанцію про сплату адміністративного збору (реквізити на оплату потрібно взяти у місцевому ЦНАПі);
- оригінал Державного акту про право власності на земельну ділянку;
- заяву встановленої форми, яку роздруковує реєстратор та підписує заявник.
У разі, якщо всі документи в наявності та оформлені правильно, на руки державний реєстратор видає Витяг про реєстрацію права власності на земельну ділянку з реєстру прав на нерухоме майно.
Наразі виникає питання – для чого взагалі необхідні усі ці дії? Відповідь дуже проста – держава намагається впорядкувати земельні відносини, аби розуміти, які саме земельні ділянки перебувають у власності, а отже зайняті, а які можна віднести до земель запасу та надалі розпоряджатись ними.
Хочемо зазначити, що все це робиться в першу чергу в інтересах самих власників земельних ділянок. В адвокатській практиці існують непоодинокі випадки, коли за допомогою звертається громадянин, який має на руках державний акт про право власності на землю рожевого кольору, десь 2000 року видачі. Один з таких випадків виглядав наступним чином. Молодий чоловік одружившись, вирішив придбати земельну ділянку, аби звести будинок для щасливого проживання родини. Справа була в 2020 році. За об’явою він знайшов земельну ділянку, яка підходила йому за усіма параметрами. Її продавала особа, яка кілька років до продажу отримала у власність цю ділянку безпосередньо від селищної ради. На ділянці нічого не було – гола земля.
Перед оформленням договору купівлі-продажу юристи ще раз з усіх сторін перевірили документи та дали згоду на укладання договору, бо ніяких підводних каменів не знайшли. Камені вилізли пізніше. Щасливий власник огородив парканом земельну ділянку та почав будівництво. На другий чи третій місяць від життя паркана на ділянці з’явилась жінка, яка заявила що вона є власницею даної земельної ділянки ще з кінця 90-х років. На підтвердження даного факту вона надала державний акт на право власності на земельну ділянку рожевого кольору. І почались суди. Державний акт жінки дійсно був не підроблений, але не мав кадастрового номера та не був внесений до реєстру нерухомого майна, але жінка цим не переймалась. Своєю чергою місцева рада за наступні роки перекроювала земельні ділянки, змінювала назви вулиць та нумерацію ділянок. На даний час суд виграв «щасливий» покупець, але тільки тому, що власницею ділянки неправильно було підготовлено позовну заяву до суду, бо судитись з приводу земельних ділянок – це дуже дорого та довго. Річ у тому, що оскільки відомостей в реєстрі та кадастрового номера не було, власникові, який був по середині та продав земельну ділянку, виділ був зроблений таким чином, що на 80% захопив ділянку першої власниці – жінки. Надалі, аби довести всі ці нюанси, потрібно призначати експертизу в судовому порядку.
Ось чому своєчасне оформлення права власності попередить негативні наслідки та вбереже вашу земельну ділянку, а з 1 січня 2025 року власники не втратять своє право власності на земельний пай.
